深圳某住宅底商招商执行案

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1、..................风华盛世.裙楼商业全程策划报告之招商执行报告--目录第一部分项目综合评估………………………………………………………………………P31.1商场所在项目概况1.2交通路网环境1.3商业环境第二部分项目定位……………………………………………………………………………P82.1定位原则2.2项目定位2.3定位总结2.4商场成功的条件第三部分租金价格定位……………………………………………………………………P133.1定价因素3.2定价策略3.3定价过程第四部分招商方案优选…………………………………………………………………

2、…P174.1招商环境4.2招商方案总体要求4.3招商方案的提出4.4方案相关指标的评估4.5方案销售影响4.6方案优选第五部份招商准备工作……………………………………………………………………P235.1招商主体5.2招商对象5.3招商范围5.4招商物料准备5.4招商架构5.5现场管理第六部份招商计划及实施…………………………………………………………………P265.1实施战略及推广计划5.2招商实施5.3营销成本概算—————————————————————第16页共17页——————————————————第一部分项目综合评估1.1商场所在项

3、目概况项目一般特征n项目名称：风华盛世n区位位置：位于福田中心区彩田路与福华三路交汇处，位于未来中心区南部商圈的一级核心地段。n项目性质：占地5970.40平方米，商住用地（非餐饮），期限为70年。n项目规模：本项目由两栋二十五层高尚联体住宅（约250户）、三层商业裙楼和一层地下停车场（约140个车位）组成。临福华三路有840平方米（8米×105米）的商业广场、后有400平方米的花园。延街面长105米，进深27米。n商场面积：1/F2,078.55平方米2/F2,418.45平方米3/F2,430.67平方米总计：6,927.67平方米n物理素

4、质：框架结构，主要柱距6.6~7.1米，层高4.8米。n商场现状：整体已竣工验收，商场内部水泥沙浆抹面、毛地皮；外墙面（1/F）为12mm透玻、（2～3/F）为蓝玻和预留广告展示面；1~3层配备4部扶手电梯和2部垂直货梯，消防、通风设施已初步安装完毕。项目个体特征n商场整体外观呈现出明快现代的风格，整体设计取向为开放式统一经营和管理的商业场所n商场周边通行情况良好，并且随着地铁站的建成，人流物流可保通行畅通的状态—————————————————————第16页共17页——————————————————n延街展示面较宽，进深稍显不够n住宅部分

5、250户6月份开始入住，将逐渐为商场聚集商业经营所需人气1.2交通路网环境调研点车流量人流量车流特征人流特征东侧采田路（A）2900025000私车、货车、公交车本地居民、外来消费者、路过人流南侧福华3路（B）1800011500私车、公交车本地居民西侧岗厦入口（C）/7600/本地居民北侧福华路（D）/3100/本地居民交通网评析：所处地理位置近邻两条交通要道——深南大道和滨河大道，毗邻岗厦旧商圈，与皇岗村和皇岗口岸相守望，区域物流系统通畅成熟。交通四通八达,又与新洲路、金田路、彩田路一衣相连，形成交通平面合围和地理立体放射的绝对优势。处于政

6、府规划的福田中心区彩田路商业线中心（未来中心区南区商业中心一级辐射范围），具有开办商业的地理条件和区域优势，周边中高档居民社区林立，消费资源丰富。—————————————————————第16页共17页——————————————————C1相关点人车日流量表：（取R≤50M，2003/5/29）1.3商业环境1.3.1商圈概况项目所处商圈为深圳又一新兴商圈———中心区商圈，深圳中心区作为一个高起点、高标准、超时代的重点规划建设区域，其商业前景必将成为继华强北商圈之后又一崭新亮点商圈。在中心区及其周边辐射范围内，随福华、滨河、中航、下步庙、莲

7、花山、景田、香蜜湖、石厦南等区域的成熟，人们就近消费的要求日益强烈，中心区的商服物业将出现前所未有商机。未来的中心区商圈，将发挥其作为整个深圳市中心的流通职能和形象职能，并成为深圳的商业至高点。项目位于中心区商圈的东南部，属于该商圈的核心区域。区域内商业集中分布在彩田路南段。1.3.2区域商业概况C2区域主要行业调查表：经营种类店名经营规模(㎡)租金水平(元/㎡)商业饱和度（估算）平均趋势超市百货新一佳1600060（整租）86%0.77略升人人乐1200060（整租）65%平稳家居装饰好百年4000050（整租）79%0.64略升世纪中心33

8、00080（整租）45%上升五金家电新一佳500/24%0.24略降餐饮麦当劳300120（整租）92%0.76平稳彩田食街2300120（分租）73