县级城市综合体的开发策略与营销策划

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1、县级城市综合体的开发策略与营销策划县级城市综合体的开发策略与营销策划在城市化的进程中，县级城市是我国城市化体系中最基础的层次。由于我国大部分县级城市经济相对落后；城市产业发展滞后，产业结构不合理；人口的城市化滞后；城市规模效益和聚集效益差；城市规划过于贪大求全，不注重塑造城市特色等不足的特点。但是从屮国商业地产发展来看，县级城市的商业综合体项S将是其未来发展的重点。因为一二线城市B前居高不下的劳动力、土地、资源成木促使产业分工向县级城市传递。再加之目前县级城市的商业相对比较落后，主耍是以老城区的儿条商业街、专卖店等形成核心商圈，其表现以商业街、散铺市场为主，业态

2、种类相对匮乏。在此前提下，县级城市尤其是位于中心城市边缘的县级城市能级不断提升，并产生大量的消费需求。如此以来，集合办公、购物、娱乐以及餐饮等一体的城市综合体项0成为有效的业态补充，并成为城市建设以及商圈升级换代的有力推手。笔者从城市规划、商圈的业态、商业网点的布局等角度来阐述县级城市城市综合体的开发特点：----以苏北经济实力较强的海安县为例：新加坡星联国际地产机构接受江苏省浙江商会的邀请，前去苏北几个县级城市的商业综合体的开发建设的可行性咨询。笔者来到苏北海安县感到海安县城的商业气息氛围很浓，海安县的经济实力也是比较强,是县级城市经济百强县之一，但是海安城市

3、的骨架拉的比较大，商业分布零散不集中，商业网点的布局以及业态的分布同质化严重，不利于商业综合体的开发建设。1、海安县城的基本概况：海安县位于江苏省东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。总面积1108平方公里，其中市区总面积35平方公里，全县户籍总人口93.42万人，城市人口约在23万人左右，未来按照30万人口规模规划。海安是县域经济百强县之一，是昱域城市中的新兴工业城市。海安县2010年消费品市场稳步提升，全社会消费品零售总额133.16亿元，比上年增长18.4%，其屮个体零售额84.07亿元，增长14.1%，城区零售额87.36亿元袁增长19.7%,农村

4、零售额45.80亿元，增长15.9%。城镇居民人均可支配收入20512元，农村居民人均纯收入9478元，城乡居民人均消费性支出分别达11972元和6955元。2、海安城市发展规划：海安县城的整体空间规划为“一心一带三区”的整体规划；“东区西园”的产业发展规划；将城市中心区域拓展至6平方公里。整个城市的规划框架很大，但是城市内部的结构功能规划极不合理。离女喊总傳赚刼ooMxiaiwrjmiihi«oa«n>3、海安城市商业功能分级和商圈及网点的分布：(1)根据海安整个行政区域和商业发展的趋势，将海安城市的商业划分商圈，分析每个商圈的发展特点，从而了解海安整体商业的

5、发展。①人民路商圈：人民路商圈是海安最早的商业集散屮心，起初由于各行政单位的汇集和居民居住圈的形成而发展起来。0前主要商业主要集中在人民中路和宁海路。其中主要的业态以百货消费为主，主要大型主力商业有：中大街、文峰大世界、电影院、新时代电器、时代超市、农工商、新华市场、五星电器、安达步行街和恒天新世界。②中坝路商圈：屮坝路商圈是城市发展而形成的新兴商圈，主要汇聚在以明珠城为中心，辐射周边社区。中坝路商圈以综合新型商业为表现，各种消费业态齐全。主要两岸咖啡、明珠国际城商业、世纪联华、新华书店、中洋现代城商业等。③火车站商圈：火车站商圈虽然辐射区域较远，但因为线路较少

6、，人气不足，目前没有形成气候；火车站商圈由于有较强的铁路和公路辐射力，所有商圈的主力商业以批发市场为主，F1前的主力为沿海大市场的A、B、C三区和批发王大型批发市场。①长江西路商圈：长江西路商圈主要集中在长江西路和永安路，由于在位置上的优势，商业以批发为主，辐射周边乡镇；商圈主要以批发为特点，主力商业有：锦龙大洒店、贵都广场、电子市场、名流SOHO、资丰市场、苏中家具城、都市儿童城。综合所述，海安县目前的两个商圈相对集中一些，但是人民路商圈和中坝路已经相对饱和，按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈附近开设集屮商业的可能(临街商业不计

7、入)。在这里提供一个仅供参考的理论公式：零售饱和理论公式：IRS=C*RE/RF其中C:潜在客户数量；RE:人均消费支出；RF:营业面积。4、海安城市整个商业发展存在的问题：根据对海安整个商业市场的调研分析，发现海安城市商业存在着大量的问题。第一海安城市的商业规划严重不合理，缺乏商业规划的引导，0前市区商业网点结构体系不明确，没有形成合理的商业层面结构；第二商业层次低，商业网点整体层次偏低，除了人民路稍具规模外，其它地区普遍存在小、散、乱的状况;第三是商业网点配套不全，发展滞后目前海安新兴住宅区、开发区、工业园区主要依靠自发形成的沿街商铺满足一般性消费，而有规模

8、的商业网点发展滞后，项0