住房抵押贷款证券化模式的国际比较及我国的选择

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1、住房抵押贷款证券化模式的国际比较及我国的选择　　2007年4月美国爆发次贷危机，到了2008年演变成一场全球性的金融风暴。这场金融风暴引发了人们对住房抵押贷款证券化问题的关注和讨论。本文从住房抵押贷款证券化模式入手，结合我国具体国情，为我国住房抵押贷款证券化模式的选择和相关要素的配套提出了意见和建议。　　关键词]住房抵押贷款证券化（MBS）政府主导模式特殊目的机构（SPV）　　　　住房抵押贷款证券化（Mortgage-BackSecuritization，简称MBS），是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差，但是具有稳定未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款池，由

2、金融机构或者其他特定机构以现金方式购入，经过政府担保或者其他形式的信用增级后，以证券形式出售给投资者的融资过程。实施MBS的国家根据自己国情的不同，采用了不同的模式，主要的类型有：政府主导模式、混合模式和市场模式。　　一、MBS模式的具体内容及其不同之处　　1.动因不同带来的矛盾不同　　从动因上看，政府主导模式的动因来自于利率的波动风险、资金资金和资金运用不匹配、地区资金供需不平衡的矛盾，以及突破分业经营限制的需要。混合模式的动因来自于商业银行不能发放抵押贷款和担保制度的不完善。市场主导模式的动因则来自于抵押贷款期限不匹配和金融市场竞争日益激烈的矛盾。　　2.从动作特点看三种模式各有利

3、弊　　从运作的特点上看，政府主导模式会成立处于主导地位的政府型SPV（即特殊目的机构，购买发起人的住房抵押贷款组合并将其通过信用增级和评级机构评级后，以此为基础向投资者发行抵押支持证券的机构）。其证券化是表外证券化以实现“真实出售”，达到破产隔离的目的。混合模式不需成立专门的SPV，抵押贷款没有“真实出售”，规避了法律对真实出售的制约。市场模式没有专门SPV，亦不存在发行证券的障碍，可以将SPV设立在国外的“避税天堂”，减少税负甚至免税。　　3.三种模式都存在一定的不足　　政府主导模式法律制约多，手续繁；操作难度大，综合性强，依赖于较成熟的资本市场或者高度集权的金融体制。混合模式不能实

4、现“真实出售”、无法做到破产隔离；抵押贷款银行独立性太强，易造成一级市场恶性竞争，加剧市场不规范。市场模式严重依赖成熟的增级市场和增级方式，不利于培育良好的二级市场。　　二、政府主导模式：我国住房抵押贷款证券化的现实选择　　我国目前仍处于证券化初级阶段,对风险的控制是这个阶段的重点,因此,通过上述的比较和分析,我国国情决定了住房抵押贷款证券化必须采取政府主导模式。具体来讲，包括以下几个方面:　　1.我国金融体系结构，以及国有商业银行所处的地位决定了抵押贷款证券化进程中隐含的政府担保　　在这一体系中，中国人民银行作为中央银行是金融体系的核心，其主要职能是中央银行在贯彻中央货币政策意图，银

5、监会则执行对商业银行的监督管理职能。住房抵押贷款证券化是一项需要进行风险转移和破产隔离的操作，这项操作涉及的重要内容就是风险控制。从目前我国金融体系的结构要求来看，政府的隐含的担保，是资产证券化初级阶段的有利条件。政府的隐含担保在将来势必要部分被市场运作所替代而逐步走向规范化，但在目前，却给商业银行住房抵押贷款证券化提供了有利契机，亦是可以利用的有利条件。　　2.政府主导模式体现国家对百姓住房的政策倾斜　　2004年开始新一轮房地产宏观政策的调控后，部分地区和城市房价平稳，但仍居高不下。这一现象与“和谐社会”的构建格格不入。对百姓住房的政策倾斜，特别是中低收入者住房政策的倾斜，不仅体现

6、在经济适用房的构建、廉租房的推广上，在住房金融制度上还应体现为对此类人群的政策性倾斜。这方面可以借鉴美国经验，对于中低收入者购房，应有专门政府性的机构为其提供担保，再由政府设立的SPV来专门向银行购买此类人群的贷款。这样，中低收入者能以比高收入者更低的成本获得贷款，银行由于有政府鼓励和政策性机构的担保而愿意从事这项业务。在政府主导下的抵押贷款证券化在资金运作渠道上更有利于解决老百姓的住房问题。　　3.政府主导模式有助于相关立法的建立与完善　　在我国，要实施真正意义上的住房抵押贷款证券化，仍然需要相关立法的支持与完善。毋庸置疑，政府主导下的立法，可以为住房抵押贷款证券化的运作提供法律依据

7、，可以提高这项业务的运作效率，更可以扩大业务的受众面，使更多的人从中获益。　　4.混合模式与市场模式的不足也是我国采用政府主导模式的主要原因　　以加拿大为代表的混合模式，依托政府机构的认证和成熟的市场运作的结合，在住房抵押贷款证券化运作上获得了巨大的成功。但是，这种模式的主要不足在于：第一，单纯依靠政府性机构加拿大抵押贷款与住房建设公司“资格认定”的方式来给商业银行抵押贷款证券化的权力，使得权利过分集中于这个机构，在市场机制不健全的情况下，容易