重庆光彩世纪购物中心推广策划方案.doc

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1、重庆光彩世纪购物中心推广策划方案第一部分项目总体策划方案34第一部分项目总体策划方案一、项目SWOT分析1、优势、机会点（1）地产必然的增值性加上光彩大厦所处地理位置的优越性，使商铺具有巨大的升值前景。（2）一次性返租五年使投资门槛大幅降低，市场接受面广，中等收入者都可以投资。（3）合作商家“好又多”的品牌效应将大大增强客户的信心。（4）十年租约降低风险，并有稳定的回报。（5）产品的多样使得不同层次的投资者都可以找到自己的选择。（6）重庆市场暂无同类可比、竞争性产品。（7）发展商的实力以及天方对操作同类项目丰富的经验2、劣势、威胁点（1）多年空置对买家

2、信心有不利的影响（2）买家可能对商场整体经营管理的信心不足（3）买家对这种投资方式不够了解，从认知到接受有必然过程。34（4）重庆整体积压商铺已经达到160万M2，市场气氛低迷。一、项目定位1、案名建议：光彩商城购物中心（Brilliancemall）2、市场定位（1）商业业态市场定位：根据本商铺的特点，及周边商业人流、环境等因素再加上“好又多”品牌商家进驻，建议本商业定位为：集购物、休闲、餐饮一体的综合性大型现代化购物中心（shoppingmall）注解：shoppingmall------起源于欧美的先进零售商业模式，以大规模，所经营、服务的项目全

3、而著称。2000年中国首家shoppingmall铜锣湾广场在深圳面市，2年来经营火爆。中国消费者亦逐渐接受了这一新理念，shoppingmall的普及是必然趋势。（2）、光彩大厦产权式投资方案定位《光彩世纪购物中心》采用将商场面积分割成各个独立的产权单位，带十年租约销售给各小业主，并引进品牌商家统一经营的“产权式商城”投资模式。将所有13400平方米划分成1500个具独立房产证的产权单位出售。各个产权单位产品构成方案如下：34A、各产权单位面积在5~20平方米之间。有柜台、半开放式铺位，独立铺等多种形式。（虚拟铺位）B、各产权单位均带10年租约，年租

4、金回报率固定6.8%。C、每个产权单位由光大银行提供六成十年按揭。D、购买时，一次性返回5年租金回报。3、目标投资客户群定位（1）主力客户群：重庆市中等与中等偏上收入的中年人群。（2）次主力客户：重庆市高收入人群、重庆市周边市县投资者。商铺投资作为一种较稳健型的投资模式，较适合以投资置业获得固定期限，可保证回报的理智稳健型投资者，同时同类案例操作实践也证明中老年人群较青年族群成交更为踊跃。4、价格定位物业价格的制定是一个综合而严谨的策略过程，在未对市场进行全面调研之前，制订本业态的商铺租赁价格显然是不科学的。现只针对商铺的销售价格进行初步定位：整个商城

5、均价计划10000元。34*均价一万元各层均价水平层数面积（平方米）均价（元）总价（万元）-12300135003105首层20001350027002320010000384033200800025604320060001920合计13900101941417098%销售折扣9990.1213866.6各产权单位面积在5~20平方米左右，总价在5~25万元之间。*各面积的产权单位数量及所占的比例面积数量占百分比5平方米左右45030%10平方米左右55036.67%15平方米左右30020%20平方米左右20013.33%合计150100%5、商场主

6、题经营定位：（1）商场主题定位：一层主题：光彩世纪精品名店：34A、对象：满足白领、金领消费族群对品质生活的要求，同时也提供家庭主妇在日常家居消费之外的较高物质需求。B、产品：主要经营品牌服装、珠宝、名表、高档化装品。同时设置coffeeshop，快餐厅与高档酒楼。C、理由：避免与大百货业态相冲突，同时对消费者来讲也是一种有益的互补；真正体现了购物中心的功能。可采取与商家提点分成的方式经营，获取更大的收益。二、三、四层（已定）：深圳好又多商场；五层主题：儿童世界；（和“好又多”同一模式整体出租经营。）A、对象：以各类型家庭的孩子为主，集玩、食、购、学习

7、和智力开发为一体的儿童世界。B、产品：按产品类型分区设置，如：按年龄分区的儿童服装、玩具反斗城、儿童摄影、理发、儿童图书。D、理由：l家长对独生子女的宠爱，消费较高；l大人小孩同玩同乐，能带动全家消费；l儿童消费容易聚集人气；l为周边社区提供了良好的配套服务。34（2）定位总结：A、由于有投资回报的限定（6.8%的投资回报相当于57元/平方米的租金水平）为了避免投资者以租金做比较，一楼和五楼不宜采取分割出租的经营方式。应采用提点和整体出租为宜。B、将商场总体包装，再配合“好又多”的入驻成为一个在重庆首家产权式主题商场；为日后长期的经营管理打好基础。三、

8、产权式投资方式1、光彩世纪购物中心产权式投资模式具有以下主要特点：（1）实行所有权与经营权分离