破解北京金源mall的突围之道

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1、搁浅的航母最终启航——破解金源Mall的突围之道（核心阅读提示）金源时代购物中心（金源Mall）开业已两周年了。然而，这个当时号称世界上单体最大的ShoppingMall自开业以来的发展之路并不是很通畅，在经历了几次大幅度调整之后，它才似乎找到了“摩尔之王”的感觉，ShoppingMall作为一种商业零售业发展历程中的最高形式，它在中国大背景下的发展有着它自身的规律。作为领军者的金源MALL，它的生存状况如何？我们不妨对这个典型样本进行一番观察。本篇专题就以研究金源Mall为出发点，探讨ShoppingMal

2、l的生存与发展之道。一分钟摘要一、金源Mall的总体介绍1．开发背景n“造MALL”热潮的兴起n消费群体条件n竞争环境分析2．市场定位金源Mall的经营定位是以销售中档以上商品为主，满足家庭的多种消费需求的休闲购物中心。3．规划设计n总体规划n内部布局4．招商策略n招商先于设计n选择专业顾问公司负责招商n加大本土化招商力度二、金源MALL的经营历程及突围破解从金源MALL的整个经营过程来看，大概可以分三个阶段，金源MALL的问题也是随着经营过程而产生的。1．开业阶段n导购系统不明n交通不畅n定位不准n业态布局

3、不合理n缺少统一的管理2．调整阶段n定位调整n业态调整3．恢复阶段n延伸商圈n多次市场调查三、金源MALL成功突围的经验总结n项目定位要与市场需求结合n合理的业态规划n专业的商业经营管理（正文）金源Mall位于西三环和西四环之间，北京中关村中心区西沿线，坐落于京城世纪城中，紧邻规划中的地铁十号线。金源Mall具体处在海淀区中部蓝靛厂，南侧的远大路是四环与三环的重要连接线。其东抵昆玉河不足0.5公里，西距四环路1公里，北邻颐和园3公里，南距北京西站7.5公里。四通八达的公路构成紧密便捷的交通网络。金源Mall是

4、世纪金源集团继投资开发京西最大商品房项目世纪城之后的又一大型商业地产项目。[金源Mall项目档案]占地面积：18.2万平方米建筑面积：87万平方米总投资额：40亿元人民币室内环境设计：美国SRSS公司项目地址：北京市海淀区远大路1号投资商：世纪金源集团一、金源Mall的总体介绍1．开发背景(1)“造MALL”热潮的兴起近年来国内商业地产市场兴起“造MALL运动”的热潮，北京、上海、广州、深圳、天津等地纷纷上马了一批MALL项目，继连锁超市、大卖场之后，MALL正在掀起我国商业新一轮的业态革命。在北京规划中的东

5、南西北四大MALL了无踪影，并不在规划内的世纪金源MALL却在北京西部拔地而起。2010年前后，北京的商业面积可能达到近2000万平方米。2004年10月，金源MALL一期55万平方米全面开张营业，成为2004年中国最大的商业地产事件。相关链接：ShoppingMall的四个显著特点规模大占地面积大（10万平米以上）、绿化面积大、停车场规模大，因此一般位于城郊结合处。功能齐全至少有两家主力店、众多专业店，多家餐饮店和商业走廊，形成庞大的娱乐场所。集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。

6、涉及的行业包括衣、食、住、行、玩、学等方面。功能互相渗透这与各种业态互不相干、只顾各自经营的购物中心有着很大的区别。主题明确、个性突出营造一种立体生活模式。(2)消费群体条件越来越多的中国购物者在购买日用品时由以前的传统业态转而选择现代业态，而ShoppingMall集购物、餐饮、休闲、住宿、旅游、文化、娱乐、社交活动等于一体，似乎迎合了现代人的这种需要。然而金源MALL的发展还是比较缺乏客户群。消费群体的不利与有利条件不利条件有利条件n市场潜力虽巨大，但是目前的商业却不能完全引导消费和创造消费。n商业地区结

7、构和业态结构还不近合理，主要表现为城市中心地区商业密度很大，边远地区商业相对的比较落后。n商业网点功能比较单一，与娱乐、服务、文化、社交、旅游相脱节。n金源MALL开业的时候，人们还没有养成在金源MALL休闲的习惯。n北京私家车拥有量和城市发展规模为ShoppingMall这种商业形态提供了基本条件。n北京作为国际化的大都市，要迎接奥运会，Mall在北京一定有它的发展机遇。n金源MALL已与15家带国字号的旅行社形成战略合作伙伴，与北京和地方的82个旅行社签约，初步形成了覆盖全国主要发达城市的旅游资源网络。从

8、以上分析可看出,金源MALL的消费群体还需要一个培育过程。(3)竞争环境分析　对于当时刚刚开业的金源来说，其最大的竞争对手是金街王府井以及西单、朝外、崇文门等在北京已经红火有加的一系列知名商圈。虽然金源MALL在一入市就占到整个北京大型零售商业面积的五分之一强，但若想按计划在12年内收回初期投资成本40亿元，仍然难度不小。2．市场定位在开业之初，金源Mall的经营定位是以销售中档以上商品为主，满足家