《售后返租模式》word版

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1、商铺流行出售经营权2012-10-18　浏览次数:4411商业地产市场中，产权式商铺、售后包租等销售方式早已不是什么新鲜概念。在投资者还在讨论包租模式利弊的时候，出售一定年限的经营权成为了武汉商业地产中的新现象。值得投资者关注。　　今年8月份，汉口北国际商品交易中心汉口北酒店用品城、日用品城二期，首次推出20年经营权商铺，总价低到产权商铺的40%。引发市场热议。卓尔（拓展选址信息）控股副总裁田旭东表示，采取此项销售策略，主要目的是旗下商户提供最为宽松的融资、经营及成长环境。下一步，为继续保持汉口北在国

2、内市场的优势、推动武汉打造全国商业中心及国家中心城市，将在市场运营管理方面不断突破。　　但实地考察过汉口北市场群的投资者都应该清楚，现阶段汉口北运营还处在起步阶段，整个市场人气不够，大多数开门营业的商家都是亏损状态。卓尔在这样一种形式下，推出20年经营权出售，具有代表性。出售经营权的商业项目到底是真正的产品创新还是急于回笼资金的无奈之举？　　门槛低、回报高，听上去很诱人　　前不久，万松园西园商业街推出30年经营权转让，10平米起，均价2万元一平米。10年包租，保底回报9.7%，第3年无理由回购。第6年

3、开始超出保底租金部分7:3分成。合同期内，买主可以自由转让。　　在武广核心商圈拥有一间铺面通常意味着巨额投入，但西园商业街这种销售策略，一方面大大降低了投资门槛。“13万买一间武广旺铺，你信吗？”；另一方面，较高的回报率大大超过目前市场上一般的投资产品。让人很难不动心。　　市场上很早就流传着“一铺养三代”的说法。商铺投资是房产投资的重要方面。尤其在当前住宅受打压的情况下，一些手头稍有闲钱的就把资产保值增值的目光瞄准了商铺。　　众所周知，买商铺，地段很重要，因此地段较好商铺售价都较高，很多想投资商铺的中

4、小投资者往往因为资金而“望铺兴叹”。在这样的背景下，有开发商想出了这个总价不高、投资回报稳定的商铺使用权出售方式。　　“其实，类似的做法在房地产行业一直有。”在房地产市场摸爬滚打了十多年的业内人士高先生告诉笔者，在武汉一些专业市场，比如汉正街以前就有类似出售3-8年经营权的情况。“多数可以是一种倒卖经营权的行为。”通过这种倒卖使得商铺的租金不断被炒高，有些商铺经过了两三次易手，到最终承租商户手上的租金已经炒高了2-3倍。　　据高先生介绍，一开始有类似“炒租”现象的主要是专业市场，在开业当初，为了稳定客

5、源，商铺租约签订长达十几年。这些商户后来由于经营方向或者业务的改变，将商铺“转租”出去，并收取转手费。由于专业市场供不应求，投资者发现转租商铺有利可图，“炒租”就渐渐兴起了。　　无论是投资客还是自营户，由于投资的根本目的并不在于是否拥有建筑物本身，而是在相对最短的时间内以最少的投资赚取最大的利润。因此此类出售商铺使用权的做法听上去还是相当诱人的。但有行家仍提醒投资者，对仅有使用权的商业项目需有较高的防风险意识。专家观点：其实收益没那么诱人　　那么，商铺出售经营权这一行为是否合法呢？笔者者咨询了武汉市建

6、纬律师事务所副主任刘汉文先生。他表示不动产使用权出售行为等同于不动产租赁，合约双方之间产生的实际是租赁关系。相当于投资者将若干年租赁款一次性缴纳给合约方，而后再通过包租政策获得利润。刘律师告诉记者，“出售不动产使用权”这一概念本身就不具备合法性。法律上并无不动产“使用权”买卖概念，如在合约中约定“不动产使用权买卖”，最终有可能将被认定为无效合约。　　这种形式其实是转租。刘律师表示，投资者签订若干年租赁合约，并一次性缴纳租赁款，然后再将不动产转租，获取包租利润。但也存在一定风险，刘律师解释，回报率受转租

7、顺利与否、市场租金浮动等因素影响，而包租通常由经营公司承担，假如转租不利、收益较差，普通的经营公司无法承担资金压力，甚至卷钱走人，极容易使投资者血本无归。　　刘律师表示，尽管给出的包租政策优厚，但投资者在利润上也应该仔细算笔账，30年年限，排除通胀影响、投入本金产生的利息、市场因素影响，再加上还要承担的高风险，其实，收益没那么诱人！　　鉴于包租存在的种种风险，刘律师提醒投资者，应谨慎签署交易合同：1、考察签约方企业实力；2、合同由不动产所有方、或不动产所有方法人担保。刘律师解释，因为签约主体是独立的，

8、因此，在其资质考察上需要谨慎，由有实力的企业担保，更有利于投资者权益的保障。　　笔者请教了民生银行武汉分行营业部理财师吴骏，目前银行有非常多的理财产品，100万元以上的，年收益要达到8%——9%。一些可以避免长期投资风险的1至3年的理财产品，年收益也达到了5%至6%，“而且投资商铺使用权，还有受到房地产市场的政策因素、供需因素等影响，潜在的风险非常大。”　　其实，很多人都很明白，商铺使用权不同于产权，产权意味着持有人完整获得建筑物本身，使用权是租赁概念，