房地产行业房企拾企系列之战略和架构篇（四）：房企扩张的下半场，转型带动架构扁平化.docx

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1、目录1.主要结论42.2015~现在：多元化发展，转型领域基本确定62.1.万科：城乡建设与生活服务62.2.保利：一主两翼，布局金融和社区消费服务82.3.恒大：完成地产、金融、健康、文化旅游的四大产业布局92.4.碧桂园：打造覆盖客户全生命周期的资源整合平台112.5.融创：打造文旅地产122.6.龙湖：住宅+商业地产+长租公寓+物业服务132.7.中海：商业地产是核心，探索创新地产业务142.8.华润：重回一二线，探索多元化发展152.9.绿地：房地产+大基建+大金融+大消费162.10.华夏幸福：PPP模式海内外快速复制扩张173.2015~现在：差异化、专业化、扁平化183.1.

2、万科：设立各项事业部，推动转型193.2.保利：设立大区公司，从两级变为三级架构193.3.碧桂园：区域与职能的矩阵式管理193.4.融创：三级管理架构193.5.中海：实行项目制管理，赋予基层员工自主权203.6.华润：优化结构203.7.恒大：目标计划管理体系21图表目录图1：随着房企转型业务推进，预计未来形成业务与区域的矩阵结构.6图2：目前万科旗下的租赁、商业地产和物流均有相应品牌7图3:2015~2017年间，万科业务覆盖城市仅扩张1成8图4:平均每个城市房地产项目扩张了近1倍，达10个8图5：保利的业务为“一主两翼”战略，围绕地产发展金融和社区服务9图6:2015~2017年间

3、，保利业务覆盖城市扩张了53%9图7:平均每个城市房地产项目扩张了27%9图8：恒大由“房地产”转型为“房地产+服务业”，布局多元产业10图9:2015~2017年间，恒大覆盖城市数量扩张了41%11图10:平均每个城市房地产项目3.4个，扩张了45%11图11：截止到2017年底，碧桂园覆盖全国30个省直辖市自治区11图12:2015~2017年间，碧桂园覆盖的城市扩张了仅55%12图13:平均每个城市房地产项目扩张了1.5倍，达6.7个12图14:2015~2017年间，融创覆盖城市扩张了4倍12图15:平均每个城市房地产项目下降了26%，为4.9个12图16：龙湖未来的业务板块为地产

4、开发+商业运营+长租公寓+物业服务..............................................................................................................13图17：截止2017年底，龙湖进入37个城市，聚焦一二线和都市圈.13图18:中海商业物业逐渐进入运营期，达360万方14图19:2015年中海租金进入近20亿元级别后略有放缓14行业一般研究图20:截止2017年底，中海系累计进入国内外62个城市15图21:中海发展进入内地40个城市，以华南地区为主15图22：2017年华润的业务板块

5、为“销售物业+投资物业+X”15图23:2015~2017年，华润区域扩张放缓，平均每个城市2~3个项目16图24:华润的住宅布局6大区域，有5个省未进入16图25：截止2017年底，绿地旗下5大业务板块16图26:截止2017年底，绿地的房地产项目遍及全国29个省90余个城市及海外多个国家17图27:2015年以来，绿地的房地产销售业务中，住宅比例上升，商办比例下降17图28：2015年，华夏幸福以PPP模式协作开发建设产业新城18图29：华夏幸福模式已输出到海外的印尼、越南等国家18图30：碧桂园形成区域与职能的矩阵式管理架构19图31：2017年中海职能部门和业务部门平行20图32：

6、2017年华润旗下6大区域公司，同时并行4个事业部21表1:十大房企在过去近20年的发展战略和组织架构一览4表2:十大房企普遍是先城市扩张再区域深耕，除了融创和万科5表3:十大房企新业务布局已基本确立，主要以商业和公寓等持有型物业为主51.主要结论组织架构是企业战略实施的手段之一。根据企业的战略目标，组织架构会进行相应的调整。本文从十大房企的历史战略和组织架构来讨论房企的发展之路。没有最佳的组织架构，只有最前瞻性的战略，以及搭配合适的架构成为最佳组合。2015年以前，房企的历史之路主要以区域扩张和业务扩张（非转型）为主，组织架构从职能型逐渐向事业部转型，到最后房地产业务基本形成三级管理架构

7、，以事业部的形式发展转型业务，并一定程度上下放权力。表1:十大房企在过去近20年的发展战略和组织架构一览公司万科保利恒大碧桂园融创龙湖中海华润绿地华夏幸福类别战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构90年代从深圳进入省外个别一二线城市经营架构削减至单一房地产广州-广州-佛山---重庆-内地住宅，香港商业-北京住宅和写字楼-上海-廊坊-2000~2008年三大城市群全国扩张；单一房地