高德海普研究：商业地产策划与数如营销(上)

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1、----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方高德海普研究：商业地产策划与营销（上）商业地产之新在于它能够带来的巨大利益，同时也带来巨大社会风险，还会带来社会利益和财富的重新分配。PART1中国商业地产发展背景一．政策背景楼市调控政策频频出击，招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产，人们注意到，限购令限购的是住宅，非住宅的商业地产等不在限购范围内。二．行业背景商业物业相比住宅具有两个重要特征：1、收益相对稳定并且长期化；2、能够在一定程

2、度上抵御和化解经济波动所带来的金融风险。住宅市场调控后，处于从属地位、相对不受重视的商业地产迎来了前所未有的发展契机。中国商业地产发展现状一．持续快速增长，区域泡沫化风险增大2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28％；重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15％～20％。而10％，是购物中心通常可接受的警戒线。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业

3、为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方二．零售增长放缓、商业项目并购频现三．实体店体量大，电商增量势头迅猛，融合模式多样化2013年网络零售市场交易规模近1.9万亿元，较上年增长达42.8％，但只占到零售总额的8.04％。电商、传统零售商相互渗透，新模式层出不穷，电商进军实体店。中国商业地产发展特征一．总量不足：随着城市化水平的不断提高，对商业地产的需求不断攀升，现中国每年2000万人口从农村转向城市，如按人均商业面积1.2㎡计算，未来每年将新增商业需求2400

4、万㎡。二．结构失衡：表现为区域不平衡、区位不平衡和业态不平衡，很多商业综合体并没有按照经济规律、人口布局来发展，模式缺乏特色，缺乏业态的互相配合。三．多方介入：大批开发商纷纷涌入商业地产领域，造成恶性竞争，效益降低。中国商业地产面临主要问题问题一：开发商经验不足，重量轻质量：我国一二线城市商业体量从2012年7万㎡增至2013年8万㎡，购物中心以每年300个左右势头增长。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方--------

5、--专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方质：租金和空置率是最能体现购物中心价值的两项指标，目前呈现租金下降、空置率上升的局面，如沈阳以24.3%空置率全国居首。问题二：地产开发商忽视前期策划阶段重要性拿地后，部分开发商选择自组团队做简要调研论证，但是其目的性、专业性、可操作性、深刻程度、可靠程度、与市场的契合程度，与专业的商业地产策划公司的工作无法相提并论，导致大部分情况下开发商对项目的定位模糊，带有一定程度的随意性，必然导致对规划设计的导向

6、作用不明显、指导性不强，由此埋下种种隐患。问题三：前期规划设计与后期运营脱节问题四：地方缺少整体规划、商业布局失衡不少地方政府并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑不足。为追求短期资金回笼，很多城市商业项目在热点区域扎堆，其他区域却商业配套不足，出现整个城市商业布局失衡的现象。问题五：融资瓶颈制约企业开发经营模式转型与住宅开发不同，商业地产投资大、周期长、回报慢，但经营成功项目回报高、收益久。目前除传统银行贷款，可供选择的金

7、融产品很丰富，如外发行票据、信托、私募等，但资金成本很高，与商业地产需求不匹配。所以还要继续房地产金融领域创新。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方PART2商业地产开发与住宅开发的区别一．理论基础不同住宅开发的理论基础是产品供需理论，商业开发遵循投资理论。商业定价的直接依据是租金及其预期上升空间。二．客户不同商业

8、服务的客户规模远大于住宅业主，一个3-4万平米商场的辐射范围为2-3公里，沿交通干道的辐射范围还要有所延长。除了个人投资者，还要研究机构投资者；商业的最终使用者是商家，还需要研究各业态商家。三．规划层面不同规划设计决定商业地产项目的存亡，业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，进而确保开发项目，是规至关重要的问题。招商要前置。四．开发流程不同选址过程更严谨；调研比住宅复杂；----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载