当前我国土地出让中存在的问题与对策研究

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1、当前我国土地出让中存在的问题与对策研究黑龙江省龙江县国土资源局黑龙江龙江161100摘要：土地出让市场运行的好坏直接影响我国国民经济的发展速度。但是在此过程中我国土地出让也暴露了一些问题，不但严重扰乱我国土地市场的发展秩序，而且也使广大人民群众的合法权益造成严重损失。木文主要分析了国土地出让中存在的问题与对策。关键词：土地出让；问题；对策一、中国土地出让收入的理论1、土地开发可持续分析尽管每年都有一定数量的农地转为非农用地，农地数量减少，但同样也有一定量的其他用地转为农业用地，其中最主要的实现途径就是土地整治，通过土地整理、复垦与开发，每年都会新增农业用地，

2、从而实现占补平衡，只是需要投入开发成木。但从资源的最优配置而言，这是资源的合理配置，土地的价值不仅仅含其绝对地租，还包含级差地租。靠近城市周边的土地，因城市发展需要，可以通过增减挂等方式，协调建设用地指标，实现土地的可持续利用和自然资源的最优配置。从出让面积来分析，2011年出让面积为33.51万公顷，土地出让面积中有一部分是新增建设用地，另一部分原木就是建设用地，只是由于城市建设需要,征收之后，拆迁、整理、重新规划后，再次出让，从而获得土地出让收入。土地出让面积远远没有像多数人认为那样恐慌，甚至认为危机到18亿亩耕地红线，加剧粮食危机。即使是随着经济的发展

3、，土地大规模出让，可能会触及到红线,但国家可以通过对土地利用的动态监管，出台相关制度法规，合理科学调控土地利用。2、土地出让收入的持续性分析针对土地财政，最大的争议或许是土地出让收入,总量大，财政依赖强，一旦大幅度较少，地方政府财政收入将会出现巨大的缺U,从而引发地方政府债务危机。然而，土地出让收入主要来源于以下两种情况：一种是通过征地，政府将农地征收后转变为国有，进行出让，获得土地出让收入；另一种是旧城改造,通过拆迁，重新规划利用土地，提高土地利用集约度，从而获取土地出让收入。针对前者，B前城市周边存有许多耕地和未利用土地，正如上述分析，通过协调建设用地指

4、标，实现均衡。3、土地出让收入区域可行性由于我国幅员辽阔，省市之间资源禀赋差别较大，经济发展过程中，每个地区存在一定的差异是合理的。在地方经济发展的不同阶段，土地财政对其经济的发展贡献也是不同的。经济发展水平与土地财政依赖之间呈现倒U型发展规律，当经济发展处于较低阶段，由于经济水平较低，产业发展较慢，土地资源发挥着主导作用；当经济趋于快速发展时，土地财政对经济的作用逐步提高以致达到最大；当经济发展到更高水平，土地利用集约度达到最优，产业转型升级，土地财政逐步消退。城市的发展水平与经济实力等因素，决定了城市土地市场交易的供给均衡。从1988年-2013年土地出

5、让收入么地方财政一般收入比例来看，各个地区基本上是符合经济发展规律的。二、国土地出让中存在的问题的对策1、一次性土地出让模式与土地年租制模式并行土地年租制主要是指按年收租，即按年度分别收取上地租金，并按年调祖。土地年祖制在祖金征收方式中实质包含“价”和“租”两个部分，其中“价”的部分仍然是土地出让时一次性收取的出让金，是由土地市场供求关系决定的土地使用权价格；“租”的部分则是按年收取的土地租金，是土地所有者出让土地使用权的报偿，是土地所有者与使用者分配土地收益的方式，是真正意义上的地租。这种模式可使土地的初始出让价格下降，初始价格下降多少，则由年租金的租率决

6、定。在土地价值的评估方式确定以后，年租金的租率可以作为冇效的政策杠杆，调节土地所有者和土地使用者之间的利益关系。从使用者的角度看，减轻了初始阶段的负担；从政府收入的角度看，能够可持续的取得土地的增值收入。2、建立起定期审议的制度对国有土地出让的资金支出和收入建立支出预算补充制度，由政府按月或者按照季度进行一次审议，能有效保障土地的出让资金，确保其支出预算、安排能够合法、合规，达到一定的经济效果。H前，尽管已经起草了土地出让资金的新预算法，并且政府的所有收支纳入地方国库财政收入的预算管理当中，但是依旧难以正常预算、管理土地出让资金的收入和支出，这是由于每年地方

7、政府编制预算报告的时候，各个地方政府不能准确地预算处全年土地出让的资金收支总额，所以，也就不能准确编制出相砬的出让金收支预算。为了奋效解决这个问题，建立起一套健全、规范的出让资金收支预算补充报告机制，可以与土地出让资金收支管理特点相符合，能够维护国家国冇土地出让收益权益，而且还能冇效遏制地方政府的腐败现象发生。3、建立土地公开交易的网络平台把土地出让程序及其出让资金账户，从当地政府中剥离开来，然后创建一个具有公开性、全国性的交易平台，并将土地出让的相关信息及吋开放给社会民众，接受来自上级领导以及广大人民群众的监督，及吋将土地出让的资金纳入国家省级财政收支账户

8、，中央财政部门则暂作保存和管理。当政府需要对部分出让