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《土地估价师考试估价实务真题及答案》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在应用文档-天天文库。
1、2010年《土地估价实务》真题及参考答案1某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得,年限为40年,容积率为2.00。酒店共20层,总建筑面积为30000平方米。收集到酒店其他有关情况如下:(1)1~5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等,建筑面积为;000平方米,平均每天总经营收入为10万元,总经营成本为6万元:(2)6-20层为酒店客房,建筑面积为22500平方米,其中:酒店客房有单司68间(其中普通单间有38间,118元/天,豪华单间30间,158元/天),标隹双人间158间(其中普通标间为98间,188元/
2、天,豪华标间60间。258元/廷),套房58间(其中普通套房为38间,288元/天,豪华套房有20间,388元7天),总统套房8间(988元/天),全部入住率为70%;(3)该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用,结构为钢混结构,经齐耐用年限50年,建筑物残值率为0%:(4)该酒店设计不合理,由于层高较低,相对于市场一般结构的建筑物,页计在剩余的使用期内,其建筑物价值每年预计减少7万元。请以该酒店的实际经营数据和有关参数,按照剩余法的思路,计算其土地在1008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格(假定:大堂等经营管理的利闰为总收
3、入的10%,其不动产综合还原率为8%;客房部分不考虑经营管理成&,其不动产的综合还原率为7%;该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元/F方米;未来资金贴现率固定设为7%)。202010年《土地估价实务》真题及参考答案2-土地估价师A市为地价动态监测试点城市,按技术规范的要求,该市居住用地监叫范围覆盖全市所有的三个土地级别,每个土地级别各划分为三个地价区段,各殳别土地面积、地价区段编号等具体信息见下袁。面积:平方千米;价格:元/平方米绪表20请根据上表所给出的信息完成以下监测指标计算(计算保留整数):1.计算A市2007年各季度各区段
4、居住地价水平值(列出J001的计算过程,并将全部结果在答题卡上制作成表格(表格式样如下);(表格式样)一季度二季度三季度四季度J001J0092.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值;3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值;4.以2007年第一季度为基期,并设定基期指数为100,计算一级地当年各季度定基地价指数标准答案:答题要点及参考答案1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值(列出J001的计算过程,并将全部结果制作成表格(表格分为区段编号、一季度、二季度、三季度、四季度四列))J001地价水平值计算式如下:
5、J001地价水平值=(1200+1100)/2=1150(元/平方米)各季度各区段地价水平值计算结果表202.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值,列出计算式一级地价水平值=(1150×0.2+1000×0.2+1050×0.2)/(0.2+0.2+0.2)=1067(元/平方米)二级地价水平值=(675×0.6+600×1.2+750×0.6)/(0.6+1.2+0.6)=656(元/平方米)三级地价水平值=(500×1+520×1.5+450×1.5)/(1+1.5+1.5)=489(元/平方米)3.计算A市2007年第一季
6、度整体居住地价水平值整体地价水平值=(1150×0.2+1000×0.2+1050×O.2+675×0.6+600×1.2+750×0.6+500×1+520×1.5+450×1.5)/(0.2+0.2+0.2+0.6+1.2+0.6+1+1.5+1.5)=596(元/平方米)4.以2007年第一季度为基期,并设定基期指数为100,计算一级地当年各季度定基地价指数一季度地价水平值=1067(元/平方米)二季度地价水平值=(1150×xO.2+lOOO×O.2+1050×x0.2)/(0.2+0.2+0.2)=1067(元/平方米)三季
7、度地价水平值=(1190×O.2+1080×O.2+1120×xO.2)/(0.2+0.2+0.2)=1130(元/平方米)四季度地价水平值=(1190×0.2+1080×O.2+1120×0.2)/(0.2+0.2+0.2)=1130(元/平方米)2007年一季度定基地价指数:100二季度定基地价指数:1067/1067×100:10020三季度定基地价指数:1130/1067×100:106四季度定基地价指数:1130/1067×100=1062010年《土地估价实务》真题及参考答案3-土地估价师某评估机构在接受委托对位于某市两宗
8、用途分别为工业、住宅用地的雪有土地进行评估时,估价师收集到如下资料:①作为地区重要的政治、经济、乏化中心和交通枢纽城市,该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%,城真居民可支配收入平均增长率为5%;②2005-20
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