太原市后北屯城中村改造项目整体投资分析投资分析

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1、中达建设ZHONGDACONSTRUCTIONGROUP太原后北屯城中村改造项目整体投资分析一、目标和原则：（一）.改造目标：1、完成全部村民的整体拆迁安置，满足自住居住和可经营出租住房的建设，使居住环境得到最大限度的提高；2、在符合市场需求的基础上，根据村委会实际情况和资本投资现状，实现可持续发展的村集体经营性商业物业的保留持有。（二）.投资原则：1、在2期项目中通过与合作投资方的共同开发，实现土地收益和开发盈利收益；2、在1、3期项目中完成全部村民的整体拆迁安置和村集体保留经营性商业物业的建设，并在剩余土地上通过与合作投资方的共同开发，实现土地收益和开发盈利收

2、益；3、村委会作为项目组织实施者，必须确保实现整体项目的投资平衡。（三）.投资发展策略：1、根据实际情况制定合理的、可操作性的拆迁实施方案，尽可能使村民安置住房需求得到满意；2、市场开发的房地产投资实现价值最大化，使之实现良好的现金流和资本杠杆作用，并制定科学合理的开发计划，为村委会完成整体项目改造提供资金保障；3、在前期策划工作的基础上，商业功能的定位必须以市场为前提，确定合理的业态定位和规模体量，并综合考虑整体资金平衡的需要，不能一味求大，脱离市场；4、作为必要的整合性资源，除了确定房地产投资合作方外，必须重视商业营运资源的导入，并认清各方面资源的投资属性和本

3、案项目中商业项目自身的投资价值；5、确定合理的开发时序，并充分发挥财务杠杆作用，完成整体项目的资本运作。-21-中达建设ZHONGDACONSTRUCTIONGROUP二、设定开发模型：在前期大量工作的基础上进行方案调整后，设定如下项目发展模型及主要经济指标：开发区域2期项目1、3期项目备注规划净用地（亩）278.86602.25含保留建筑之用地总建筑面积（万M2）地下地下车库17.9018.30调整后地下商业3.00调整后半地下车库5.20调整后地上安置用房71.06142.19开发商品房住宅63.9067.1040.63调整后商业3.204.50按10％配比村

4、委保留商业集中商业15.31调整后社区沿街商业4.69酒店3.00经济型酒店（调整后）办公3.00出租型办公（调整后）教育建筑2.85容积率3.603.61调整后合计总建筑面积（万M2）85.00171.54地上/地下合计※西干渠上盖规划另行测算；※R-1和玉河南小区暂不考虑动迁；※C-1设置集中式商业设施；※C-5调整为公寓为主；※C-3、C-4、C-8、R-8纳入商品房开发范围；※1、3期减少地下空间，安置小区设置部分半地下及地面车位，集中式商业物业仅在C-1、C-2中设置首负层商业。-21-中达建设ZHONGDACONSTRUCTIONGROUP三、投资分析

5、：※2期独立进行投资及财务分析；※1、3期商品房开发部分独立进行投资及财务分析；※村民安置用房及村集体保留商业用房独立进行投资分析。（一）.2期项目投资及财务分析：1、建设工程费造价估算：2期项目项目或费用名称建筑面积(m2)预算单方造价(元/m2)预算合价(元)计算依据地块总面积185916　建筑总面积850000　地上建筑总面积671000　其中高层住宅639000　1～2层商铺32000　公建配套/会所3500地下车库面积179000　造价投资估算工程建设费用建筑面积(m2)预算单方造价(元/m2)预算合价(万元)计算依据（一）高层住宅楼　1打桩及基础工程8

6、500001008500　2地上住宅主体结构63900090057510　3外立面及装饰　　　　铝合金窗(中空玻璃)估1917004508626按主体结构面积30％估算　外立面石材估1278001602045按主体结构面积20％估算　外墙保温估3514501705975按主体结构面积55％估算　　外墙涂料63900012　767　　阳台栏杆31950280895按主体结构面积5％估算　斜屋面63900150958按主体结构面积10％估算　-21-中达建设ZHONGDACONSTRUCTIONGROUP　地面处理/防水/底层门厅装修等639000603834按经验值

7、估算4建筑附属设施费639000201278包括进户门、防火门、残疾人坡道、地下室人防门、卫生站、物业用房5给排水、煤气、消防639000885623　6强电（包括各类低压配电箱、柜）6390001157348　7电视、电话、对讲、宽带、安保639000654154　8电梯639000855431　　（一）小计6390001769113034　　　　　（二）一至二层商铺　1打桩及基础工程32000100320　2地上主体结构320008002560　3外立面及装饰　　　　铝合金窗(中空玻璃)估10000600600　　外立面涂料装饰估5000300150　4建筑附

8、属设施费3