拈花湾运营策略分析.pdf

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1、灵山集团继梵宫后的又一精品力作世界级禅意旅居度假目的地项目概况【开发背景】拈花湾作为灵山胜境景区的一部分，其选址开发之前，灵山胜境已历经旅游核心吸引物的三期迭代。经过三阶段十余年发展，无锡灵山胜境已贵为国家5A级景区，每年300万+的客流量。一项旨在打造新型禅意度假目的地为目标的标志性工程，选址马山耿湾。此即灵山小镇拈花湾之发轫。第四期：五印坛城（2013年建成）第三期：灵山梵宫延伸和扩大灵山景区，第五期：拈花湾完善景区商务配套设施建设第二期：灵山文化园？第一期：灵山大佛以九龙灌谷为核心，核心项目：灵山梵宫、配套进一步延展佛教主题，五印坛城、千人宴会厅、

2、以灵山大佛为核心，增强项目的参与性会议区域休闲打造区域的标识性建观光观光娱乐筑核心项目：九龙灌谷、五智门、菩提大道体验核心项目：灵山大佛、体验商务天下第一掌、百子戏商务弥勒、佛教文化博览馆体验观光观光（1994—1997年）（2002—2003年）（2006—2009年）（2010—未来）发展阶段项目概况【小镇简介】项目概况1.地理位置：无锡市马山半岛2.总体规模：总面积1600亩，建筑面积约18万㎡3.投资规模：30多亿4.市场依托：长三角区域的城市白领、亲子家庭、退休长者、佛文化信奉者、每周居住2-3天的中产阶级5.资源依托：独特的太湖山水风光和深厚

3、的灵山佛文化6.项目定位：集吃、住、游、购、娱、会务于一体的禅文化主题旅游度假综合体7.功能定位：主题商业街+主题度假+论坛会议+生态湿地8.融资方式：建设期融资——商业性贷款；项目中期融资——债券计划（短期融资债券）9.股权结构：无锡灵山文化旅游集团有限公司全权控股项目概况【开发时序】概念设计招商完成样板房建设度假物业开盘别墅交付公寓交付10月3月11月融资、拿地、前期产品论证建设开发7月7月9月12月2010年2012年2013年2014年2015年2016年完成样板区施工建设完成拈花湾开放运营一期建设商业物业运营管理模式：由灵山集拈花湾的配套房产主

4、要为日式风格的别墅，并将商业、别墅、公寓基本同团自持，多数采用出租，特色产品房型进行巧妙的分割，同时引入途家平台以客栈期完工交付，一方面度假采取联营，小部分自营。形式统一管理业主度假物业的租赁业务，设计精小镇具备了功能的完整性，商业策略：招商前置，确保项目后美、房型亲民、又能有闲时回报的房产，在短期同时保证了项目开发的现期的稳定运营。内几乎一售而空，资金得以迅速增值回笼。金流。2016年运营情况：现金流入为7.26亿元，其中景区门票流入7600万元；酒店流入1.5亿元；度假地产销售流入5亿元。成功要素——设计特色【设计特色】定位精准1.从佛衍生到禅，是

5、拈花湾走向精准定位的第一步依托灵山胜境的佛文化，衍生出禅意主题，使佛文化和消费业态紧密相连。佛文化+度假=禅意生活方式，精准捕捉到都市焦虑人群渴望回归的心态，抵达“挑剔”游客的内心。2.禅意特色小镇，确保了项目主题的唯一性和排他性项目定位为集旅游度假、会议酒店、商业物业于一体的禅意特色世界级禅意旅居度假目的地，首创了国内以禅意文化为主题的特色小镇。成功要素——设计特色【设计特色】产品细节追求精益求精1.专业打造，汇集众智历时五年，拈花湾由M.A.O建筑设计公司全程主持设计了前期策划、规划设计、建筑设计和景观设计；每一个项目都非常注重借助外脑的助力，集合

6、了国内外的工匠力量。追求自然而然的禅意境界，体现“会呼吸”的设计理念。2.品质偏执，精益求精拈花湾的一片瓦、一丛苔藓、一堵土墙、一块石头、一排竹篱笆、一个茅草屋顶都是经过数十种备选方案精心选择，严苛的户外测试，甚至请来国外匠人指导工艺。专注于品质到无以复加、如痴如狂的地步。3.产品迭代，极致创新拈花湾吸引游客去的是建筑美和园林景观美；三个月不到，拈花湾就在迭代自己，跟沙岛合作了2.0版的互动体验和禅行活动；第三次迭代则在鹿鸣谷，一个真正禅修的方式。成功要素——设计特色【设计特色】业态以“商业即景点”为宗旨客栈街1.把每一家店都打造成独特的旅游吸引物，让

7、商业成为景区内小吃街一道靓丽的风景线灵山团队赶赴世界各地，招商洽谈，挑选了近200为来自长三角、福建、云南、海南、台湾、日本、美国等众多国内为旅游文化街热点地区、汇聚了包括零售、餐饮、禅意文化、文创产业、休酒吧街闲娱乐等众多旅游商业业态在内的，全球最顶尖的旅游商业品牌。推动拈花湾小镇从门票经济转变为产业经济。购物街2.业态定位：以住宿、餐饮、零售、休闲为主，搭配娱乐、文零售购物餐饮美食化艺术体验业态。文化体验酒吧会所业态类型：包括零售购物、餐饮美食、酒店会议、文化节点、酒店住宿美食街休闲游乐休闲娱乐、酒吧会所、演艺演出、度假物业、配套服务等九类业态，共有

8、商家近160家。业态配比：总体业态配比在数量上零售购物和餐饮美食为主，其次是酒店