房地产-估价报告-司法拍卖

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1、~~房地产市场价值估价报告估价项目名称：青岛市市南区大尧三路48号1单元101户房地产市场价值评估委托方：市南区人民法院估价方：青岛德融房地产评估有限公司估价人员：杜守宝王洪亮估价作业日期：2017年6月13日至2017年8月7日估价报告编号：青德融估字第QF20170486号~~~~~目录一、致委托方函¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼3二、估价师声明¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼4三、估价的假设和限制条件¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼5四、估价结果报告¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼7（一）委估方¼¼¼¼¼

2、¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼7（二）估价方¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼7（三）估价对象¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼7（四）估价目的¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼8（五）估价时点¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼8（六）价值定义¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼9（七）估价依据¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼9（八）估价原则¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼9（九）估价方法¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼10（十）估价结果¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼11（十一）估价人员¼¼

3、¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼11（十二）估价作业日期¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼11（十三）估价报告使用提示¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼11五、附件¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼13（一）房地产权证复印件（二）司法鉴定委托书复印件（三）现场勘查表复印件（四）照片（五）评估费发票复印件（六）评估机构资质证书复印件（七）评估机构营业执照复印件（八）房地产估价师资格证书复印件~~~~~致委托方函青岛市市南区人民法院：受贵院委托，我公司于2017年6月13日对谷风歌位于青岛市市南区大尧三路48号1单元101户（

4、权证或证明号：市20146877，房屋建筑面积115.71平方米,规划用途为成套住宅，土地使用权取得方式为出让）的房地产进行了实地勘察及有关资料的调查。本报告委估对象为上述房地产的房屋所有权及其所占用的土地使用权。我公司本着“独立、客观、公正”的原则，依据中华人民共和国有关法规和《房地产估价规范》，对估价对象于2017年6月13日的市场价值进行估价，估价结果为委托方确定委估对象的市场价值提供参考依据。委估的房地产市场价值的估价结果为：总价：RMB330.72万元（人民币大写：叁佰叁拾万柒仟贰佰元整）房地产单价：RMB

5、28582元/平方米估价报告编号：青德融估字第QF20170486号注：上述估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的制约。青岛德融房地产评估有限公司2017年8月7日~~~~~估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意

6、见和结论，撰写本估价报告。5、我公司已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对估价报告提供重要专业帮助。7、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以产权管理部门认定为准。参加本次估价的房地产估价师注册房地产估价师:注册房地产估价师:~~~~~估价的假设和限制条件1．本次估价的假设前提(1)估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。(2)有一段合理交易时间，洽谈交易期间房地产价值将保持稳

7、定。(3)在此期间房地产市场基本保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。(5)交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。(6)不考虑特殊买家的附加出价。2.未经调查确认或无法调查确认的资料数据(1)委估房地产的权益没有争议，不考虑委估房地产的连带及估价范围以外的法律问题，估价时以委估房地产具有合法的完整产权为前提。(2)我们仅对估价对象房地产作一般性的查看，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质

8、量问题，本报告假设其内部质量足以维持正常的使用寿命为估价结果成立的前提。(3)本报告估价的公开市场价格，未考虑估价对象抵押、租赁、债务等他项权利对房地产价格的影响，为估价对象在合法使用前提下的市场价值。3.估价中未考虑的因素及一些特殊处理(1)估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应