对谨慎性原则在投资性房地产准则应用中的探讨

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1、对谨慎性原则在投资性房地产准则应用中的探讨一、谨慎性原则概述　　谨慎性原则又称稳健性原则，是会计基本原则之一。我国会计基本准则规定，企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。总之，谨慎性原则要求企业在会计处理时谨慎小心，尽可能选择不虚增利润和夸大所有者权益的会计处理方法和程序，并合理核算可能发生的损失和费用，否则可能会造成不利的后果。如美国能源巨头安然公司的倒闭，其中最主要的原因之一就是该公司严重违反了谨慎性原则，为了使自己股票价格上升，人为地提高企业利润，结果是给自己制造了一个定时炸弹，最后走向了破产的地步。因此，企业在会计实务中

2、必须认真地贯彻谨慎性原则的要求，真正做到活学活用。在对交易或者事项进行会计确认、计量和报告应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用；另一方面要防止滥用或歪曲使用谨慎性原则来设秘密准备、过分提取准备、故意压低资产或收益、故意抬高负债或费用。　　二、谨慎性原则在投资性房地产准则中的应用评析　　随着我国市场经济地位的确立，经济全球化的进一步发展，同时证券市场不断发展和完善，信息披露制度透明化程度持续提高，我国会计准则迫切要求与国际会计准则接轨。为此，我国新会计准则制定者审时度势，在充分考虑国情的基础上作出选择，即最大限度地在具体会计准则中使用国际“商业语言”中的这一重要词汇――公

3、允价值。　　在我国已发布的38个具体准则中，有存货、固定资产、投资性房地产、无形资产、生物资产等17个程度不同地运用了公允价值计量属性，范围涉及一般工商业及农业、金融业等特殊行业。尽管新会计准则中公允价值计量的运用范围已经较为广泛，但这种运用又是有条件的、谨慎的。其中尤以在投资性房地产公允价值计量中的应用较为明显。　　根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》的定义，投资性房地产是指“企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。准则规定投资性房地产的后续计量模式包括成本模式和公允价值模式，且规定同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。公允价

4、值在新会计准则作为一种计量属性予以规定，反映了准则建设的国际趋同，但趋同不是等同。新准则在制定过程中充分考虑了我国市场经济建设实际情况，体现了中国国情，在对公允价值计量上采用了较为谨慎的处理原则。这种谨慎性，在新发布的投资性房地产准则中主要表现在以下几个方面：　　1.投资性房地产的后续计量模式首选是成本模式。准则第九条规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。　　2.投资性房地产在满足一定条件下可以采用公允价值模式计量，但不是必须采用。准则第十条规定有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进

5、行后续计量。　　采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。由此可见，只有同时符合上述条件情况下，企业才能对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。　　3.充分体现了谨慎使用公允价值计量的原则。准则第十六条规定自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益项

6、目之“资本公积――其他资本公积”。如果将投资性房地产转换当日的公允价值大于原账面价值的差额计入当期损益，这固然会提升公司当期会计报表的业绩，企业利润、每股收益、净资产收益率等指标将发生明显变化，甚至可使ST公司实现账面盈利，但这种业绩仅仅是计量属性变化所带来的，在投资性房地产没有处置（转让）之前，显然并不可能为公司带来实际的现金流入，不能给公司带来实质性的盈利能力和运营能力的提升。对于投资者而言，这些业绩只能是“画饼充饥”，与业绩虚幻并无二致。若如此处理违背了新准则制定的初衷：提高会计信息质量，有助于财务会计报告使用者作出经济决策。　　三、以“深方大”为例看投资性房地产准则执行情况　　方大集

7、团股份有限公司（深圳证券交易所A股代码000055、B股代码200055，下文简称“深方大”）成立于1991年12月，是我国目前规模最大的新材料高新技术企业，连续多年创下了同行业的许多第一，荣获“中国工业行业状元”和“中华之最”称号，被评为亚太地区100家最佳管理公司之一，两次荣获国际质量与技术大奖――白金奖。　　方大集团现已形成新型建材产业、机电一体化工程产业、半导体照明及光电子产业等三大产业体系。新型建材