房地产施工阶段成本控制浅析

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1、房地产施工阶段成本控制浅析兴达城建投资开发有限责任公司甘肃省张掖市734000摘要：2016年房地产产业进入下行通道，虽然国家及地方相继出台的相关促进建筑和房地产业持续稳定健康发展的政策，但三四线城市房价下行趋势己势不可挡。“在房地产大发展时期低门槛进入的粗放式开发的企业如何在低房价中能够继续前行、发展？如何在低房价中做出高品质的商品？”等这些摆在面前的问题，己经迫使房地产企业应从粗放开发模式进入精细化模式。无论是从行业利润空间下行的变化引发的需求，还是从行业健康平稳发展的需求，规范化的成木控制管理己经成为广大开发企业急需解决的核心问题。关键词：房地产；施

2、工；成木控制2016年房地产产业进入下行通道，虽然国家及地方相继出台的相关促进建筑和房地产业持续稳定健康发展的政策，但三四线城市房价下行趋势已势不可挡。“在房地产大发展时期低门槛进入的粗放式开发的企业如何在低房价中能够继续前行、发展？如何在低房价中做出高品质的商品？”等这些摆在面前的问题，己经迫使房地产企业应从粗放开发模式进入精细化模式。无论是从行业利润空间下行的变化引发的需求，还是从行业健康平稳发展的需求，规范化的成木控制管理己经成为广大开发企业急需解决的核心问题。一、房地产成木的基木构成所有房地产企业经营终归都只能遵循“利润=销售收入一成木费用”这一基

3、木的公式，追求利润是所有企业的最终目标。而在房地产业进入下行通道,利润持续下滑中，收入这一因素又因市场因素的影响，处于不可准确控制状态,因此我们能准确控制的可变因素就只有成木这个因素。成木费用主要分为如下几个方面：土地征用及拆迁补偿费、前期报建费、建安工程费、基础配套费、开发间接费、不可预见费及相关税费等。二、房地产施工阶段成本控制房地产成本的控制主要划分为以下几个关键环节：立项环节的成本控制、规划设计环节的成本控制、招投标环节的成本控制、施工环节的成本控制、营销环节的成本控制、竣工交付环节的成本控制及项B成本核算的成本控制。而施工环节的成本控制则是重中之

4、中。施工阶段是资金投入最多最大的阶段，约占到总成本的50%〜55%，此阶段的成本控制主要强调过程监控，包括因各种变更造成的费用调整，工程款的支付，各种造价信息的统计反馈等。由于市场变化，对市场的把握，设计本身等原因，施工阶段不可避免地由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更吋明确0的和遵循程序都是必须的。而在事前控制、事中控制及事后控制中，在这一阶段进行成本控制吋应特别重视事前控制。1、图纸交底会审此处所说的图纸交底会审非单指施工现场的图纸交底会审，而是指房地产企业各责任部门的图纸交底会审及施工现场图纸交底会审。(1)设汁部门对房企内部施工管理部

5、门、材料采购部门、财务部门等进行专项的规划、设计意图，设计相关技术关键节点、重要节点或细部材料使用等方面进行详细的解悉。再由施工管理部门、材料采购部门根据己完图纸从苏自身角度提出已完成图纸中存在的问题及疑点。此吋应重点对冇可能与实际场地设计不符的设计方面、现有用地内异常构筑物、详细的设计尺寸及室内部分细节功能进行解悉。(2)施工现场的图纸会审及技术交底。将图纸发给承建的监理、施工单位，使其从施工角度提出图纸中存在的问题，再由项S部组织设计、监理、施工单位会审后，在开工前将相关问题解决。此吋应重点注意图纸分部分项及专业施工会审会签，特别应注意各专业交叉施工中

6、可能存在的问题。(1)设汁部门对施工单位进行专项的规划、设'汁意图、设汁相关技术关键节点、重要节点及细部材料使用等方面进行详细的技术交底，由房企内部施工管理部门对施工合同中特殊要求做出详细的交代。2、预算投资风险预警预算管理部门对施工管理部门、材料采购部门、财务部门等进行专项的经济0标控制、预算编制说明、预算定额套取、材料暂估价提示等重要事项等方面进行详细的解悉。再由施工管理部门、材料采购部门对预算相关定额套取、材料暂估等方面进行详细的沟通。此吋应重点对奋可能应现场地形原因造成不确定的土方工程及较大机率发生变更的项0定额进行详细解析，提前做好设计变更预警造

7、价控制。3、现场签证管理现场发生的变更签证主要分为以下四种类型：（1）发包人提出并下发的工程变更通知（2）施工承包人提出的工程变更（3）发包人与承包人共同确认的部分暂估价材料定价（4）由于施工条件引起的工程变更（5）苏它因进度纠偏或工程通知类签证。现场管理人员在现场开始前应做好施工图、招投标文件及合同等文件进行认真解读，做到心中有数。在现场签证过程中位及时分清签证的类型，对涉及经济利益的签证应特别重视，对签证的依据、原因应做充分了解，及吋分析应签证引起的造价变化，及时及预算管理部门沟通，特别是施工条件引起的变更往往比较复杂，需要特别重视，否则会由此引起索赔

8、。另在签证过程中，应对签证原因、内容、工程量清楚准确记录，确保完整