广州市保障性住房小区物业管理调查研究

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1、广州市保障性住房小区物业管理调查研究　　　杨众朕武汉科技大学文法与经济学院摘要：近两年来，我国政府加大了保障性住房小区的建设力度，但是规模扩大后，随之而来的便是物业管理及其引发的一系列问题。本文对广州市内的保障性住房小区进行了实地调查，对各小区内物业管理存在的问题进行研究分析，在借鉴香港和北京地区的保障性住房制度后提出一些可行建议。..关键词：广州市保障性住房物业管理业主委员会建议到2013年11月底，广州建成并交付使用保障性住房小区总面积约318万平方米，共5.1万套，主要分布于天河区棠德花苑、海珠区聚德花苑、白云区泽德花苑等17个保障性住房小区。目前，还有27

2、个在建的保障性住房小区，500万平方米的保障性住房正在陆续建设当中，预计2014年底全部建成并交付使用。这些保障房小区既有商品房小区的共性，又有着自己的特点。一、广州市保障性住房的物业建设现状1.保障房小区内物业情况（1）物业企业情况。在已建成并投入使用的17个保障房小区中，有5个保障房小区成立了业主委员会，物业服务企业为小区提供物业服务；还有11个小区未成立业主委员会，由广州市住房保障办公室通过招标方式选聘物业服务企业提供物业服务。这16个保障房小区中，棠德花苑、芳和花园2个小区的物业服务企业是广州市住房保障办公室所属物业服务企业，泽德花苑、积德花苑、金沙洲花园

3、等14个小区由其他物业服务企业提供物业服务。（2）物业服务标准。目前，广州市市本级管理的各保障房小区物业服务标准为三级或四级。成立了业主委员会的保障房小区均按《广州市住宅物业服务收费参考标准》规定的四级标准提供物业服务；由广州市住房保障办公室通过招标方式选聘物业服务企业的保障房小区按《广州市住宅物业服务收费参考标准》规定的四级标准选聘物业服务企业。（3）物业收费标准。对于提供四级服务的保障房小区，实行收费标准为：无电梯住宅为0.45-0.75元/㎡·月，相当于现行四级物业服务标准政府指导价的48%-80%；有电梯住宅为0.80-1.36元/㎡·月，相当于现行四级物

4、业服务标准政府指导价的58%-99%。实行三级服务的小区收费标准为有电梯住宅为1.45-1.60元/㎡·月，相当于现行三级物业服务标准政府指导价的78%-86%。由物业管理公司直接向保障对象收取。（4）服务企业考核。广州市保障性住房事务中心根据规定，采用日常巡查和定期考评相结合的方式对物业公司的服务进行考核，对巡查过程中发现的问题及时向物业公司发出《不合格服务整改通知》，提出整改意见，并督促其限期整改；对于日常巡查得分低于80分的，向其发出《警示函》，待整改验收合格后，解除警示；同时，建立保障性住房小区物业服务企业诚信档案，将各类考核结果记录在案，作为今后与物业公

5、司签约、续约、解约的依据。2.保障房小区内物业服务及物业管理现状（1）物业服务现状。物业服务质量有待提高，尤其是在小区公共环境卫生、绿化带植被养护、小区内安防管理等物业服务方面。第一，公共环境卫生。部分小区下水道清理不及时，臭气熏天，更为蚊虫滋生提供了场所，增加了传染性疾病传播的隐患；有些小区清运垃圾不及时，甚至垃圾当道；有个别小区公共过道不及时打扫，打扫了也不彻底。在调查中还发现，保障房小区中宠物狗比较多，绿化带、树下、草地、路上到处都有宠物排泄物，有时宠物还威胁住户人身安全。第二，绿化带养护。很多小区内的绿化缺乏长期有效的管理，未能及时翻新、修剪、补种，致使绿

6、化带植被损坏严重，在调查过程中我们发现，任意占用公用绿化用地等现象严重。第三，安防管理。小区安全防范措施不如人意，外来人员可随意进入小区打球、跑步、健身，小区门口流动摊贩较多；小区内的防盗设备如防盗门，防盗网等破旧，很多已经损坏多年；小区入住人员复杂，外来人员和车辆进入较多，且无人对其进行询问和管理。（2）物业管理现状。物业管理企业运作困难。在对若干小区内的物业公司访谈后了解到，物业公司为保障房小区提供物业服务时遇到许多问题，企业运作困难，管理难度较大。第一，保障房小区的住户较为特殊，其经济状况差异较大，对服务的需求和物业管理费用的承受能力不一样，物业公司需要考虑

7、到各类住户的利益，为其提供差异化服务以满足不同的需求，服务难度可想而知。第二，保障房小区低素质住户较多，不文明现象较突出，加大了物业公司的工作难度。小区内随地丢纸屑、倒污水、吐痰等不文明现象时有发生。较多的低素质住户集中居住对物业公司的服务管理工作提出较大考验。第三，部分保障房小区采取商品房小区设计模式，增加了后期物业管理成本。如小区在规划建设中采用了比较超前的设计理念，如配备垃圾真空压缩设备，后期的维护和运行成本大，物业管理费增加；还有如绿化率过大，达到了47%，日常维护成本高。二、广州市保障性住房物业管理存在的问题及原因总的来说，广州市保障性住房小区的物业管理

8、存在的问题