房价衡量指标

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1、----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方五大指标衡量房价深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，"无论从哪个角度说，今年深圳的房价都涨得过多了。"如果没有强力的刺激政策是不可能这样的，现在的房价水平已经存在泡沫和透支。宋丁说："我很担心如果明年继续上涨，积累的泡沫和风险将越来越大。"　　也许这也正是我们提示泡沫的初衷---警示风险，而不是作出房价必然要跌的判断。　　从五方面衡量泡沫水平　　我们为了相对客观地衡量泡沫水平，将引入一些常用的指标。从房价收入比、租售比、非自住客比例、房

2、价和GDP涨幅的对比，五个方面来衡量现在的深圳房价的泡沫程度。　　单用一个方面的指标说服力是不太足够的，比如说房价收入比，可能由于国内存在实物分房、福利分房等原因而失真。也许任何一个国际通用的指标在中国这个对历史欠账的消极补偿和发展进步的积极进取纠缠交织中进行的房地产市场都显得那么"不符合国情"。但问题在于，如果上述所有的指标都明显超过了国际警戒线，是不是它的确开始在说明问题？　　一、租售比　　租售比超过国际警戒线　　房屋租售比是指每平方米的月租金与每平方米的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300-1∶200.这个

3、比值意味着如果把房子出租，200至300个月（大致相当于16年至25年）内能收回房款，买房就是划算的。如果租售比高于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。　　中国指数研究院的统计显示，今年1至10月，北京地区房屋租售比达到1∶434，上海地区达1∶418，深圳、杭州均突破1∶360，远高于国际通行标准。在一些城市，租售比最高达1∶800，考虑到数据特点，计算值"可能比实际水平还低"。　　房价太高、租金太低已经成为我们日常生活中的普遍感受。即使在一些租金比较高的成熟区域，如罗湖

4、口岸、福田南、南山中心区等，以租金收入高为卖点的小户型，如今普遍的年租金收益率也只有3%-4%的水平。比如记者了解到，南山中心区一套50多平方米的一房，月租金大概是2800元，而售价在85万左右，年租金收益率是3.9%，租售比大概是1：303.　　尚模地产总经理助理邓坚表示，"目前的房价缺乏投资价值，也就是说买下来收租还不----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方如现在就卖掉。"在他

5、看来，现在投资就是完全在搏房价继续上涨，蕴藏着很大的风险。　　二、非自住客比例　　非自住客比例中原数据已超5成　　再用非自住客购房比例来衡量房价的泡沫水平，并不是一个国际通用的统计学办法，不过地产中介很习惯用这个指标在衡量房价风险，很直观实用。来自中介一线的数据不会太失真，而且从香港的经验看，这个指标也比较有效。一个简单的逻辑是，如果市场上非自住客比例过高，稳定的自住客太少，就会很容易出现投资品惯有的"追涨杀跌"迹象，放大房价涨跌幅。　　根据中原地产、世华地产、美联物业等几家地产中介的数据显示，近两个月来深圳二手房市场的投资客比例大幅度上升。据深圳中原地产深

6、港研究中心总监张伟介绍，中原地产的相关数据显示，目前二手房市场上的非自住买家已经远远超过五成。"当然这些人并不能完全称之为投资客，有一些人是被动型投资。即使除去这一部分人，投资客所占的比例也在一半左右。"世华地产通过对宝安区10个热销二手楼盘的跟踪数据显示，今年第三季度，在这些楼盘的买家中，投资客的整体比例在4成左右，其中部分楼盘的投资客比例竟高达8成。　　张伟表示，"这是一个很危险的信号。"按中原的经验，在投资客比例超过五成时市场就很危险了，2007年上半年投资比例就超过了50%，"整体上我认为，房价能维持到明年6月（不跌）就不错了，下半年房价很可能出现下

7、跌。而且，依据过往经验，房价不会渐进式的下跌，而是会大跌。"三、房价、GDP增幅比前者是后者的近10倍　　光从官方的房价统计数据看，今年以来深圳的房价水平涨接近一倍左右。今年2月份新房均价10770元/平方米，而从9月份后，新房均价就攀到了2万元/平方米以上的高位。　　我们要指出的是，统计数据的上涨很大程度上和新房供应和成交结构有关---大量豪宅的推出和销售拉高了成交均价。实际上，据本报记者的最新调查统计，就个盘来说，全市范围能达到翻倍的只是很少数楼盘，各区涨幅考前的楼盘，大部分涨幅在5成左右。而今年深圳的GDP增速大概是10%，这样算来，房价5成的涨幅已经

8、是5倍于GDP增幅，如果以官方房价统计数据计算，更是