土地估价师《估价实务》模拟练习及答案(1)

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1、推荐：土地估价师模拟试题1、由于没有遵循()，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。　　A.替代原则　　B.变动原则　　C.协调原则　　D.收益原则　　标准答案：c　　解　　析：由于没有遵循协调原则，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。　　2、在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是()。　　A.物价变动　　B.交通条件　　C.公用设施条件　　D.环境质量　　标准答案：a　　解　　析：物价变动属于影响土地价格的一般因素。　　3、土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和()

2、为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。　　A.替代原则　　B.合法原则　　C.贡献原则　　D.变动原则　　标准答案：d　　解　　析：土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。　　4、预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为()万元。　　A.225.00　　B.237.50　　C.381.25　　D.395.83　　标准答案：c　　解　　析：18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25万

3、元　　5、“同一供需圈”是指()。　　A.待估宗地所在区域　　B.与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域　　C.待估宗地与比较宗地所处的同一区域　　D.与待估宗地相邻的区域　　标准答案：b　　解　　析：同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域。　　6、某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，则其法定最高年期的土地使用权价格为()万元。　　A.90.3　　B.94.6　　C.98.3　　D.100　　标准答案：b　　解　　析：工业用地法定最高年期为50年，其土地使用权价格为6/6%×[1-

4、1/(1+6%)50]=94.6　　7、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为()万元。　　A.3　　B.5　　C.8　　D.35　　标准答案：b　　解　　析：(8-3)=5　　8、在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于()形式。　　A.线状因素线性衰减　　B.线状因素非线性衰减　　C.非线状因素线性衰减　　D.非线状因素非线性衰减　　标准答案：c　　解　　析：在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于非线状因素线性衰减形式。　

5、　9、若土地年纯收益A按比率递增，土地还原率r不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格P计算公式为()。　　A.P=A/(r+s)　　B.P=A/(rxs)　　C.P=A/(r-S)　　D.P=A/r+A/s　　标准答案：c　　解　　析：P=A/(r-S)　　10、某写字楼可出租面积为建筑面积的65%，单位可出租面积的年租金1800元/平方米，则该写字楼单位建筑面积的年租金为()元/平方米。　　A.2769　　B.2570　　C.1080　　D.1170　　标准答案：d　　解　　析：建筑面积=可出租面积×65%=1800×65%=1170元/平方米。11、采用收益还原法评估

6、承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应()出让土地使用权还原率。　　A.低于　　B.高于　　C.等于　　D.等于或低于　　标准答案：b　　解　　析：采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应()出让土地使用权还原率。　　12、某商店占地面积35平方米，建筑物面积60平方米，年正常经营性收入为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10.0%，则该商店所占土地的总价格约为()万元。　　A.20　　B.30　　C.40　　D.50　　标准答案：b　　解　　析：45000-5000-10000=30000元;30000

7、/10%=300000=30万元。　　13、某宗房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8%，土地还原率6%，则该宗房地产的总价值为()万元。　　A.500.00　　B.714.29　　C.750.00　　D.833.33　　标准答案：c　　解　　析：建筑物收益=250×8%=20万元;土地年收益=50-20=30万元;土地价格=30/6%=500万元;房地产总价值=建筑物价值+土地价格=250+500=750万元。　　14、采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取()作为估价