关于的土地财政：本质、形成机理与转型之路

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1、关于的土地财政：本质、形成机理与转型之路关于的土地财政：本质、形成机理与转型之路导读：出让金、税收和房地产收费有本质的不同，是广义上的土地财政。　　（二）土地财政产生演进过程　　1988年宪法修改是土地市场化利用的起点，1998年《土地管理法》修订是土地市场充分发展的开始，也是土地出让金规模形成增长的开始。房地产税收则始终是地方财政的一个组成部分，房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、国有土地增值税摘要：土地财政从表象看是一个财政理由，但通过从土地相关制度变迁的角度来切入分析表明：土地相关的制度供给与制度目标的矛

2、盾是土地财政产生的内在理由。土地财政为工业化、城市化的推进提供了财政支持，有一定积极作用。但它的核心理由在于耕地资源流失、城市化质量低、地方政府角色错位及收入不可持续并蕴含了极大的财政金融风险。土地财政转型是一个长期的过程，需要以土地制度的改革为首，以相关的财税政策为匹配，使地方政府以可持续的“以地生财”机制推动经济社会发展。　　关键词：土地财政；土地制度；财税制度；转型　　0257-5833（2013）01-0067-0土地财政：本质、形成机理与转型之路由专注毕业论文与职称论文的.2增加到2008年的3629

3、5km2，年平均增长速度为6.3%，远高于同期城镇人口的年增长速度4.21%和城镇化的年增长率3.11%。同时城镇化的形态呈现低密度蔓延的趋势。据调查，2004年我国城市辖区人均建设用地面积达133.68m2，超出国家标准33%，超过经济发达关于的土地财政：本质、形成机理与转型之路导读：国家城市建设用地人均82.4m2和发展中国家人均83.3m2的水平田莉：《我国城市化进程中喜忧参半的土地城市化》，《城市规划》2011年第2期。。　　3.政府的角色理由。政府的主要经济职能是：宏观调控、提供公共产品与服务、市场监

4、管。而在土地市场上，地方政府直接参与土地市场经营，又同时作为微观规划管制的制定及实施者，房地产市场的宏观调控执行者。地方政府将面对三重困境：积极实施土地市场宏观调控政策和微观管制规划则要土地财政规模受到影响，经营目标盈利最大化又使规划和宏观调控政策失灵。由于政府和地方政府信息不对称、地方财源的相对不足，事实的情况往往是后者。　　4.阻碍产业升级、收入高度不稳定性及蕴含财政与金融风险。高地价未必一定导致高房价。但在城市化尚未完成、国民经济高速发展及不动产所具有的特殊投资品性质的情况下，我国房地产市场的需求旺盛，土

5、地一级市场的卖方垄断产生的高额地价必将传至下游商品房价格周彬：《土地财政与房地产价格上涨：理论分析和实证研究》，《财贸经济》2010年第8期。。土地市场和房地产市场相对高的利润率导致其他产业资本进入不动产业，导致实体产业出现一定的空洞，阻碍产业转型升级。同时，土地财政受房地产价格影响很大，地价、出让金规模与平台抵押融资规模高度相关，因而房地产市场的宏观调控政策对土地财政规模有很大影响王克强：《中国地方土地财政收入增长影响因素实证研究》，《财经研究》2012年第4期。，蕴含了极大的财政与金融风险，同时其收入规模也

6、表现出高度的不稳定性。　　四、土地财政的未来转型之路　　改革现有土地财政的核心弊端，如果直接制约土地出让金和土地抵押贷款的规模，可利用行政措施在短期内可以做到，但在制度上对解决土地财政理由则没有作用，也有回到用计划经济手段配置土地资源之嫌，不符合深化社会主义市场经济的方向。同时要看到土地财政对地方经济建设的巨大经济作用，对土地财政规模的急剧萎缩所带来的财政支出困难的情况要给予充分的考虑和评估。因此土地财政的转型与完全退出将是一个长期的制度建设过程，需要从制度供给入手，探索平稳、健康、可持续的“以地生财”机制。　

7、　（一）土地财政转型之土地制度转型　　首先，逐步剥离地方政府的土地经营管理职能，探索由国有土地资产管理公司代表政府经营，政府退出土地经营而做好土地微观规划管制与土地市场的宏观调控。国有土地资产管理公司与现有的土地储备中心是有区别的。其次，规划区内经营性国有土地由国有土地资产管理公司经营管理，公益用地由政府按照市场价格进行征购。再次，集体土地在规划许可的情况下可以直接入市分享农地增值收益，可以考虑在“村改居、乡镇改街道”时，由宪法规定“城市的土地属于国家所有”依法将集体土地所有权转换为国有土地所有权。　　土地制度

8、的转型会使农民及农民集体分享到巨大的农地入市增值收益，地方政府也可以从国有土地经营管理职能脱离出来而做好政府的微观规划制约制定、实施和土地市场的宏观调控，同时由于打破了地方政府的土地垄断供给，有助于稳定地价和房价，使土地和房地产市场回到良性发展的轨道上来。但可以看到这个制度转型将是巨大的，在土地市场发达的东部地区的农民及农民集体会获得极大的增值收益分配，加剧了收入分配不公和差距，同时土