赢商共享泰安市场经济可行性研究报

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1、泰安市场项目投资可行性研究报告中山市天域置业代理策划顾问有限公司2007年1月18日本案共94页---本页第94页泰安市场项目投资可行性研究报告目录Content前言41.项目决策背景61.1地块背景61.2市场背景71.3政策背景82.项目概述102.1项目区位102.2项目周边配套状况112.3项目周边环境122.4项目市政规划分析132.5土地价格143.市场研究163.1中山整体市场特征概述163.2区域市场研究193.3市场竞争分析243.4市场机会与风险研判254.地块价值研判274.1地块市

2、场环境优势归纳274.2地块SWOT分析284.3地块SWOT优化策略305.项目发展定位325.1项目定位原则与思路325.2项目市场角色(档次)定位355.3整体规划定位375.4项目产品价格定位44本案共94页---本页第94页泰安市场项目投资可行性研究报告目录Content5.5目标客户定位565.6营销策略定位616.整体投资经营方案696.1初步方案主要技术经济指标696.2项目投资方案696.3贷款本金的偿还及利息支付707.建设的方式和进度安排717.1开发计划的拟定717.2建设方式71

3、7.3进度安排728.项目投资与成本费用估算738.1土地成本738.2建安工程及配套费用748.3开发费用748.4其他相关费用748.5项目总投资759.资金筹措、投资计划及借款利息7610.项目销售和租赁收入测算7710.1住宅与商铺销售单价的确定7710.2总销售收入的确定7710.3综合商业及市场的租金的确定8010.4综合商业的出租计划和出租收入估算8010.5市场在建设期内出租计划和出租收入估算8110.6市场的整体出租计划和出租收入估算表8211.建设项目的财务评价8311.1税金计算83

4、本案共94页---本页第94页泰安市场项目投资可行性研究报告目录Content11.2损益表与静态盈利分析8411.3现金流量分析与动态盈利分析8511.4资金来源与运用表的还贷能力分析8812.项目不确定性分析9012.1盈亏平衡分析9012.2敏感性分析9113.项目综合评价与建议9213.1项目经济市场评价9213.2项目经济综合评价9313.3有关说明及建议93本案共94页---本页第94页泰安市场项目投资可行性研究报告前言工作任务本案共94页---本页第94页泰安市场项目投资可行性研究报告本案共

5、94页---本页第94页泰安市场项目投资可行性研究报告天域置业将根据中山公共事业集团的有关委托，对泰安市场的改造项目进行市场可行性研究、项目定位策划、项目建设投资评估分析等工作，具体内容包括市场环境研究、市场机会评判、用地分析、需求调查分析和在此基础上做出的市场定位、产品定位结论和产品定位的概念设计示意图，以及在此基础上的经济测算等。本案的目的是通过对市场的调查研究、地块的分析对项目地块的价值进行经济评估。本案共94页---本页第94页泰安市场项目投资可行性研究报告工作过程本案共94页---本页第94页泰

6、安市场项目投资可行性研究报告在正式接受发展商委托后，天域置业成立了由市场研究专业人员（市场调查、统计、分析人员）、投资顾问专业人员（项目规划、设计、技术与经济分析人员）、天域顾问专案组（市场、规划、设计顾问）组成的“泰安市场改造”项目工作组。工作组首先对地块的适宜性进行研判，在此基础上提出市场定位的基本假设，再在基本假设的基础上，针对整体、区域市场进行了广泛深入的项目调查，以寻求本项目的定位依据。在进一步市场调查的同时，以深访的形式对潜在购买客户进行了有效的需求调查。在详尽的数据、资料和深入的分析的基础上

7、，工作组协同有关方面的专家共同讨论得出本项目市场定位，并进一步做出产品定位和产品的概念设计。本案共94页---本页第94页泰安市场项目投资可行性研究报告工作思路与方法本案共94页---本页第94页泰安市场项目投资可行性研究报告天域顾问进行房地产项目市场定位和产品定位顾问工作的思路与方法如下：本案共94页---本页第94页泰安市场项目投资可行性研究报告市场顾问工作方法框图:本案共94页---本页第94页泰安市场项目投资可行性研究报告概念设计方案协助形成设计任务书本案共94页---本页第94页泰安市场项目投资

8、可行性研究报告1.项目决策背景1.1地块背景本项目地块之开发已经超出一般地产项目的意义，她是一项民生工程，同时又需要通过项目的建设来盈利，让达到建设达到盈亏平衡。本项目地价成本较高，给本项目的建设带来一定难度，因此，要保证顺利实现以上目的需要对项目进行深入的市场研究，以及对项目进行准确的定位，同时需要政府相关部门的大力支持，以及其他外联单位的协助。本项目地块尽管面积不大，但由于周边商业氛围浓厚，因此具有相当高的商业价值；不过，