商业房地产项目策划

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1、word资料下载可编辑商业房地产项目策划---上海上亿集团濮阳上亿广场项目策划报告第一部分:前言根据上亿集团“为城市需求量身定制,打造独特项目特色”的开发理念,结合濮阳县市场状况和本项目特点,提出以下全程策略方案,指导项目营销推广工作。一.宏观市场理解首先,濮阳县属于内地小城市,区域小,人口少,经济弱,价格敏感,人脉复杂,这是中小城市的共性。1.中小城市客户的特征·中小城市面积小,出一点新闻马上就会满城皆知,因此更容易造势,制造轰动效应;·中小城市人口少,相互认识几率高,如果通过老客户或熟人圈介绍新客户,可以大大提高成交

2、量,因此有时口碑比广告更有效;·中小城市客户具有明显的“羊群效应”,容易扎堆,一个满意的老客户总希望把他的亲戚朋友都拉来。·乡镇来县城买房的有钱人很多,这是有钱、体面、值得炫耀的事。濮阳县下辖10乡10镇1005个行政村,人口超百万,这部分客户不容小觑,一定要深度挖掘。2.与大中城市相比,中小城市广告媒体的特征·报纸:与一二线城市相比,中小城市居民阅读报纸较少,因此报广往往作为次要的推广手段。不过,在品牌形象塑造期,可以选择当地主流报纸,大版面轰炸,往往效果较好。·户外广告:大型户外、公交、灯箱、道旗、围挡、夜间亮化广告

3、,都是中小城市最有效的推广媒体,因此占城市的视觉制高点是中小城市广告策划的重要工作。·DM派发:DM单是中小城市最有效的推广方式之一,从县城到村镇,都是DM派发的重要阵地。·电视媒体:中小城市电视收视率较高,是一种有效的推广方式,但需要多台覆盖才能将观众一网打尽;·移动互联网:移动互联网覆盖广、速度快、成本低,并已成为中小城市广告推广的最主要阵地之一。·SP活动:SP活动是中小城市制造新闻和促进销售的重要策略,小礼品永远都是积聚人气的最好刺激。·文案:中小城市生活节奏慢,简单通俗、直接明了更易被接受,避免唯美、含蓄、抽象

4、的广告。·推广宣传:中小城市人群比较信任关系房、人情房,注重口碑,对广告和促销宣传往往信任不足。因此广告投放时一定要考虑针对性和有效性,促销活动要注重实效,注重与客户群体的深度关系互动。二.城市背景1.人口濮阳县位于河南省东北部,下辖10乡10镇1005个行政村,截至2014年人口已达113.35万,其中:城区常住人口已达13万以上,为河南省人口大县。2.经济发展近年来,濮阳县经济发展呈现出较好的态势,电子、耐火材料、医用新材料、新型化工等产业在国内具有较大影响力,并已发展成为世界上最大的圣诞灯泡生产基地,长江以北最大的

5、特种玻璃和电光源生产基地,北方特型耐火材料生产基地。相继获得“全国粮食生产先进县”、“全国科技进步先进县”、“外商眼中的河南最佳投资城市”和“省十大文化强县”等荣誉称号3.交通状况·濮阳县境内汤台铁路横贯东西(主要为货运);106国道、大广高速纵贯南北,距北京约500km,距郑州、济南两个国际机场约200km,交通相对较好。·濮阳县的铁路交通滞后,在一定程度上制约了其经济发展,但公路得到了有效发展,交通状况明显改善,活跃了当地的市场经济,带动了城市的繁荣发展。4.物产资源和文化旅游专业技术资料word资料下载可编辑·濮阳

6、县农副产品和矿产资源丰富,是中国六大油田之一的“中原油田“腹地;·濮阳县历史悠久,名胜众多,素有“颛顼遗都”、“帝舜故里”和“中华第一龙”的美称。5.GDP和第三产业指标2013年全县GDP完成279.7亿元,增速居濮阳市第二;社会消费品零售总额完成109.3亿元,增长14.7%。全县经济和社会总体保持平稳发展态势。·濮阳县住宅商品房均价为3300-3500元/㎡左右,略高于周边其它县城的平均价格;·濮阳县的老商圈内虽然聚集了大量的商业品牌,但在商铺设计、业态规划和运营管理方面都十分落后,基本属于自然聚集的原始商圈,缺少

7、大型的集中商业。三.项目前期推广目标1.短期内快速树立“大品牌”的形象,制造市场热度。2.为上亿广场确立全新的定位概念,快速提升市场的关注度、知名度,刺激客户购买欲望。3.围绕项目业态定位,确立支持定位的“因素”,营造“未开场,繁华已定”的未来景象,例如组织观光夜市、台湾美食城等,提高地段的“商业氛围”,增加项目商业价值。四.广告传播原则1.坚持少而精的原则,最大限度地提高广告投放的目标性、针对性和有效性。2.注重广告投放的整体配合效果,避免进入广告投放形式化的误区。3.我们只做“事件”,不做广告,以制造“新闻事件”代替

8、广告,达到一般广告难以抵敌的魅力!第二部分:上亿广场项目定位一.上亿广场项目分析1、项目概况·濮阳上亿广场位于濮阳县人民广场东侧,北面为红旗路,东临濮阳县主干道-工业路,南邻国庆路,距离县政府1.5km,周边居民小区环绕,人气鼎旺,掘金地段,巅峰商机。·项目总规划用地13.5万㎡,总建筑面积26.5843万㎡。2.项

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