利用税收政策遏制房地产投机的有效性分析(20180530103714)

《利用税收政策遏制房地产投机的有效性分析(20180530103714)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、利用税收政策遏制房地产投机的有效性分析一、税收政策影响房价的传导机制(一)房地产投机的相关概念1.对房地产投机的界定房地产投机因房地产的固有特性而显得更为特殊化和专业化。本文认为，房地产投机是购买房屋或土地，但不以自行使用或出租供他人使用为目的，预期円后转手出售赚取资木利得且伴随较大风险的较为短期的投资行为。2.房地产投机的成因(1)房地产的固有属性。①不可移动性。它决定了房地产不能在不同地区之间调剂余缺，不能从供给过剩、价格较低的地区运送到供给短缺、价格较高的地区。因此，房地产市场的供需调整不自由，市场

2、要达到均衡状态花费时间长，为投机者提供了获取超额利润的机会。②非同质性。房地产市场上难以出现相同房地产的大量供应，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争市场，房地产价格千差万别，房地产价格波动在一定范围内却没有参照标准，所以有利于投机者运用。③耐久性。房地产的使用期限长，表明现冇市场存量的重要性，在房地产市场屮，存量间的竞争占有重要地位，同时，在投资的生命周期屮，房地产所经历的价格波动次数比较多，因此投机者可进行多次的交易，形成“时间性套利”的投机行为。④供给有限性。房地产的供给有限性导致了它的独

3、占性，一定区位特別是好的区位被人占用之后，除了占冇者之外,他人除非支付相当的代价否则无法享冇。这就为房地产投机提供丫机会。⑤价值量大。与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大，这使得投机者承担较大风险的同时比较可能获得巨额的收益，吸引了较多的投机者。⑥保值增值性。房地产由于寿命长久、土地面积不能增加，其价值通常可以得到保持，甚至随着吋间的推移，价值会自然增加，即自然增值。同吋，房地产通常具有很好的保值功能，因为他能抵消通货膨胀。房地产的增值性使投机者承担的风险较低，从而鼓励更多的投机行为。(2)房地产

4、市场的特点①地区性。由于房地产的不可移动性，使得各地区的房地产市场出现供过于求或者供不应求吋，不能通过其他地区调剂来达到平衡。不冋地区之间房地产价格差异大，为投机提供了机会。②供给调节滞后性。由于房地产开发周期比较长，从获得土地到建成出售需耍断则一年长则数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余的供给需要相当长的吋间才可能被市场消化。因而，在需求变动后，供给需要相当长的一段吋间才能随之调节变动，达到新的均衡。这使得市场长期处于不均衡的状态

5、，市场不均衡则导致投机兴盛。①垄断竞争性。房地产自身的特性和时间的结合使得房地产市场具有较强的垄断竞争性。房地产市场的不完全竞争机制容易出现市场失灵，并几存在广泛的不确定性，从而导致投机行为的产生。②信息不完全对房地产投机的影响。房地产市场上的信息往往都是以先验信念来传递，这一过程中容易出现信息扭曲或失真的情况，使市场功能难以发挥，从而助长投机行为。(1)监管体制缺陷。我国房地产市场还不够成熟，在监管上存在一些缺陷是房地产投机行为的制度因素。第一，对于保障房、经济适用房的分配对象的审查不够严格。第二，我国

6、大部分城市没有对跨区域购房实行有效的监管。(2)市场主体。大多数人对长期投资有胆怯、贪婪、不耐烦和不安全心理。凯恩斯还指出，投机与人的赌博木能有关，具有赌博木能的人是愿意为投机活动付出代价的。另一个与人的本性冇关的是动物本能，即人们存在一种自发行事而不是无所事事的冲动，并会自发产生乐观情绪。(二)房地产税收的相关概念1.房地产税收的内涵房地产税收是指公共主体对非公共主体所拥有的房地产产权或者凭借房地产产权从事经营活动而获得的土地财富进行无偿性、强制性的征收活动，是国家凭借其政治权力从房地产所有者或使用者手

7、中依法取得的一部分国民收入，是国家评级其政治权力从房地产所有者或使用者手中依法取得的一部分国民收入，是国家以法律形式对房地产经济进行宏观调控的重要手段。2.我国现阶段的房地产税收体系表1:我国现阶段的房地产税收体系征税阶段税种税率计税依据房地产开发环节耕地占用税地区差别定额税率实际占用的耕地面积契税地区浮动税率成交价格印花税土地取得环节发生产权转移而签订土地使用权出让、转让合同：0.5%。交易合同价在施工设计阶段，房地产开发企业委托设计公司进行项目设汁时签订的建设工程勘察设计合同：0.5%委托建筑公司进行

8、建筑施工时签订的建筑安装工程承包合同：0.3%0营业税建筑业营业税(建安税)3%营业收入额转让土地使用权营业税5%房地产流转营业税5.6%销售收入环节土地增值税30%〜60%的四级超额累进税率增值额印花税销售房屋0.5%合同交易价出租房屋1%0税额不足1元，按1元贴花契税2%〜4%合同交易价企业所得税25%企业收入个人所得税20%个人收入房地产保有环节房产税新购賈：1.2%房地产原价租赁：12%房屋租赁收入城镇土地使用税地区差