地产开发企业财务风险刍议

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1、防范房地产开发企业财务风险刍议刘卫卫进入2008年以来房地产业内就没有太平过，从王石的“拐点论”到潘石屹的“百日剧变论”，从楼盘降价促销到企业纷纷转让项目，再到各上市公司经营现金流多为负值，对房地产开发企业资金链的问题争论不休，可以肯定的是资金紧张的迹象不言而喻，这也从一方面凸现出房地产开发企业财务风险的隐患。一、房地产开发企业财务风险内涵在新会计准则上，对财务风险的定义是这样的：财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。而具体到房地产开

2、发企业，主要是指房地产开发企业由于财务状况恶化而致使企业的房地产投资以及其报酬无法全部收回的可能。财务风险是房地产开发企业非系统性风险之一。由于房地产开发投资周期长、投资额巨大，所以房地产开发企业一般需要通过财务杠杆来融资用于项目开发，而运用财务杠杆就有可能带来风险。表现在使用财务杠杆，使得资金得以循环使用，前期收益对于后续开发将产生决定性影响。因此一旦未来房地产市场销售价格、开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化，都会对房地产开发企业的预期收益产生巨大的影响，有可能产生由于实际收益未能达到预期收益，出现无法到期偿还债务或者影响到后续开发的资金链等等。二、当前房

3、地产开发企业财务风险的市场表现由于受到不断紧缩的金融信贷政策，资本市场严把融资门槛，当前房地产开发企业资金缺口需求明显，财务风险凸现，具体有如下四方面：1、转让土地项目现象日益突出最近一段时间房地产开发企业间土地项目转让的态势比较明显，凸现出企业资金紧张，对未来市场信心不足。如上海9外高桥股份发布公告，公开挂牌转让其运作多年的“森兰·外高桥”项目中的南部国际社区的A1-1、A1-2地块，疑为资金紧张而“割肉”；在重庆，4月份重庆市联合产权交易网重点项目一栏中，各区县挂牌转让项目17个，其中房地产项目就有13个；同时据中国土地一级开发网信息显示，5月份的前21天

4、，转让开发项目的信息达到45条，项目来自北京、广东、山西、辽宁、黑龙江、重庆等城市，项目类型种类较多，有别墅、也有住宅、商业项目,这么多省份不同程度地出现了众多中小房企转让土地项目的现象。这一迹象表明当前中小企业的资金已十分紧张，财务隐藏着较大风险隐患。2、土地市场流拍、退地现象增多另外一个值得注意的迹象就是2008年以来近半年时间内，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗土地流标、流拍，引起部分城市房地产市场的波动。以上海为例，今年第5号和第6号国有建设用地使用权挂牌出让公告中就表现明显，尽管有53家开发商领取了意向性标书，但最终真正申请竞标的只有11家。

5、在出让的8幅土地中，有2幅流标，3幅只有一个竞买人，地块中惟一的商业用地——奉贤区齐百路西侧地块，虽有5家企业领取标书，却无人竞买。更有甚者断臂自保——退地，上海昔日“地王”之一长风地块的退地风波，上海志成以损失3000万元土地保证金的代价退出；福州融信地产也以损失7000万元保证金的代价，退掉去年9月高价拍得的一块“黄金地”。导致土地拍卖流标、流拍的原因，资金紧张仍然是主要原因。目前开发商的资金自有率普遍只有25%左右，约75%的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得的，而当前的金融调控政策要求开发商自有资金达到35%才能申请委托贷款。很多开发商

6、的钱只够买地，在后续建设资金没有保障的情况下，开发商不敢轻易拿地。3、降价促销，回笼资金伴随着楼市观望气氛的进一步深化，市场上降价促销的现象开始凸现，不少开发企业通过降价促销的方式，加快销售进度，以期达到快速回笼资金缓解资金压力的现状。万科无疑是这波降价促销的先行者和受益者，以万科一季度业绩为例，该公司实现销售面积114.5万平方米9，销售金额101亿元，同比分别增长82.9%和119.1%。率先降价让万科在调整中获得了先机，原本声称不会跟进的一些房地产商随后也纷纷下调了价格，碧桂园、富力等也相继推出优惠活动或特价房，价格策略成为一种集体行为，“五一”假期碧桂

7、园低价抛盘3天之内销售9亿元、富力劲销2亿元。在深圳5月份不少新开房源均以低于周边房价10-20%的低价发售；在北京某楼盘甚至打出7.5折优惠的促销；在武汉有多家楼盘推出“搜房卡——武汉主流地产联盟”活动，通过打造一个团购平台，以全市最低折扣价来吸引购房者，其中优惠最大为8折。4、开发企业经营活动现金流净值多为负值企业财务指标的不乐观一定程度上反映出企业财务风险隐患突出。从公布的房地产上市公司年报中可以发现，在经营性活动现金流净值指标中，沪深股市96家房地产上市公司中，有53家企业为负值，其中就包括万科、保利、招商、金地四大房地产公司，其每股经营性现金流量指标

8、分别为万科-1.52元，招商地产-4.