合肥香港街房地产开发招商策划书

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1、金鹃国际广告有限公司2003年11月25日別目金鹃，作为广告营销策划机构，通过长期的实践和探索，积累了大量经验。能参与到合肥香港街房产招商项目的策划工作，甚感荣幸。经过双方沟通，我们对本项目有了一定的理解，为本项目量身订造丫一整套营销推广策划并将其形成文字。本策划书分为两大部分，第一部份是对本项目总体策划进行阐述，而第二部份是针对首期招商而制定的推广策略和相应的工作计划。策划思路我司认为，策划的关键是让项目持续旺销，旺销的核心是销售力。围绕这一理念，我们分别以销售力分析、销售力提纯、销售力提升、销售力传

2、播、销售力实现等多方面进行阐述。第一部分:销售力全攻略一、销售力分析一、商业步行街的发展特点1.商业步行街的发展历程商业步行街发源于中国，唐代吋期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，到了近代和现代，我国商业街发展落后于法国等西方国家。从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市贸易。第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。第四个时期，大型商业街的出

3、现。第五个时期，是规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。第六个时期是六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。第七个时期，商业步行街增加shoppingmall购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。2.商业步行街对城市发展的影响与作用(1).商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。(1)重振原有商业中心，带动城市新一轮发展(2)塑造新的城市中心，没有大型商业步行街，新城区就无法

4、形成城市的中心。比如上海徐家汇的开发改造非常成功，拥有地上商业区、地下商铺网、周边支持商业网和多个广场型活动屮心，并由多种垂直交通将整个系统连通成为一个环形的商业区，其实质是一条地下通行的环状商业街。由于徐家汇商业区的带动，楼价从3000元上升到8000元，迅速成为新城区。(3)步行街对城市商业结构更新，改变了单一购物结构，通过发展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。(4)强化城市屮心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局(5)步行街对城市文化影响较大，它是对都市文化的提升与再造。商业步行街所倡导的不

5、仅是城市文化的堆砌或变迁，它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展，因此步行街将商业文化提升为社会文化层次。1.国际一流商业步行街的发展特点国际一流的商业步行街兵有特征.•1、硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。2、它应该是多功能的，比如购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面。3、商业步行街管理水平应该是一流的，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在步行街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面也应该是一流的。二、国内商业步行街的发展水平与存在问题国内商业步行街道发

6、展经历三个阶段1.第一阶段：加强交通管理，吸引顾客2.第二阶段：体现对步行者的关怀3.第三阶段：成为社区活动中心国内商业步行街道大部分是原先基础良好的商业街区，后来将机动车道路改建为步行道，其建筑格局、商业布局等基本延续多年来已经形成的风貌。由于先天不足，后天改造水平有限，国内商业步行街普遍存在如下问题：1、经营序列矛盾。2、商业利润下滑。3、商业功能单一，文化休闲功能不强。4、空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异。5、交通系统滞后，内外部交通组织不畅。1、市况概略(1)政策环境：•大力启动香港街商圈

7、市场合肥从97年起至今，一直在开发香港街项目。政府比较支持，前期房产基木己经建成，投资也超过3000万。大规模招商全面启动沉寂己久的合肥“香港街”工程己重新启动。工程进展顺利，一个美丽的“合肥商业产业市场”将出现在人们眼前。香港街”工程原是合肥市防洪部门几年前结合二里河改造而推出的合肥市有关领导要求该工程起点要高，因此准备将其建成“合肥商业产业市场”，使其成为一个省内外高级商业的汇聚之地。合肥市政府把开发香港街作为合肥经济建设工作的重点，并出台了一系列优惠政策。大规模招商行动迫在眉睫。(2)市场环境：合

8、肥商业街区目前发展相对大中城市来说，商业层次不高，精品不多，包括历史悠久的城隍庙、新兴发展的淮河路步行街，以及规模较小的女人街等都是基本以服装、鞋帽、快餐类饮食等为主商业街区，竞争态势存在，但不够激烈。目前存在的商业街区的客观表现基本是层次较低的情况，相对来说，这给合肥市引入大型规模精品商业街带来机遇。2、竞争对手对于本项0而言，长江巾路商业网、淮河路商业步行街、三孝口商业网、城隍庙小商品市场为合肥的主要商业街区，形成直接威胁主要是邻近的“