湖南星沙泉塘商业调研分析报告

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1、商业调研分析报告目录一、星沙商圈概况二、泉塘商圈概况三、项目SWOT分析四、客群分析五、业态方向建议2013年4月2日辉宏置业营销部一、星沙商圈概况星沙经开区位列全国最具投资价值开发区，2011年底，入驻企业482家，“世界500强”企业25家，城镇居民人均可支配收入突破2.4万元。目前整个星沙商业中心现状：星沙通城广场，占地面积11万平米，分为上下两层，是一个及休闲、娱乐、小吃街、通城电器、新一佳超市为一体的大型商业综合体；步步高超市、易初莲花超市、苏宁国美电器、电影院；超高层写字楼有湘商世纪星城。人流量比较集中，商业氛围较好，但业态分布不集中。二、泉塘商圈概况本案位于盼盼路与黄

2、兴大道交汇处，交通便捷，停车方便，离火车站、飞机场、武广高铁站只需20分钟车程，目前周边的商业初具规模。项目周边商业发展始于2008年，业态主要以服装服饰、餐饮娱乐、生活基本配套为主，人流集中，有稳定的消费人群。但是业态分布分散，缺乏大型购物娱乐休闲餐饮商业综合体。爵士湘周边商业调查汇总表项目名称建筑面积（万㎡）商业面积（㎡）总户数人口数业态营业面积（㎡）租金/售价（元）租金（元/㎡/月）1楼平均租金（元/㎡/月）租期（年）涨幅未来蜂巢13.9800014916300楚旺堂大药房707000100105310%红蜻蜓皮鞋3042001401不限花之坊404500112.53不限喜洋

3、洋动漫城63020000325不限绿叶水果1001000010055%鞋师傅皮鞋4038009525%德雅村6050008325%泉塘小区8040000300012000河马·占尼童装80600075942不限增致牛仔605800973不限以纯1009000905不限喜得龙休闲4042001053不限乔丹体育4042001053不限方略潇邦195000　　新旺超市50158031.6403不限锦和超市5018003665%咿呀贝比童装150900060自有不限崇源堂药店80250031.256不限东城名苑7.340005922400仁康泰药店58.5　025自有无丹平南食10030

4、00308无501200241无移动营业厅有渔有恰饭店100*24000205无中铁·国际城6918000645935000无紫东苑6.1900016005000快乐惠超市120250021223不限水果店80180022.5　不限沙县小吃40120030　不限徐力建材4060015　不限星城国际372000026009000麻辣香锅50*240004067210%绿叶水果6045007528%北京布鞋5042008425%水星家纺10070007025%明天一城10.7100008003000罗拉咖啡110044000401068无美美化妆品90100001115无水中花内衣80

5、88001105无海贝女装5060001205无百变城12010000835无高林仕家2112000181870001楼临街商铺平均租金70元/㎡/月，全部自持康桥长郡50160003248130001楼学校门口临街商铺平均租金62元/㎡/月，免租半年，租期3年，物管费2.5元/㎡/月总计3141420002160892700　通过本次对项目周边业态采取的抽样调查，泉塘商圈整体消费水平较高，消费潜力巨大，现有商业不能满足全方位需求，缺乏中高档的娱乐休闲配套和特色餐饮。三、项目SWOT分析1、优势：1）、未来蜂巢跟明天一城与本案租金形成鲜明对比(明天一城跟未来蜂巢一楼的租金均达到了1

6、00--140㎡左右，虽然人流较集中，商业氛围较好，但明天一城形成了一种炒作的恶性循环，增加了商家的成本，而入不敷出，位置与本项目靠近，但租金本项目更为合理)。2）、更加接近人流集中的泉塘小区(泉塘小区处于整个泉塘商圈的核心地带，已经形成了诸多稳定的购买人群，可以进行引导性的消费，带动本项目商业发展)3）、竞品价格优势(与周边2个竞品项目对比，本项目位置优越但招商条件更优惠)4）、消费潜力巨大(周边多个住宅项目、学校、大型企业的支撑，未来的消费人口将达到25万人)5）、靠近和东酒店(一路之隔的准三星级和东酒店，带动周边消费以及人流量)6）、地理位置优越(位于黄兴大道与盼盼路两条主干

7、道的交汇处)7）、辐射范围比较广(有效辐射圈达到2公里左右，辐射人群超过27万余人)2、劣势：1）、公交线路不完善2）、现有的人流量较少(商业不成型，不能吸引消费者)3、机会分析：泉塘板块处于整个星沙工业区的核心地带，正处于一个迅速发展时期，消费潜力不断升级，人民东路的以及地铁六号线的拉通，带动周边的流动人口。旁边的两个竞品项目高林仕家跟康桥长郡跟本案竞争的同时，能够增加泉塘东核心的商业体量，带来更多客源，形成聚集效应。4、威胁分析：商业氛围不够，商业起步晚，影响投资