厦门明发W商业广场失败的几大因素

《厦门明发W商业广场失败的几大因素》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方成都大型商业失败案例分析商业地产的失败案例分析商业地产主要指以非商品性住宅房，非政府办公楼、非城市公共建筑的，可以通过持续经营获取可持续增长回报的，或者可以持续升值的商业性物业，比如商铺物业，产权式酒店、写字楼、服务式公寓等。商业地产的最大特点是商业性经营，是可以用来经营的物业类型。近几年来北京房地产业纷纷抢入了商业地产这一领域，但多数是没有取得成功的；他们基本上都进入了这样几个误区： 误区1：商业规律认知缺乏

2、 在很多商业物业开发过程中，有不少开发商对商业地产特性的把握存在偏差，对商业规律不了解。由于不少开发商是有住宅地产转变过来的，盲目套用住宅的开发模式，没有认识到商业地产与住宅地产开发模式上的区别，他们往往较少考虑当地的商业现实、忽视投资者商家经营户的真实心态，直接套用国内外发达大城市商业项目的模式来进行操作。 【案例说明】 北京巨库大厦，地处城市老城区的安定门，地段成熟，人气非常旺，一期商业项目经历开业后，租户纷纷关门。导致商厦连续三次崩盘关门。虽然地段好，但开发商不懂商业，项目周遍现成人气旺盛，但消费档次低下，非得按

3、照高档商业模式来做个高档的商场，结果曲高和寡，大量的经营户觉得租金过高，运营费用难以支撑其生存。 误区2：定位不合理 定位，就是根据项目的各种影响因素，整合可以利用的资源，找出项目最根本的优势和差异，以营造出商业地产的特色功能。目前许多开发商在规模上盲目求“大”以期获得市场高位，现在商业地产开发商在决定开发体量的时候，往往是根据自己的拿地面积和自己的预期利润目标来开发项目。 【案例说明】 北京国美商都SHOPPINGMALL占地面积达43万平方米，建筑面积60万平方米，集旅游、购物、休闲、娱乐、运动、美食于一体，其中商

4、业面积约32万平方米，停车位8000个，总投资达数十亿人民币。由于体量过大，加之当地商业氛围还未成熟，竞争极为激烈，目前很难开业。 误区3：忽视城市整体规划 商业地产的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段。当前许多商业物业的开发却有意无意地忽略了与城市功能之间的关系。商业规划是城市规划的一个重要因素，但是商业规划只有适应城市规划才能获得持续发展的土壤。从目前各大城市的商业地产发展情况来看，都不同程度地存在着对城市整体规划的认知和理解不够准确而造成项目失败。 【案例说明】 ----------专业最好文档，专业为你

5、服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方北京大成国际广场商业面积达7万平米，由于忽视城市规划的要求而一味按照开发商自己的意愿来打造高品质的购物中心，而实际上当地的商业需求只能是做市场，而开发商的原建筑设计又不能调整，既浪费了大量的人力、物力财力和社会资源，又不能按照当地实际商业需求开业，目前只能是空置大部分商业面积。 误区4：建筑设计替代商业规划 由于商业地产属于复合型地产开发，它首

6、先要求地产商、投资商按商业地产“以经营为本”的开发理念进行开发建设，要求建筑设计公司按照“以商业空间实用为本”的设计理念进行规划设计。但由于很多建筑设计师并非专业从事商业地产的建筑设计，因此会导致相应的建筑规划方案并不符合商业要求。 【案例说明】 北京东方基业商业面积约7万平米，项目整个汽车城所环绕，建筑规划师把中心大楼直接放在汽车城的中心，又按照汽车停车场的要求进行设计建筑，这样导致中心大楼的业态招商极难，因为商家不愿进去做生意，而中心大楼的招商根本难以实现，目前是面对空楼百般无奈。 误区5：业态规划缺乏招商实现力 

7、很多开发商在商业项目正式招商之前并没有一个很明确的业态规划，往往是按照自己对商业的理解或个人的购物经验来判断和选择相关的业态组合与配比，并没有很好的结合城市的特性、区域地块的特性以及城市商业特点和消费习惯方面的因素，这样的结果是招商陷入困境。 【案例说明】 北京六百本项目地段并非城市中心，而是人流相对稀少的发展中新城区，项目商业面积约20万平米，地上地下共3层，其中他们地下规划有品牌大卖场，一到三层规划有知名百货店。由于这是个新开发地区，地块人气不足，虽然区域前景好。但最终没有招商实现初衷，改招别的业态；其他也没有谈成

8、。这充分说明业态规划一定要考虑招商的实现力，因此必须树立招商先行的观念。 误区6：租售模式较为急功近利 在目前的商业地产中，开发商为了尽快回笼资金，减少资金压力，非常重视销售，因此常用的方式便是通过返租来实现短期的销售现金流，这往往造成承诺的租金回报难以实现，并且返租年限与商家的经营年限经常发生矛盾。 【案例说明】 北京天作万瑞商