社会福利救助课程论

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题目：我国住房救助现状及合理化对策摘要：关键词：参考文献：曹振良等:房地产经济学通论[M].北京大学出版社，2003陈新政:浅析住房社会保障制度中存在的问题[J].长江建设，2003正文：近年来，随着房价的快速上涨，中低收入家庭购房问题越来越突出，在构建和谐社会的宏观背景下，住房保障制度的完善又成为社会经济的焦点和热点问题。尽管我国住房保障工作取得了一定的成果，但住房领域的问题和矛盾依然很突出。当前，我国需要尽快通过立法理清住房制度框架，加强住房保障分配管理，改革住房公积金管理体制，加大住房公积金资金监管力度，以及经济适用房的在转让制度等问题，尽快建立适应我国国情的住房长效体制。一、当前我住房保障现状（1）保障型住房分配管理缺乏制度性的保证及供给明显不足。目前，由于我国的经济适用房制度的审核和监管机制尚存在一定的缺陷，加上相关法律法规不够完善，经济适用房供给对象与最初设定的目标受众出现了很大程度上的不匹配，一些经济适用房甚至成为了有钱人变相牟利的工具。而廉租房因租金严重入不敷出，也导致其自身生存发展的能力下降。由此可见，广大中低收入居民很难指望政府的住房性住房。另一方面，经济适用房及廉租房的 供给明显不足，保障型住房建设会使地方政府的大批土地出让金和建设资金流失，出于绩效考核的压力，他们往往以配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足为由放缓保障型住房建设步伐。（2）夹心层住房问题严重《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中规定，“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。”这条规定意味着进入保障体系的低收入居民将在廉租房和经济适用房之间必能享受其一。但是，从各地实际情况看，一方面政策上在廉租房和经适房对象之间很难做到衔接。当前经济适用房绝对价格基本满足中等收入家庭和部分中低收入家庭的需求，但由于廉租房的供给只有1％左右，经济适用房类型中“租”与“售”的比例不合理，必然出现既不够条件租廉租房，又买不起经济适用房的“夹心层”，这一部分人只能租用经济适用房，但现行的政策并没有租用经济适用房的机制。另一方面，随着商品房价格的上涨，又将出现一批买不起商品房，但又“排不上队、抢不着号”的等待购买经济适用房的“夹心层”，住宅市场的结构性矛盾将愈加复杂化。（1）经济适用房的再转让上的政策缺位现行政策模糊了经济适用房和商品房之间的本质区别，国家本希望通过房地产行业的发展带动经济适用房的建设，但是由于房地产市场的不正常发展 激发了经济适用房的“投资价值”，形成市场的混乱。1998年首批经济适用房开始建设时，在同一区位，经济适用房和商品房的价差，主要体现在政府在土地出让金的减免方面，从商品的属性并未体现，近年来，随着房价的普遍上涨，商品房价格出现了大幅度的上涨，经济适用房价格通过二手房买卖也有大幅度提高，由于在经济适用房的再转让上的政策缺位，使得经济适用房成为投资性购房、炒房、炒号的工具。(4)公积金管理中心的错误定位据《住房公积金管理条例》，公积金管理中心被定位于“不以赢利为目的的事业单位”，隶属于地方政府部门。但实践当中，许多地方的公积金管理中心正扮演着一个“金融机构”的角色。　这样一来，“中心”就成了一个准金融机构，而受托银行则变成了“中心”的出纳。事实上，根据现行法律法规，公积金管理中心的上述做法也可以理解。由于公积金贷款采用的是“委托贷款”的模式，据《贷款通则》，银行作为受托人“只收取手续费，不承担贷款风险”。贷款的风险，事实上只能由公积金管理中心承担下来。问题关键在于，如果是金融机构，就应该有自有资金，并按照金融机构的标准建立有效的监督管理机制，以及规范的会计审计、信息披露制度和相应的风险防范机制。但事实上，其至今仍被定义成一个不以赢利为目的的事业法人，从而无法按照现代金融机构的监管规则进行控制，只是进行自我约束。在这个意义上，公积金被挪用并非偶然，而是现行制度缺漏使然。一、完善当前住房救助建设的合理化建议1、改善保障型住房的供给体制以及加快相关立法建设调整保障性住房中“租”与“售” 的比例，扩大保障性住房的覆盖面积和受益人群，注重对于流动人口及农村困难人口的住房问题的解决，并在今后的发展中把相关问题也纳入保障性住房建设的范围内。一方面，建议国家出台政策促进租赁市场的发展，如鼓励社会机构和个人投资者进行出租住房投资，进一步减免租金收入税收，加强对承租人租赁权利的法律保护，出台政策限制房东随意驱赶房客或提高租金的行为，另一方面，可以借鉴国外经验，从国外政府介入保障性住房的方式看，可以通过优惠政策鼓励开发商建设保障性住房，鼓励居民合作建房，通过福利补贴等方式实现居民的住房保障。由于我国区域经济发展不平衡，对保障行住房的建设应当以有利于增加保障房供给为原则，建议构件“经济租赁房”模式为主，积极拓展保障型住房的供给渠道。应尽快启动《住房法》立法，作为住房大法，应在法律层面理清政府在住房保障和住房市场监管两方面的职能，理清两者之间关系，从而为政府妥善处理市场调控和保障建设之间的短期和中长期关系提供法理依据。1、尽快出台落实住房货币补贴政策，提高低收入者购房支付能力，关注“夹心层”的住房问题。大部分省市企业尚未建立住房货币补贴政策，这也是造成房价和普通居民购买力反差很大的一个重要原因。建议国家有关部门研究出台在各地机关企事业单位落实住房货币补贴的政策措施，从而提高广大中低收入普通工薪职工家庭的购房支付能力。从而在一定程度上解决夹心层现象，缓解目前保障性住房分配错位的问题。 3、加快住房公积金制度改革，改善住房资金管理的定位，扭转社会对住房公积金制度的信心危机　　住房公积金制度诞生于我国住房从计划向市场体制转轨的改革阶段，在促进房改体制转换过程中发挥了巨大作用。然而，在市场经济体制下通过法律对劳动者采取强制性住房储蓄做法在国际上并不普遍，即使在新加坡这个城市国家，其实施的中央公积金制度也是一种全民社会保障制度，而并非如我国住房公积金单独作为强制住房储蓄制度而存在。另一方面，改善住房基金当前的简单的“不以盈利为目的事业单位”定位，促进管理中心向金融管理机构靠拢，并根据相关的政策法规，制定出一套适合自己的自我监管的监督机制，充分发挥住房公积金管理中心的金融作用，和改善当前管理中心松散的监督管理机制，让群众实实在在的感受到管理中心的实际作用，进而提高自身的公信力。　　一、期望理论的基本内容　　这个理论的表述为：人们对相同情境的反应决取于他是盈利状态还是亏损状态。一般而言，当盈利额与亏损额相同的情况下，人们在亏损状态时会变得更为沮丧，而当盈利时却没有那么快乐。当个体在看到等量损失时的沮丧程度会比同等获利情况下的高兴程度强烈得多。研究还发现：投资者在亏损一美元时的痛苦的强烈程度是在获利一美元时高兴程度的两倍。他们也发现个体对相同情境的不同反应取决于他目前是赢利还是亏损状况。具体来说，某只股票现在是20元，一位投资者是22元买入的，而另一位投资者是18元买入的，当股价产生变化时，这两位投资者的反应是极为不同的。当股价上涨时，18元买入的投资者会坚定地持有， 因为对于他来说，只是利润的扩大化；而对于22元的投资者来说，只是意味着亏损的减少，其坚定持有的信心不强。由于厌恶亏损，他极有可能在解套之时卖出股票；而当股价下跌之时，两者的反应恰好相反。18元买入的投资者会急于兑现利润，因为他害怕利润会化为乌有，同时，由于厌恶亏损可能发生，会极早获利了结。但对于22元买入的投资者来说，持股不卖或是继续买入可能是最好的策略，因为割肉出局意味着实现亏损，这是投资者最不愿看到的结果。所以，其反而会寻找各种有利的信息，以增强自己持股的信心。Tversky和Kahnemn在1979年的文章中认为：投资者更愿意冒风险去避免亏损，而不愿冒风险去实现利润的最大化。在有利润的情况下，多数投资者是风险的厌恶者；而在有亏损的情况下，多数投资者变成了风险的承担者。换句话说：在面临确信有赚钱的机会时，多数投资者是风险的厌恶者；而在面临确信要赔钱时，多数投资者成为了风险的承受者。在这里，风险是指股价未来走势的一种不确定性。二、后悔理论的主要内容　　投资者在投资过程中常出现后悔的心理状态。在大牛市背景下，没有及时介入自己看好的股票会后悔，过早卖出获利的股票也会后悔；在熊市(bearmarket)背景下，没能及时止损出局会后悔，获点小利没能兑现，然后又被套牢也会后悔；在平衡市场中，自己持有的股票不涨不跌，别人推荐的股票上涨，自己会因为没有听从别人的劝告而及时换股后悔；当下定决心，卖出手中不涨的股票，而买人专家推荐的股票，又发现自己原来持有的股票不断上涨，而专家推荐的股票不涨反跌时，更加后悔。SantaClara大学的MeirStatman教授是研究“害怕后悔”行为的专家。由于人们在投资判断和决策上经常容易出现错误，而当出现这种失误操作时，通常感到非常难过和悲哀。所以，投资者在投资过程中，为了避免后悔心态的出现，经常会表现出一种优柔寡断的性格特点。投资者在决定是否卖出一只股票时，往往受到买人时的成本比现价高或是低的情绪影响，由于害怕后悔而想方设法尽量避免后悔的发生。有研究者认为：投资者不愿卖出已下跌的股票，是为了避免作了一次失败投资的痛苦和后悔心情，向其他人报告投资亏损的难堪也使其不愿去卖出已亏损的股票。另一些研究者认为：投资者的从众行为和追随常识，是为了避免由于做出了一个错误的投资决定而后悔。许多投资者认为：买一只大家都看好的股票比较容易，因为大家都看好它并且买了它，即使股价下跌也没什么。大家都错了，所以我错了也没什么!而如果自作主张买了一只市场形象不佳的股票，如果买人之后它就下跌，自己就很难合理地解释当时买它的理由。此外，基金经理人和股评家喜欢名气大的上市公司股票，主要原因也是因为如果这些股票下跌，他们因为操作得不好而被解雇的可能性较小。害怕后悔也反映了投资者对自我的一种期望。HershShefrin和MeirStatman在一个研究中发现：投资者在投资过程中除了避免后悔以外，还有一种追求自豪的动机在起作用。害怕后悔与追求自豪造成了投资者持有获利股票的时间太短，而持有亏损股票的时间太长。他们称这种现象为卖出效应。他们发现：当投资者持有两只股票，股票A获利20，而股票B亏损20%，此时又有一个新的投资机会，而投资者由于没有别的钱，必需先卖掉一只股票时，多数投资者往往卖掉股票A 而不是股票B。因为卖出股票B会对从前的买人决策后悔，而卖出股票A会让投资者有一种做出正确投资的自豪感。