嘉定黄渡项目定位研究

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1、w黄渡镇商业项目定位研究报告w目录1.上海商业市场分析5.2.区域概述12.3．嘉定商业情况分析13.3．1交易环节结构3．2商品结构3．3旅游宾馆业4．黄渡镇产业状况分析18.4．1工农业总产值4．2产业状况Page60w黄渡镇商业项目定位研究报告w5．人口分析20.5．1周边城镇人口比较（按关系等级排列）5．2黄渡镇中心人口分析6．项目区位分析25.6．1项目位置6．2周边城镇关系分析6．3国际汽车城规划分析7．项目周边环境分析37.8．项目SWOT分析42.Page60w黄渡镇商业项目定位研究报告w9．

2、项目交易区域的确定46.10．项目总体定位51.10．1项目交易区域的性质对于项目定位影响10．2项目定位侧重点的倾向对于客源范围增大的影响10．3项目总体定位11．项目规划建议57.11．1项目商业业态建议11．2商业部分的运营管理11．3主题休闲广场建议Page60w黄渡镇商业项目定位研究报告w1.上海商业市场分析>>>商业用房供应放大n2003年开始，商业用房新开工、竣工均呈现出大幅度的放量，2003年共推出商铺项目约70个，商业用房总供应量近100万平方米。n2003年各区商铺供应量浦东静安黄浦徐汇长

3、宁卢湾闵行普陀杨浦闸北宝山其他推盘数量10573475853110所占比例14.37.1104.35.7107.111.47.14.31.514.3Page60w黄渡镇商业项目定位研究报告wn目前上海房地产的发展逐步向外围区域延伸，中环线、外环线附近将催生大量的居住区。按上海市政府规划规定，居住区的商业服务设施将按5.5%，如此推算，今后两年上市的商铺面积将达到300万平方米左右，若在加上大中型商业房产，这一供应量惊人Page60w黄渡镇商业项目定位研究报告w>>>规模性商业物业比重将继续增加n商业房地产已经

4、成为了房地产市场中的一支重要力量。从2004年上半年的商铺推盘情况来看，单个商业物业的体量有放大的趋势。通过对去年土地招标公告发现，公告所出让的商业用房占地面积均较大，如宝山蕴川路、杨鑫路地块，占地面积3.6万平方米；闵行区祥云路、金彭河路、江川路占地面积也有1.2万平方米。透过这些数据不难发现，未来2-3年内，规模化商业用房的比重将进一步扩大。n各区商业用房建筑面积供应比例Page60w黄渡镇商业项目定位研究报告w>>>商铺售价仍将水涨船高n从2003年商业房产市场看，上半年受“非典”影响，商铺的价格处于小

5、幅度的盘升期，上升幅度甚小；但下半年起经过数次商业房展会之后，售价一路飚升。传统的“三街”（南京路、淮海路、四川北路）和“四城”（徐家汇、豫园、新客站、浦东新上海）依然保持了较高的价格水平线。地段类型价格（元/平方米）淮海中路商厦商铺、沿街商铺30000-160000南京路商厦商铺180000-580000四川北路沿街商铺30000-60000徐家汇商圈商厦商铺30000-50000豫园商圈专业街商铺70000-140000Page60w黄渡镇商业项目定位研究报告wn从商业房地产的价格趋势来说，市中心区域由于

6、土地供应的减少，其稀缺性成为支撑价格的首要条件，价格仍将继续上扬，特别是上述黄金路段。同样对于内环以外地区，相对成熟区域的商铺价格也将进一步走高，而住宅开发相对滞后的区域，可能回出现价高和寡的现象。Page60w黄渡镇商业项目定位研究报告w>>>中外环线、近郊城镇将成为供应的主力阵地根据本报告的统计数据，目前供应的商业房产中，有相当一部分的位于中心城区，这一比例约占供应总量的80%左右但随着这批在售物业的结案，其后的供应的楼盘将逐渐向外围区域靠拢。透过去年的土地供应情况来看，共推出商业地块32块，12个中心城

7、区占到15个，青浦、奉献、嘉定、金桥、南汇、松江等六区则推出商业地块17个。Page60w黄渡镇商业项目定位研究报告w>>>商业用房短期内仍供不应求n虽然商业用房市场呈现出供应放量的局面，但市场需求依然旺盛。上海房产交易中心的有关数据表明，2003年全年上海商业用房批准预售面积为72万平方米，同比增长27.1%，占商品房预售总量的2.5%。而2003年前三季度上海商业用房的交易量比同期增长23%；二手商铺的交易量也比同期增长31%。n总结：n从2003年至今商业市场的发展区域可以看出，中、外环线以及近郊城镇新

8、增多个商业地块，外围商铺将成为市场主力。Page60w黄渡镇商业项目定位研究报告w2.区域概述n嘉定区位于上海西北部，东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积458.8平方公里。n全区辖南翔、安亭、娄塘、马陆、徐行、华亭、外冈、黄渡、江桥等9个镇和新成路、真新新村、嘉定镇等3个街道，以及嘉定工业区和菊园新区。