房地产“营改增”后的税负增减问题探析

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时间:2018-11-06

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1、房地产“营改增”后的税负增减问题探析李玉环(甘肃省商业学校,甘肃兰州730060)[摘要]房地产行业“营改增”方案的推出,一直受到社会各界的密切关注,利弊讨论也是不绝于耳,本文从税收主体、开征时间节点、对房企财务管理模式、房价变化影响等方面进行分析,试图勾画出“营改增”后房地产行业的真实场景。[..关键词]房地产;营改增;税负增减;房价影响;财务模式变革[DOI]10.13939/j.ki.zgsc.2015.35.1711问题的引出据权威媒体报道,房地产“营改增”方案将于6月公布,业内猜测适用税率为11

2、%。“营改增”从2012年1月开始试点,2015年是“营改增”试点的第四年,房地业作为最后一批试点行业之一,历时近4年的顶层设计和探索实践,预计将在今年6月被纳入“营改增”版图,完美收官。房地产业缴纳的营业税占营业税总额的30%左右,“营改增”牵动了社会各界的心。一方面,有人担心会降低国家税收收入;另一方面,企业担心会增加企业税负,而广大购房者又关心此举将会怎样影响房价走向。那么,在房地产实施“营改增”后,税负到底是增是减?笔者试着从以下几个方面加以分析。2税收主体模型分析2.1小规模纳税人如房企是小规模

3、纳税人,原来要缴纳5%的营业税,而在实施“营改增”改革后,只需要按照3%缴纳增值税即可。显而易见,对于小规模的房地产企业来说,他们是改革的最大受益者,“营改增”后企业税负明显降低。2.2一般纳税人按照企业销售额规模和国家税收有关规定,绝大部分房企将被认定为一般纳税人,在这一前提下,税负的增减变化就复杂得多。我们都知道,增值税一般纳税人的缴税计算,是用销项税额减去可抵扣的进项税额之后的差额来缴税。现做模型分析如下。前提假设:(1)由于目前业界普遍估计房地产“营改增”后适用税率为11%,所以本模型假设房地产销

4、项税额适用税率为11%。(2)在抵扣方面,因为建筑业也将同时被纳入“营改增”,而房地产公司很大一部分成本是建筑成本,建筑公司如果可以开具增值税专用发票给房地产开发公司,后者将取得对应的进项税抵扣。房地产业的主要进项产生在建筑业,所以在计算进项税额时,本模型选用的税率为11%。也即当房地产业销售收入中无进项抵扣税额部分占有的比例低于45.45%时,企业的税负是降低的,而一旦高过这一比例,企业的税负会增加。3相关影响因素分析3.1政府税收政策房地产企业的成本主要由土地成本、建筑安装成本、财务成本三部分组成。其

5、中,土地成本一般要占据总成本的50%以上。因此,“营改增”后,土地购置价格能不能抵扣、怎么抵扣,就成为决定房企税负的关键。目前的版本是,政府允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证,但这又引发新的问题,既然允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证,那么使用的抵扣税率是多少?政府没有明确;同时,规定是土地专用收据,那么是否意味着收据的开具主体只能是政府?如果是这样,对于土地是政府的房企而言,在“营改增”后取得的土地可取得相应的凭证进行税额抵扣;但对于在“营改增”前已取得的就无法抵扣;同样

6、,企业如果是从非政府渠道取得的土地,也同样无法抵扣;这都将会导致企业可抵扣的税额减少,从而加重企业税负。如果政府提出的专用收据,开具主体不限定政府,那么,在防范企业关联交易,通过开具收据转移利润、逃避税收等方面的监管,又对税务机关提出了新的要求。3.2开征时间结点如果在“营改增”实施时,房地产项目已经开工甚至已经竣工,在这种情况下,企业事实上已经无法取得前期发生的相应进项发票,由于增值税税率明显高于营业税税率,在这种情况下将会直接导致房地产业税负增加。对于期望“营改增”能降低税负的房企来说,无疑是一个沉重

7、的打击,开征时点的选择对房企影响很大。3.3财务管理模式对广大房企而言,账务处理、发票管理、业务模式和企业内部税务系统等财务管理方面都将面临诸多改变。2015年是房企“营改增”试点的落地之年,新旧税制如何平稳衔接,房地产企业财务管理模式必须变革。原来的税务处理比较简单,而在实施“营改增”后,则对企业提出了更多更高的标准和要求,建议房企应提前从内部着手,梳理业务模式、梳理现有采购销售合同、研究会计核算可能产生的变化、测算“营改增”潜在的税务和利润影响、考虑调整定价策略、变更合同模板、制定新的内部发票保管和内

8、控制度、制订系统升级改造计划等。3.4房价趋势影响经济学理论告诉我们,产品的价格在很大程度上由供给需求关系决定,而非房产成本本身。从这个意义上说,税负的增减对房价的影响极其微弱,甚至可忽略不计。关心房价的老百姓,着重还是要关注房产市场量价的变化和国家调控政策的风向。就从今年整体情况来看,房产市场逐渐转化为买方市场,标杆城市房价走势持续下行,房企存量增加,市场供大于求,持续低迷的成交量给开发商带来了极大压力。这种状况下,税负降低

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