县级城市综合体的开发策略与营销策划

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1、县级城市综合体的开发策略与营销策划           县级城市综合体的开发策略与营销策划在城市化的进程中，县级城市是我国城市化体系中最基础的层次。由于我国大部分县级城市经济相对落后；城市产业发展滞后，产业结构不合理；人口的城市化滞后；城市规模效益和聚集效益差；城市规划过于贪大求全，不注重塑造城市特色等不足的特点。但是从中国商业地产发展来看，县级城市的商业综合体项目将是其未来发展的重点。因为一二线城市目前居高不下的劳动力、土地、资源成本促使产业分工向县级城市传递。再加之目前县级城市的商业相对比较落后，主要是以老城区的几条

2、商业街、专卖店等形成核心商圈，其表现以商业街、散铺市场为主，业态种类相对匮乏。在此前提下，县级城市尤其是位于中心城市边缘的县级城市能级不断提升，并产生大量的消费需求。如此以来，集合办公、购物、娱乐以及餐饮等一体的城市综合体项目成为有效的业态补充，并成为城市建设以及商圈升级换代的有力推手。笔者从城市规划、商圈的业态、商业网点的布局等角度来阐述县级城市城市综合体的开发特点：----以苏北经济实力较强的海安县为例： 新加坡星联国际地产机构接受江苏省浙江商会的邀请，前去苏北几个县级城市的商业综合体的开发建设的可行性咨询。笔者来到

3、苏北海安县感到海安县城的商业气息氛围很浓，海安县的经济实力也是比较强，是县级城市经济百强县之一，但是海安城市的骨架拉的比较大，商业分布零散不集中，商业网点的布局以及业态的分布同质化严重，不利于商业综合体的开发建设。1、海安县城的基本概况：海安县位于江苏省东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。总面积1108平方公里，其中市区总面积35平方公里，全县户籍总人口93.42万人，城市人口约在23万人左右，未来按照30万人口规模规划。海安是县域经济百强县之一，是县域城市中的新兴工业城市。海安县2010年消费品市场稳步提升，全

4、社会消费品零售总额133.16亿元，比上年增长18.4%,其中个体零售额84.07亿元，增长14.1%，城区零售额87.36亿元袁增长19.7%，农村零售额45.80亿元，增长15.9%。城镇居民人均可支配收入20512元，农村居民人均纯收入9478元，城乡居民人均消费性支出分别达11972元和6955元。2、海安城市发展规划：  海安县城的整体空间规划为“一心一带三区”的整体规划；“东区西园”的产业发展规划；将城市中心区域拓展至6平方公里。整个城市的规划框架很大，但是城市内部的结构功能规划极不合理。 3、海安城市商业功

5、能分级和商圈及网点的分布：（1）根据海安整个行政区域和商业发展的趋势，将海安城市的商业划分商圈，分析每个商圈的发展特点，从而了解海安整体商业的发展。①人民路商圈：人民路商圈是海安最早的商业集散中心，起初由于各行政单位的汇集和居民居住圈的形成而发展起来。目前主要商业主要集中在人民中路和宁海路。其中主要的业态以百货消费为主，主要大型主力商业有：中大街、文峰大世界、电影院、新时代电器、时代超市、农工商、新华市场、五星电器、安达步行街和恒天新世界。②中坝路商圈：中坝路商圈是城市发展而形成的新兴商圈，主要汇聚在以明珠城为中心，辐射

6、周边社区。中坝路商圈以综合新型商业为表现，各种消费业态齐全。主要两岸咖啡、明珠国际城商业、世纪联华、新华书店、中洋现代城商业等。③火车站商圈：火车站商圈虽然辐射区域较远，但因为线路较少，人气不足，目前没有形成气候；火车站商圈由于有较强的铁路和公路辐射力，所有商圈的主力商业以批发市场为主，目前的主力为沿海大市场的A、B、C三区和批发王大型批发市场。④长江西路商圈：长江西路商圈主要集中在长江西路和永安路，由于在位置上的优势，商业以批发为主，辐射周边乡镇；商圈主要以批发为特点，主力商业有：锦龙大酒店、贵都广场、电子市场、名流S

7、OHO、资丰市场、苏中家具城、都市儿童城。综合所述，海安县目前的两个商圈相对集中一些，但是人民路商圈和中坝路已经相对饱和，按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈附近开设集中商业的可能（临街商业不计入）。在这里提供一个仅供参考的理论公式：零售饱和理论公式：IRS= C* RE /RF   其中C：潜在客户数量；RE：人均消费支出；RF：营业面积。4、海安城市整个商业发展存在的问题：  根据对海安整个商业市场的调研分析，发现海安城市商业存在着大量的问题。第一海安城市的商业规划严重不合理，缺乏商业规

8、划的引导，目前市区商业网点结构体系不明确，没有形成合理的商业层面结构；第二商业层次低，商业网点整体层次偏低，除了人民路稍具规模外，其它地区普遍存在小、散、乱的状况；第三是商业网点配套不全，发展滞后目前海安新兴住宅区、开发区、工业园区主要依靠自发形成的沿街商铺满足一般性消费，而有规模的商业网点发展滞后，项目配套不全；第