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北京**大厦项目可行性研究报告来源：...... 作者：... 发布时间：2006-6-310:30:00 北京**大厦项目可行性研究报告来源：...... 作者：... 发布时间：2006-6-310:30:00 北京**大厦项目可行性研究报告来源：...... 作者：... 发布时间：2006-6-310:30:00 北京**大厦项目可行性研究报告来源：...... 作者：... 发布时间：2006-6-310:30:00 北京**大厦项目可行性研究报告来源：...... 作者：... 发布时间：2006-6-310:30:00 北京**大厦项目可行性研究报告来源：...... 作者：... 发布时间：2006-6-310:30:00 北京**大厦项目可行性研究报告来源：...... 作者：... 发布时间：2006-6-310:30:00 北京**大厦项目可行性研究报告来源：...... 作者：... 发布时间：2006-6-310:30:00 北京**大厦项目可行性研究报告来源：...... 作者：... 发布时间：2006-6-310:30:00 北京**大厦项目可行性研究报告来源：...... 作者：... 发布时间：2006-6-310:30:00 北京**大厦项目可行性研究报告来源：...... 作者：... 发布时间：2006-6-310:30:00 北京**大厦项目可行性研究报告来源：...... 作者：... 发布时间：2006-6-310:30:00 北京**大厦项目可行性研究报告来源：...... 作者：... 发布时间：2006-6-310:30:00 北京**大厦项目可行性研究报告来源：...... 作者：... 发布时间：2006-6-310:30:00 北京**大厦项目可行性研究报告来源：...... 作者：... 发布时间：2006-6-310:30:00 北京**大厦项目可行性研究报告来源：...... 作者：... 发布时间：2006-6-310:30:00 北京**大厦项目可行性研究报告来源：...... 作者：... 发布时间：2006-6-310:30:00 北京**大厦项目可行性研究报告来源：...... 作者：... 发布时间：2006-6-310:30:00 北京**大厦项目可行性研究报告来源：...... 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1994年3月12日A省计划委员会冀计投[1994]第×××号《关于省政府统一北京办事处在北京新建"B大厦"项目建设书的批复》（附件三）。 1.1.4 1997年9月4日北京市对外经济贸易委员会经贸资[1997]×××号《关于北京××××发展有限公司权益转让及合同、章程修改补充协议的批复》（附件四）。 1.1.5 1995年9月4日北京市对外经济贸易委员会经贸资[1995]×××号《关于"北京C发展有限公司"合同、章程及董事会组成的批复》（附件五）。 1.1.6 北京C发展有限公司合同（修改）（1997.7.4）（附件七）。 1.1.7 北京C发展有限公司委托A省建筑设计研究院承担北京B大厦可行性研究委托书（附件十四）。 1.1.8 国家现行的有关政策和法规。 1.2 项目的提出 随着河北省对内对外的不断发展，现有北京B饭店其规格、功能越来越不能适应需要，为改善接待条件，增强服务功能，更好地贯彻落实"西环"开放带动战略，树立河北对外形象，1993年，中共A省委、省政府研究决定，在北京适当位置选址，新建一处规模较大、综合性、多功能的B大厦。省计委于1994年3月12日以×计投[1994]×××号文件批准立项。这个项目提出后，得到了北京市委、市政府的高度重视和大力支持。1994年3月31日北京市城乡建设委员会以京建计[1994]第×××号文正式批准为1994年第一批规划设计项目，同意在丰台区京石高速公路起点六里桥的马官营附件建设一处总建筑面积为5.3万平方米的B大厦。当时，A省人民政府驻北京办事处曾聘请×××市建筑设计院进行规划论证，提出可行性研究报告。1996年1月23日，北京市建委以京建计[1996]19号文件，将此项目由1995年结转为1996年规划设计项目。但因多种客观原因，这一项目未能如期组织实施。；A省人民政府驻北京办事处，根据省委、省政府的指示，在深入调查研究、实地勘察、部门走访、权衡比较的基础上，先后对20多处场址进行了筛选分析，按照北京市有关领导和首规委的意见，决定放弃原来的选址，初步确定选择北二环路与中轴路交汇处东城区安德路位置，由××国际（集团）有限公司原批准规划建设的××科技大厦项目，转项作为××大厦的首选场址。经过一年多的努力工作，目前该项目股权交割工作已全部完成，开始进入初步设计阶段。 ××科技大厦的前期工作由北京××工程有限公司、北京×××××工程公司、××国际（集团）有限公司三方于1995年5月31日成立的中外合作C发展有限公司承担。已完成的×××科技厦建设的前期工作有：（1）北京市已批准设计方案，扩初设计及批复；（2）北京市计委、外经委、首规委批准立项；（3）已获取选址规划意见书，建设用地规划许可证；（4）已完成地质勘探、土地评估报告。 由于××国际（集团）有限公司自身投资方向的调整，经过友好协商，××国际投资有限公司将本公司在北京C发展有限公司的投权转让给××省在香港注册的×××公司，并分别于1997年7月4日，由北京××工程有限公司、北京××厂、××发展有限公司签订了补充协议，将××国际（集团）有限公司在北京C发展有限公司的权益和责任完全转让给了××发展有限公司。北京市对外贸易经济委员会1997年9月4日以京经贸资字[1997]661号《关于北京××有限公司权益转让及合同、章程修改补充协议的批复》批准××发展有限公司取得了北京C发展有限公司的原××国际（集团）有限公司的全部权益和责任。至此，香港××发展有限公司取得了北京C发展有限公司的控股权和经营权。 北京C发展有限公司是香港××发展有限公司全资子公司，××省人民政府驻北京办事处受香港××发展有限公司的委托，负责管理该公司的日常工作，并以此公司作为建设北京B大厦的承办单位（项目法人单位）。 1.3 项目建设书的批复意见 1994年3月21日A省计划委员会以冀计投[1994]×××号《关于省政府驻北京办事处在北京新建"B大厦"项目建设书的批复》，主要内容如下："经研究同意，建设北京××B大厦"，"总建设面积53100平方米，项目总投资控制在3000万美元以内"，详细内容风附件三。 1.4 合作方概况 1.4.1 中方企业概况 （1）甲方 企业名称：中国北京××工程有限公司 注册地址：北京市××区××路××号 企业法人及职务:×××，总经理 国籍：中国 （2）乙方：北京××厂 注册地址：北京市××区××路××号 企业法人代表及职务：×××，厂长 国籍：中国 1.4.2 港方企业概况 企业名称：香港××发展有限公司 注册地址：香港××道××号 注册国家及地区：中国香港 法定代表人及职务：×××，董事长 国籍：中国香港 1.5 合作企业概况 1.5.1 合作企业名称：北京××××C发展有限公司 英文名称：BEIJING FULIN PROPERTY DEVE：OPMENT CO.LTD 1.5.2 法定地址：北京市××区××路××号 1.5.3 合作企业经营范围： 在规划范围内进行房屋及配套设施的开发、建设及其物业管理，包括办公用房的出售、商业设施的租赁。 1.5.4 合作企业总投资、注册资本、股本额 合作公司投资总额 2410万美元 合作公司注册资本 964万美元 合作条件： 甲方：以负责办理项目有关前期的工作作为合作条件。 乙方：以协助合作公司办理拆迁安置工作作为合作条件。 丙方：以提供全部注册资本并筹措注册资本与投资总额差额部分作为合作条件。 1.5.5 合作期限、合作方利润分配和亏损分担比例 根据合作合同，该项目合作期限15年，在合作期内，合作三方的“利润分配和风险负担方法”为： 甲方：在完成应负责后，获得700万元人民币； 乙方：在完成应负责后，获得拆除补偿费及基地建设费6094万元人民币；除此之外，甲、乙两方不参与合同合作公司的利润分配，也不承担风险、债务及亏损。 丙方：独立享受合作公司的全部利润，并承担合作公司的亏损。 详见附件七 1.5.6 投资总额与注册资本 本项目的投资总额52698.73万元：其中建设投资52148.16万元，流动资金550.56万元，注册资金为12211万元，注册资金占投资总额的比例为23.17％，资金全部由香港××发展有限公司筹措。 1.6 可行性研究的工作范围 本可行性研究的工作范围是：对社会和市场进行调查，对需求进行预测，对未来市场进行预测以及选址情况、建筑总图部署、功能要求对环境的影响，环境保护治理方案，投资估算和资金筹措，财务经济效益和社会效果的评价等。 1.7 研究结论 1.7.1 建设规模 总建筑面积 51606.00平方米 其中：宾馆客房 27898.05平方米（338间，297套）；商务 848.04平方米； 办公 6007.91平方米；餐馆 3380.00平方米 建筑物檐口高度：60.00米 建筑总高度：74.00米 建筑物层数：21层，其中地下3层 1.7.2 选址概况 北京B大厦选址坐落在北京市××区××路××号，地处中轴路与北二环交汇点东北角。东邻北京市×××公司大楼，南对滨河路紧邻滨河绿化带，与二环路隔河相望，西邻规划中的×××公司及中轴路，北向××路。坐北朝南，距天安门3.5公里，距北京站5公里，距北京西客站8公里，距首都机场15公里，距北京××饭店1.5公里，距A省政府驻北京办事处2公里，西侧是北二环与北三环相通的最佳交通路线，地理位置十分优越，交通非常便利。 1.7.3 主要商品进货来源 北京B大厦商场展销的产品地部分为A省名优企业生产的名、优、特、新产品，商品进货有保证。 1.7.4 建筑功能要求 本项目占地7100平方米，总建筑面积51606平方米，其中商场848.04平方米，客房338间（297套），主楼建21层，设宾馆服务、办公餐馆、娱乐与健身设施，形成一个集宾馆、商贸、办公、银行、娱乐等多功能为一体，接待全省会议及全车会议的理想场所，满足建筑功能要求。 1.7.5 环境保护 本项目环境污染源主要为宾馆客房生活污水和餐饮带油污水，经过中水系统和污水处理站处理后可以达到关符合《污水综合排放标准》（GB8978-88）的要求，并对噪声问题从设备选型上即作了考虑。 1.7.6 主要技术经济指标 主要技术经理指标表 序号 指标名称 单位 指标 备注 ------------------------------------------------------------------------------- 1 建设规模 总建筑面积 平方米 51606.00 其中地上38134.00平方米 地上部分 平方米 38134.00 商场 平方米 848.04 餐饮公司 平方米 3380.00 宾馆客房 平方米 27898.05 338间，297套 办公写字 平方米 6007.91 退交甲方2000平方米 地下部分 平方米 13472.00 2 工作制度 全年工作天数 天 360 日工作时数 小时 8 中午轮流吃饭 3 主要商品年进货量 ××省名、优、特、新产品 万元 占营业收入的80％ 餐饮原料 万元 占营业收的45％ 4 主要动力年用量 水 平方米/a 412200 燃料油 T/a 1347.84 电 万kWh 3024 5 项目定员 人 634 营业服务人员 人 348 占54.89％ 辅助营业人员 人 154 占24.29％ 管理人员 人 132 占20.82％ 6 建设指标 占地面积 平方米 7100 征地8400平方米，绿化1300平方米 覆盖率 ％ 43.56 容积率 ％ 537 7 总投资 万元 52698.73 含建设期利息3265.29万元 建设投资 万元 52698.73 含建设期利息3265.29万元 流动资金 万元 550.56 8 注册资本 万元 12211.00 中方出资 万元 0 提供厂地，批准文件占注册资本100％ 港方出资 万元 12211.00 9 万元营业收入占用建设投资 元/万元 17506.47 10 平均总产值（营业收入） 万元 29787.92 计算期内年均现价 11 全员劳动生产率 元/人 489840.85 计算期内年均现价 12 年均营业成本 万元 18067.51 13 年均毛利润（利润总额） 万元 11571.47 14 年均营业税金及附件 万元 1638.34 15 年均所得税 万元 3818.59 16 全投资财务内部收益率（税后） ％ 17.67 合作企业 17 全投资财务净现值（Ic＝12％） 万元 12039.00 合作企业 18 全投资静态投资回收期 年 7.18 含建设期3年 19 借款偿还期 年 5.41 含建设期3年 20 盈亏平衡点（BEP） ％ 52.56 第4年 21 负债与资本平率 ％ 29.28 第4年 22 流动比率 ％ 207.17 第4年 23 速动比率 ％ 120.57 第4年 1.7.7 综合评价 通过本项目的实施，可为A省在北京市提供一个集宾馆、商贸、办公、银行、餐饮、娱乐等多功能于一体的配套齐全的综合性大厦，其建筑功能是满足要求的。它的建设对促进A省改革开放和经济建设将起到重要作用。 本项目全部投资财务内部收益率为17.67％，静态投资回收期（含建设期3年）为7.18年，财务净现值（Ic=12％）为12039.00万元，港方合作者财务内部收益率为18.86％，财务净现值（Ic=12％）为11905.19万元。中方合作者之一北京××××公司在完成项目的立项，可行性研究、规划、建设报批手续，并取得了合法批文批文等责任后，一次性获得700万元人民币；另一中方合作者北京××××厂在履行责任后，即在合同正式批准后的四个月内完成拆迁工程，保证建设用地范围内的供水、供电、排污、供暖等市政设施正常运行状态，和向香港××有限公司提供一套完整的用地范围内的地上、下原有建筑与各种管线的图纸资料等责任后一次性获得6094万元人民币。香港××有限公司则独立享受合作公司的全部利润并承担合作公司的亏损。互惠互利，各方均获得了应得的效益或对合作公司的支配权。 本项目实施后，可安置634人就业，并可每年为A省地北京提供一个集宾馆、商贸、办公、银行、餐饮、娱乐等多功能为一体的配套齐全的综合性大厦，成为展示A省国民经济发展的"窗口"，经此为基础，加强A省与北京地经济、科技、文化等各方面的交流，增进A省与国际内的交流与合作，促进经济的健康发展。 综上所述，此项目是可行的。 2. 社会和市场调查与需求预测 2.1 社会调查 A省地处首都北京周围，地理位置十分优越。利用地缘优势，增进国际国内交往，加快经济发展，是A省得天独厚的有利条件。改革开放以来特别是近几年来，随首省委、省政府制定"两环"开放带动战略的贯彻实施，A省对内对外开放的经济建设得到了很大发展。1996年下半年来，地两省、市高层领导互访的推动下，A省市县与北京地区的经济技术合作日益增多，正在开始形成多层次、全方位、多渠道相互开放的格局。这有利于更好地吸纳北京经济、科技、文化等多方面的辐射，尽快实现建设经济强省的目标。××省人民政府驻北京办事处是A省在京的"窗口"，是AI省向北京开放的前沿阵地，为充分发挥"窗口"和桥梁的作用，A省人民政府驻北京办事处坚持"深化改革、强化管理、优化服务"的指导思想，积极转轨变型，发挥综合功能，立足为建设经济强省提供优质服务，取得了一定的成绩。但是，与省委、省政府加快对内外开放的总体部署和要求相比，差距还很大。除主观原因外，从客观上讲，主要是基础设施落后，对内外接待标准档次低，对外竞争实力不强。为适应新形势，加强与首都各界乃至以北京为基地加强对外联系，促进A省经济发展，应抓住当前A省对外开放的大格局已经形成，北京市房地产价格较低的有利时机，委托北京××发展有限公司，尽快在京建设B大厦。其重要意义体现在以下几个方面：第一，是扩大招商引资的需要。随着A省对外开放的发展，全省性的和各市县在京组织的招商引资活动越来越多，规格和标准都在提高。B'饭店每年平均接待各种会议达到50多次。是A省及一些市县在京开展招商引资、公关联谊的重要场所。但由于场地狭小，门前没有停车场，会议厅（室）数量少，标准低，已影响到A省对外开放、招商引资的效果。目前，A省驻京机构是全国各省数量最多的。据统计，省直厅局21个，230多人，市（地）7个，县（市）36个，2120人，大型企业及集团9个，370人，其他小企业及各种类型的办事处67家，1390人。这些单位的接待设施多数比较简陋、分散，形不成规模和联合对外的整体实力，建设本项目有利于改变这种状况。第二，是提高接待工作质量、增强服务功能的需要。A省人民政府驻北京办事处所属的B'饭店始建于1983年，并于1989年改建，当时设计都只是一般招待所水平，规模小、床位少、档次低、设备陈旧老化、服务功能不全。近几年，虽然靠自我积累进行了装修改造，但由于只有500多张床位，年出租率平均已达85％以上，远远不适应接待工作形势发展的需要。加快建设本项目，使A省在首都有一个标准和档次较高的接待场所，已成为形势发展的客观需要。第三，是开拓北京市场，增大A省商品在北京市场份额的需要。最近几年，许多省都在谋划建设具有本省特争的大型商业贸易活动场所，作为本省商品进入北京市场的基地。A省虽环绕北京，与北京的往来最为密切，但到目前为止，还没有一处展示A小商品的综合场所，不能集中开展一些大型展销活动。因而，形不能占领北京市场的全力，许多产品还开北京市场。建立一处综合性的多功能××大厦，作为展示A省商品的"窗口"，有利于开拓北京市场，提高A省商品在北京市场的占有率，促进产品结构的调整。第四，是树立A省形象的需要。A省是京畿大省，是进出北京的门户。每年省、市级举办各种形式的招商及经贸活动平次达33次，2.6万多人，县及企业集团71次，1.9万多人，省政府及行业在京举办各种会议30多次，1700多人，面对这种状况，能还在首都有一个有影响的重要活动场所，对树立本省形象至关重要。目前，一些沿海省份和部门内陆大省都相继在北京建立了大厦。如四川、江苏、广东、山东、山西、安徽、河南、吉林等省都先后建设了档次和标准较高的多功能大厦，其中四川大厦总建筑面积达11.3万平方米，河南、安徽、吉林、山东大厦都在4万平方米以上。还有一些省，如：辽宁、黑龙江等也都在谋划和筹建大厦。 2.2 市场需求预测 2.2.1 宾馆服务预测 据北京市旅游事业管理局提供的《北京旅游业"九五"发展计划和2010年远景目标》称：北京旅游业发展的总体目标是：到21世纪中叶，建成能体现当代社会主义中国风貌和东方文明特色的世界级旅游城市。根据首都城市性质和经济发展的总要求，进上步巩固和加强旅游业在第三产业中的支柱地位，不断壮大产业规模，增强经济实力，提高行业整体素质，在北京实现现代化国际城市建设中发挥产业的先导作用。为此，要进一步完善旅游接待设施，提高服务质量，为到2010年把北京建成亚太地区旅游中心城市之一和具有东方特色的世界旅游名城奠定基础。鉴于目前北京已不再审批低次饭店宾馆，报批的饭店以三、四星为主（北京B大厦是1994年经北京市计委和A省计委共同立项批准的四星级涉外饭店，近几年不会再批这样的项目）。"九五"期间，北京旅游涉外饭店的的建设速度控制在每年新增1000间客房，五年新增5000间，年均增长速度为1.7％。预计在2001-2010年间，北京海外游客（含港澳台）年均增长率保持在3％左右，收入年均长8％左右。按照目前控制的客房年均增长速度已远不适应旅游发展的需要。 据调查，北京主要宾馆饭店的客房租金情况见下表 饭店名称/项目 单人间 双人间 三人间 豪华间 套房 豪华套房 总统套房 ------------------------------------------------------------------------------------- 长富宫饭店 110 120 130 110 200 250 400 中国大饭店 150 150 250 330 500 800 1000 北京贵宾楼饭店 60 150 160 260 400 京广中心 120 120 160 360 450 700 1000 昆仑饭店 110 110 130 220 300 1000 北京香格里拉饭店 130 150 180 300 510 800 王府饭店 75 150 180 200 200 310 400 1800 2000 长城饭店 70 75 150 90 160 160 195 400 580 800 北京五洲大酒店 80 90 150 170 230 北京国际饭店 105 115 198 600 首都宾馆 110 230 330 2000 北京京伦饭店 55 98 100 150 180 300 建国饭店 80 115 215 215 北京和平饭店 65 98 140 110 190 220 800 北京民族饭店 50 240 222 612 北京新侨饭店 40 60 前门饭店 172 192 315 400 拟建北京B大厦的工程技术方案总体思路是将该大厦建成集宾馆、商业、办公、餐饮、娱乐、健身等多功能于一体，配套齐全、体现A省特色的综合性大厦。具体设想是：将大厦分为四个组成部分，一是宾馆，绝大部分客房设计为四星级标准，其中建一至两层五星级标准的房间，主要立足于A省对外接待服务，大堂建成五星级标准。二是商业，大厦设置商场、洽谈室、会议室，作为展销、销售A省名优特产品以及举行大中型交易会、商贸洽谈会的场所。三是办公用房，主要吸纳我省与我省联系紧密的中外企业（包括银行）投资，在大厦设置办事处，作为办公的场所。四是餐饮、娱乐、健身等配套服务设施。 2.2.2 商业用房营销收入预测 据调查，北京市1995年各大商场单位营业面积日营业额见下表 序号 名称 地理位置 营业面积（万/平方米） 营业额（亿元） 单位面积每天营业额（元/平方米/天） ----------------------------------------------------------------------------------------------- 1 隆福大厦 东四商业区（一级） 2.00 5.17 70.8 2 北京市百货大楼 王府井商业区（一级） 1.80 7.77 118.3 3 东安市场 王府井商业区（一级） 0.69 3.91 155.3 4 西单购物中心 西单商业区（一级） 0.60 2.81 129.2 5 西单商场 西单商业区（一级） 1.90 8.65 124.7 6 工艺美术服务部 王府井商业区（一级） 0.40 0.74 50.7 7 前门商业大厦 前门商业区（一级） 0.53 1.38 71.3 8 长安商场 木樨地商业区（二级） 1.0 3.17 86.8 9 复兴商业城 木樨地商业区（二级） 1.20 0.31 42.5 10 城乡贸易中心 公主坟商业区（二级） 1.59 4.15 71.5 11 菜市口百货商场 菜市口商业区（二级） 0.31 1.17 103.4 12 友谊商店 建外商业区（二级） 1.90 2.44 35.2 13 和平商业大厦 和平里商业区（二级） 0.56 0.86 42.1 14 燕莎友谊商城 亮马桥商业区（二级） 2.20 2.38 59.3 15 蓝岛大厦 朝外商业区（二级） 1.80 0.33 59.7 2.23 办公、写字楼出租预测 据调查，北京市1993年各地段办公、写字楼出租状况见下表 名称 位置 租金（平方米/天） 出租率（％） 1992 1993 1992 1993 -------------------------------------------------------------- 1朝阳区 A建国门地段 长富宫中心 建外大街 1.33 1.17 100 100 国际大厦 建外大街 0.88 0.37 92 98 国贸中心 建外大街1＃ 1.50 1.67 90 100 赛特大厦 建外大街22＃ 1.17 1.17 90 100 京广中心 呼家楼 1.17 1.65 90 95 平均值 1.33 1.53 B东北三环地段 亮马桥大厦 新源南路8＃ 1.28 1.17 91 100 发展大厦 新源南路 1.34 1.34 90 100 昆仑饭店 新源南路2＃ 1.33 1.33 90 100 燕莎中心 新源南路 1.4 100 京城大厦 新源南路 1.17 90 丽都假日酒店 机场路 0.87 1.13 93.9 94.5 平均值 1.20 1.30 2东城区王府井地段 华侨大厦 王府井 1.3 1.5 90 100 紫金宫饭店 王府井 1.0 1.33 85 90 穆斯林饭店 王府井 1.75 3.0 80 90 台湾饭店 王府井 1.60 1.87 85 100 平均值 1.41 1.67 3前门地段 天坛饭店 崇文门天坛东西 1.00 1.14 90 90 首都宾馆 前门东大街 1.5 100 前门宾馆 宣武区永安路 1.5 1.87 90 100 平均值 1.25 1.50 2.2.4 餐饮、娱乐、健身、车库预测 经对北京市和×××市餐饮业的调查，一般商业地段附属于宾馆、酒店的餐饮收入约占宾馆客房收入的80％-120％左右，占宾馆饭店总收入的25％-35％左右，健身、桑拿、停车收入约占总收入的15-25％左右。 所以，根据上述预测，兴建北京B大厦很有必要，该大厦的建设得到了多个部门的全力支持，一致认为，在北京兴建B大厦是把A省推向省都市场，推向全车市场，推向世界经济市场，建设经济强省的重要举措。 3.项目的建设规模 3.1 建设规模 根据市场调查与预测，为适应新形势，加强A省与首都各界的联系，促进A省经济发展，扩大招商引资，提高接待工作质量，增强服务功能，开拓北京市场，增大A省商品在北京市场份额，更好地为建设经济强省服务，在北京建设集宾馆、商贸、办公、银行、餐饮、娱乐等多功能于一体的B大厦，以适应经济发展与交流，接待内、外宾都是必要的。北京B大厦的宾馆部分要求达到四星级标准，部分客房达到五星标准，大堂部分达到五星级标准；大厦内设备一定的商业面积作为展销A省名、优、待、新产品的展销大厅和部分办公用房，以吸纳我省及我省联系紧密的中外企业（包括银行）投资，以及餐饮、娱乐、健身等配套设施。该大厦合理的建设规模为 用地面积：7100平方米 总建筑面积：51606平方米 地上部分：38134平方米 地下部分：13472平方米 商场：848.04平方米 办公部分：6007.91平方米 客房部门：27898.91平方米 餐饮部分：3380平方米 客房总数：388间，297套 其中：标准间260套（2床），双套间35套，总统级套房2套。 3.2 建设内容 主楼拟建21层，其中四层裙房，首层及二、三、四层主要是餐厅、商场及宾馆大堂，五层至九层为客房和办公部分，十层、十一层、十二层、十三层至十七层为客房，十八层为两套总统套房，在十二层设备游泳池和花园平台，以满足不同宾客和消费者的需要，达到提高经济效益的目的。 4.建设地点的方案选择 4.1 地址 北京B大厦位于北京××区××路××号，地处中轴路与北二环路交汇点的东北角。大厦坐北朝南，面向滨河河，北面与正在建设中的机诚意大厦相连，西侧是北二环与北三环相通的最佳路线。大厦紧临规划中的×××公园，周围绿树成荫，东行是北京市交通枢纽安定门。该大厦距天安门3.5公里，距北京站5公里，距首都机场15公里，距北京河北饭店1.5公里，距A省办事处2公里，地理位置十分优越，交通非常便捷。 4.2 建设条件 北京B大厦为A省人民政府驻北京办事处处属，由A省在香港注册的××发展有限公司筹建，并经北京市城乡委员会与北京市规划局以及A省计划委员会以×计投[1994]第×××号文和首规委与北京市规划局以及河北省计划委员会以冀计投[1994]第140号文批复建设。 4.2.1 市政工程设施情况 根据城市总体建设规划，拟建的北京B大厦位于北京市××区××路××号，该地区市政设施基础较好，经与北京市有关单位联系，对水、暖、电、煤气、通讯的供应情况，有关部门已经复函。 （1）供水：根据北京××××发展有限公司合同（修改），北京B大厦的供水由香港××发展有限公司的合作伙伴北京×××厂的原有供水负荷（指标）解决，并达到正常运行状态，详见附件七，日用水量1145立方米。 （2）供热与空调：本项目供热空调的热能、冷量供应由设在拟建大厦地下一层的直燃型溴化锂冷温水机组供给，供热负荷4912kW，空调负荷6550kW。 （3）燃油供应：本项目空调需要的燃油由项目法人单位在项目建成后在市场购买，油料市场现已开放，市场采购没有问题，年耗燃料油1348吨。 （4）热水供应：根据北京××××发展有限公司合同（修改），北京B大厦的热水供应由合作方北京×××厂改造原有锅炉房供给，详见附件七。 （5）供电：根据北京××××发展有限公司合作合同（修改），北京B大厦的供电由合作方北京×××厂改造原有变电室和原有的供电指标解决，并达到正常运行状态。详见附件七。供电负荷为500VA，并按一级用户供电。北京市北城110KV变电所已有供电意向书。 （6）电信：本项目的弱电通讯需设置100对国际、国内中继线和一台600门程控电话总机，现尚未和北京市电信局联系，项目法人单位应抓紧些项工作。 4.2.2 自然气象、工程地质、水文地质资料 （1）气象：北京位于北纬39o56'，东经116o20'，海拨43.7米，属于典型的暖温带大陆型季风气候，四季分明，春季（4-5月）干旱多风，夏季（6-8月）高温多雨，秋季（9-10月）凉爽湿润，冬季（11月-来年3月）寒冷干燥，年平均气温为12℃左右，最高气温为38℃，最低气温为-15.4℃ ，由于受季风活动影响，降水量的年际变化和年内分配有很大差异，年平均降水量为626mm，70％集中在6-9月份。 （2）工程地质条件：本项目已由合作方北京×××厂委托北京市勘察设计院进行勘察，建设基地内地质情况已经探明，建设基地内的地层按沉积年代，成因类型以岩性划分：人工堆积层、第四纪沉积层二类，共八大层及十六个亚层。现自上而下分友谊述如下 ①人工堆积层：此层分布于地表，厚度为2.90-6.30m不等，岩性为那杂色的房渣土①层，黄褐色粉质粘土，粘质粉土填土①2层，碎石填土①2层，炉灰①3层。 ②第四纪沉积层：位于人工堆积层下，岩性主要由第②-⑧层及其亚层组成。 a.位于人工堆积层之下为褐黄色的，中-中上密，可塑，中高-中等压缩性的粉质粘土，粉质粉土②层及其亚层，即褐黄色的，中上密，低压缩性的砂质粉土②1层，褐黄色的中-中下密，可塑，高-中高压缩性的重粉质粘土，粘土②2层。 b.于标高37.08-39.20m以下为褐黄色的，中上密，低压缩性的粉，细砂③层。 c.于标高35.78-37.41m以下的为褐黄色的，中上密，可塑，中-中低压缩性的粉质粘土，粘质粉土④层，褐黄色的，密实，低压缩性的粉细砂④1层及褐黄色的中上-密实，低压缩性的砂质粉土④2层，层间尚夹有褐黄色的，中-中上密，中等区缩性的重粉质粘土，粘土④3层薄夹层，其分布不匀。 d.于标高30.73-32.52m以下为褐黄色的，中上密，可-硬塑，低压缩中性的粉质粘土，粉质粉土⑤层，褐黄色的，密实，低压缩性的砂质粉土⑤1层，褐黄色的，中上密，可-硬塑，中低等压缩性的重粉质粘土，粘土⑤2层。 e.于标高25.20-26.45m以下为褐黄色的，密实，低压缩性的细粉砂⑥层，其层间类有杂色的，密实，低压缩性的圆砾，卵石⑥2层。 f.于标高22.76-24.37m以下为褐黄色的，中上密，可塑，中低-低压缩性的重粉质粘土，粘土⑦层，褐黄色的，中上密，可-硬塑、低等压缩性的粉质粘土，粘质粘土⑦1层，黄褐色的，中上密，低压缩性的砂质粉土⑦2层。 g.于标高20.48-22.32m以下为褐黄色的，密实的细、粉砂⑧层及褐黄色的密实，低压缩性的砂质粉土⑧1层夹层及局部褐黄色的粉质粘土，重粉质粘土⑧2层夹层，和杂色、密实的卵石⑧ 3层夹层。该层土匀均属低压缩性土。 根据地质勘探报告，地基承载能力标准值为-200kPa。 （3）水文地质报告 根据北京市勘察设计研究院95技×××号，北京×××厂、×厂改建工程岩土工程勘察报告、目前地下水位地-35m左右。 4.2.3 社会条件 北京是中华人民共和国的首都，是全国的政治中心和文化中心，建国四十八年来，北京市各行各业不断发展，突飞猛进。特别是改革开放以来，国民经济持续、快速、健康发展，综合经济实力明显增强，各基社会事业不断进步，人民生活继续得到改善，投资环境越来越好，1995年，全年实现国内生产总值1385.1亿元；第一产业实现增加值82亿元；第二产业实现增加值644.2亿元，第三产业实现增加值658.9亿元，固定资产投资全年完成832.2亿元。1995年对第三产业的投资达653亿元，比上年增长49.5％，高于社会投资增幅21.2个百分点，投资比重由上年的72.1％上升到83.2％，其中对商业、交通运输、邮电通讯业的投资为127.1亿元，增长23.2％。 与北京市的情况一样，A省的经济建设也取得也突飞猛进的发展。与北京同期相比，截止到1995年底，全年实现国内生产总值2846.4亿元；第一产业增加值631.3亿元；第二产业增加值1325.1亿元；第三产业增加值849亿元；全社会固定资产投资完成928.7亿元；外贸出口总值完成30.4亿美元；全社会消费品零售总额849亿元。根据最新统计资料显示，近两年A省经济建设持续快速、健康发展，经济效益和投资环境明显好转，各项指数均有显著上升，A小的经济综合实力地全国已排到第六位。 北京面向全国，面向世界的广阔市场和良好的投资环境，有利于促进A省经济的全面发展，地1996年7月和10月，北京市领导和A省领导互访，达成共识，按区域经济一体化的格局携手并肩，共同发展两省市经济建设，必将为北京B大厦的建设提供良好的社会条件和优越的政策环境。 4.2.4 拆迁工程 本项目涉及的拆迁工程是一项艰苦复杂的工程。北京××××发展有限公司合同（修改）已明确由合作一方北京××厂地四个月内完成拆迁工作。完成拆迁及其他完全责任后获得合同约定的收益。目前拆迁工作已经完成，建设场地已实现"三通一平"。 4.3 多方案比较 本项目地项目法人单位选定的厂址内，经过多轮方案比较，由首规委和北京市规划局批准现地的建设方案，详见本可行性研究报告6，详细投入产出，财务评价均以批准方案的基础数据进行分析评价。 4.4 指标 用地面积：7100平方米 总建筑面积：51606.00平方米，其中地上部分38134.00平方米，地下部分13472.00平方米。 道路及停车面积：2439.36平方米 覆盖率：43.56％ 容积率：5.37 绿化面率：27.4％ 4.5 区域位置 本项目的区域位置图及地下一层平面图，详见图3-5-1和图3-5-2。 5. 项目所需资源及原材料投入 5.1 固定资产投资投入详见本可行性研究报告11。 5.2 劳动力资源投入详见本可行性研究报告9。 5.3 项目的资源投入 5.3.1 本项目经计算日用水量为1145立方米，年用水量为412200立方米，由北京××物业发展有限公司的合作方北京×××厂供给，并保证正常供水，见附件七。 5.3.2 供热：本项目经计算总热负荷为4912kW,由设置于地下一层的直燃型溴化锂冷温水机组供给。 5.3.3 空调：本项目经计算空调总负荷为6550kW，由设置于地下一层的直燃型溴化锂冷温水机组供给。 5.3.4 供电：根据建设规模北京B大厦的安装容量为500kkVA，项目法人单位已委托北京新××电器技术公司完成了北京B大厦的供电可行性咨询报告，建议由北京供电局北城110kV变电所10kV电缆线路供电，椐北京××××发展有限公司合同，由合作方北京××厂的原有供电负荷中解决，不足部分由北京市供电局解决。 5.3.5 通信：北京B大厦的通信能力经估算需100部国际、国内电话和一部600门总机，项目法人单位现尚未和北京市电信局联系，应尽快抓紧办理此事。 5.4 原材料投入 5.4.1 本项目原材料由A省企业自己生产的名、优、特产品，除完成国家指令性计划和指导性计划外，其余均可供北京××大厦展销、促销、商贸，商品进货有保证。 5.4.2 餐饮部分的原材料均由北京市场供应的肉、禽、蛋、奶，可直接从市场供应，食品、罐头、饮料可由A省的企业厂价供应，均有充分保证。 5.5 劳动力资源投入；本项目定员634人，按合作企业的管理方式，依照国家劳动政府在北京市从社会上择优录用。 综上所述，本项目资源投入清晰明确，均有保证，可以满足本项目的需要。 6.项目工程设计方案 6.1 总平面布置 本设计方案考虑了主楼面对二环路西侧面对正在规划中的×××公园以及中轴路的具体条件，裙房沿两条大街展开，以正对二环路的南入口作为大厦主入口。结合交通、市场、园林要求，在主入口布置了广场、绿化、水池，形成宽畅、气魄、实用的室外空间气氛。沿南立面东侧设置了地下车库入口（坡道）和职工自行车入口，使进入地下车库和进入大厦的车辆在进口处分流。沿×××公园的规划街道布置了第二入口和旅游商店的入口。在基地西北角形成内院，向北出入，直接到安德路，较好地解决了货物集散及辅助设施用地的关系。 6.2 建筑方案 6.2.1 平面设计。北京B大厦平面设计总的思路是，建成一个集宾馆、商业、办公、餐饮等多功能为一休的配套齐全的体现A省特色的综合性大厦，平面布置综合考虑，功能分区明确清晰，建设内容与功能有：宾馆、商场、办公、餐饮、车库及设备用房等，现将设计方案叙述如下： （1）商场展销部分：根据使用要求，首层设置大堂、大堂侧厅、旅游商店、精品屋、鲜花店、酒吧，大堂主入口面对滨河路绿化带，大堂的四层共享空间，气势豪华，旅游商店、精品屋、大堂侧厅的入口面对规划路，与×××公园隔路相望，入住宾客即可购物，又可直接入住商场上部的宾馆。 首层平在至二层以上各层的垂直交通组织通过经地大堂手工艺电梯进行，入住宾客的垂直交通组织设电梯6总，其中消防梯1部，货梯1部，去二、三层餐饮和去四层健身的宾客经自动扶梯输送到达。 （2）宾馆部分：此部分由公共活动区、服务区、客房组成，公共活动区主要地裙房部分布置。 宾馆客房设于主楼五至十八层，围绕交通公用核心，大柱网，大空间布置，柱网8×8m，五至九层每层有标准客房（二人间）18间，双套间客房2套，十层至十三层标准间25间，双套间3套。十四层至十七层，标准间21间，双套间3套，十八层设总统套房2套，客房区共设客房338间（297套），其中包括双套间35套，总统级套房2套。 主楼垂直交通核心设电梯6部、楼梯二部（剪刀形布置）满足疏散防火要求。 （3）办公部分：办公部分设置于五至九层，采用办公和宾馆功能结合的公寓式办公布置手法，沿走廊南北布置，办公面积6007.91平方米，除按北京××物业发展有限公司合同（修改）约定退给合作方北京××有限公司2000平方米外，其余用于吸纳我省以及与××省联系紧密的中外企业（包括银行）投资，地大厦设办事处，作为办公场所，以获取好的经济效益。 办公部分的交通组织从首层平面开始，在大厦首层平面的北侧设置公寓式办公入口和门厅，经过首层布置的客梯和楼梯分别到达五层和九层。 （4）餐饮部分：餐饮部分主要布置在二、三层，在二层布置了中餐厅、西餐厅，在三层布置了风味餐厅、宴会厅，日本料理，韩国烧烤，以满足不同宾客的饮食习惯和会议宴会以及部分散客的饮食要求。 二、三层垂直运输通过自动扶梯由首层分别到达，餐饮原料垂直运输由货梯解决。 （5）健身娱乐部分：健身娱乐部分分别设置于地下一层、四层、十二层。在地下一层除设备用房外，外置了台球厅、保龄球厅、游艺厅。在四层布置了迷你高尔夫球、卡拉OK、舞厅、桑拿、健身房、美容中心等，在十二层设置了游泳池，在十三层布置了花园平台等，以达到四星级宾馆的要求。 健身娱乐部分的交通运输同二、三层，不在赘述。 （6）地下车库：大厦设地下三层，地下一层除设置台球厅、保龄球厅外市制冷机房、变配电室、自行车库、职工食堂等设备用房及内部辅助用房，地下二层、地下碱层设地下停车场，解决停车问题，地下停车位167个，加地面停车位24个，总计停车位191个。 6.2.2 立面设计 本方案立面造型设计为体面现A省特色和满足城市规划要求，采用中国传统建筑风格与现代色彩相结合的思路。 主楼设计采用简洁实用的矩形平面造型，内核外柱，便于布置。立面结合内部合使用，大面积落地窗结合实墙，虚实对比、简洁新颖、庄重大方。从第十八层开始，层层后退，办公部分、宾馆部分高底错落，屋顶的现代手法处理形成稳重豪华气派的带有强烈传统特色的立面效果。 裙房处理手法与主楼设计遥相互应，便整栋建筑形成带有常有A省风格，集宾馆、商业、办公、餐饮多功能于一体的设施完备的综合性大厦。 大厦入口采用现代手法，结合其他细部设计，使大厦从外观到内部都能让人体验到传统与现代结合，艺术与技术交融的完美感受。 6.2.3 技术数据 总建筑面积：5160平方米 宾馆客房及公用部分：27898.05平方米（338间，297套） 其中：商场848.04平方米，办公6007.91平方米，餐饮3380平方米 地面建筑合计：381343平方米 地下三层约13472平方米 建筑总高度：60.00米，最高点74米 建筑总层数：21层 其中：地上18层，地下3层，裙房4层 建筑层高：地下一层6米，地下二层3.2米，地下三层3.2米，首层4.5米，二层至十二层3.5米，十三层至十八层3.2米，电梯机房及设备夹层4.5米 6.3 结构方案 6.3.1 本工程由二十一层宾馆客房、商业、办公及四层裙房组成，结构用沉降缝分成三部分，主体采用框架-剪力墙结构，由楼、电梯间墙形成剪力墙，四周布置柱子；裙房部分采用框架结构。 6.3.2 工程地处地震八度区，抗震设防烈度为八度。 6.3.3 根据地质勘察报告的建议，结合人防要求，基础方案初步确定为：高层部分采用天然地基，钢筋混凝土筏式基础。 6.3.4 结构设计按国家颁发的现行高层建筑设计规范及我院1997年统一技术措施进行设计。 6.4 给水排水消防 6.4.1 给水 （1）给水水源：大楼内所有生活用水，消防用水，游泳池补水均由2路DN200铸铁给水管与北京×××厂的供水干管相接供给，但其中一路需与北京市城市自来水管网相接，设置计量装置，供水指标从原北京×××厂原供水渠道增加指标解决，在大楼地下室主内设500立方米和150立方米储水池各两座。 （2）用水量 最高日用水量：1145立方米/d 最大小时用水量：129立方米/d （3）生活用水：自来水进入地下室500立方米储水池中，分别由高低区生活泵提升到高、低压水箱内供高、低压生活用水。 （4）热水供应：大楼内热水供水方式亦采用高、低区分开供应。分区与生活用水相同，高低区热交换器分开设置。 （5）游泳池供水：采用循环供水方式，池内水经过过滤、消毒、加热循环使用，游泳池加热水的热交换器单独设置。 （6）室外自来水管用铸铁给水管，客房部采用钢管，其余各外均采用镀锌钢管。 6.4.2 中水 根据北京市水政行政主管部门的规定，大厦设置了中水系统和中水处理站，经中水处理站处理后的中水达标后用于大厦的浇花、洗车之用。 6.4.3 排水 （1）客房污、废水经消毒后经污水处理站排入城市污水管。 （2）厨房废水经隔油器将油污分离后排水方式排至室外雨水管网。 （3）大楼所有屋面雨水均采用内部排水方式排至室外雨水管网。 （4）室内排水管采用排水铸铁管，室外排水管采用钢筋混凝土管。 6.4.4 消防 （1)消防水量 室内消火栓消防用水量，40L/s，水灾延续时间2小时。 室内自动喷水消防水量，30L/s，火灾延续时间1小时。 室外消防用水量，30L/s，火灾延续时间3小时。 一次消防灭火设计用水量864立方米 消防时最大用水量360立方米/小时 （2）大楼内布置消火栓保证同时有两股水柱达到室内任何部位，每只消火栓箱内设DN65栓口一只及DN25灭火喉一只。 （3）大楼内除卫生间、厕所、楼梯间，客房及不宜用水扑救的部位外，均设置自动喷水灭火喷头。 （4）室内消火栓消防系统及自动喷水消防系统均采用高压制，每个系统各设主泵一台，备用泵一台，稳压泵两台（一备一用）。 （5）室内消防用水均由消防泵从储水池内抽取。 （6）室内消防管道均采用镀锌钢管及零件。 （7）室外消防采用低压制，基地内设定外消火栓。 6.4.5 冷却循环水 （1）冷冻机组冷却水提升至冷却塔降温后循环供给冷冻机使用。 （2）冷却塔采用超低噪声塔。 6.4.6 给水、消防主要设备表 序号 名称及规格 单位 数量 来源 备注 ------------------------------------------------------------------- 1 钢筋混凝土贮水池500立方米 座 2 自制 钢筋混凝土贮水池150立方米 座 2 自制 2 生活给水加压泵DA1 150-3 台 3 国产 3 生活给水软化装置TKF-3900-B 台 2 国产 4 生活给水消毒装置DWT-3 台 1 国产 5 宾馆上区换热机组 台 国产 换热器WW3E+B 台 3 国产 循环泵ISG50-125 台 2 国产 6 宾馆下区换热机组 换热器WW3E+B 台 3 国产 循环泵ISG 50-125 台 2 国产 7 裙房及地下室换机组 换热器WW3E+10 台 3 国产 循环泵ISG 50-100 台 2 国产 8 消火栓主泵DA1 100-6 台 3 国产 9 消火栓系统稳压装置XQB-1.6/0 套 1 国产 10 自动喷淋主泵DA1 125-5 台 2 国产 11 自动喷淋稳压装置XQB-1.6/0.2 套 1 国产 12 逆流式冷却塔KSD-600 台 3 国产 13 冷却水稳压装置SQ1 -15 台 3 国产 冷却水稳压装置GLJ-B-200 台 1 国产 14 冷却水循环泵ISG 300-315 台 4 国产 15 冷却水循环泵吸水缓冲罐ф1400 只 3 国产 16 中水处理站 （1）钢筋混凝土调节水池500立方米 座 1 自制 （2）中水处理成套装置HYS一体化设置 套 1 国产 （3）钢管混凝土清水池30立方米 座 1 自制 （4）清水提升用恒压给水装置 国产 BHG-B-25-70-Ⅱ 座 1 17 污水处理站 （1）钢筋混凝土调节水池150立方米 座 1 （2）污水处理成套WS-Ⅱ 一体化设备 套 1 （3）污水提升泵100WQ-7.5 台 2 18 卫生器具 （1）台式洗面器 套 368 （2）挂式洗面器 套 20 （3）坐便器 套 436 （4）蹲便器 套 15 （5）淋浴喷头 套 30 （6）单人用有裙浴缸配套花洒龙头 套 334 （7）双人用按摩浴缸及配套龙头 套 4 6.5 供暖通风及空气调节 6.51 室外气象参数的确定 （1）夏季空气调节室外计算温度33.2℃ （2）冬季空气调节室外计算温度-12℃ （3）夏季通风室外计算温度30℃ （4）冬季通风室外计算温度-5℃ （5）夏季室外每年不保证50小时的温球温度26.4℃ （6）夏季通风室外计算相对温度64％ （7）最热月平均相对温度78％ （8）冬季空调室外计算相对温度45％ （9）夏季室外风速1.9m/s （10）冬季室外风速1.8m/s （11）夏季主导风向：北 （12）冬季主导风向：北、西北 （13）夏季大气压力：998.6mbar （14）冬季大气压力：1020.4mbar （15）最大冻土深度：85cm 6.5.2 室内计算参数确定 室内设计参数本着节能的原则，根据使用性质和服务对象，采用不同的室内参数，见下表： 序号 房间名称 温度℃ 相对温度（％） 换气及新风景 夏季 冬季 夏季 冬季 ------------------------------------------------------------------- 1 客房 26-24 20-24 <65 >30 30立方米/H·P 2 餐厅、宴会厅 26-24 20-24 <65 >30 20立方米/H·P 3 门厅、走廊 28-26 18-22 <65 >30 10立方米/H·P 4 商场 28-26 18-22 <65 >30 15立方米/H·P 5 舞厅 27-25 18-22 <65 >30 25立方米/H·P 6 办公 27-25 18-22 <65 >30 30立方米/H·P 6.53 供热：北京B大厦供热由设在地下一层的直燃式溴化锂冷温水机组供热，热媒参数为60℃-50℃热水，供热总负荷为4912KW。 6.5.4 空调负荷估算 空调冷负荷经估算为6550KW，见表，由设在地下一层的直燃式溴化锂冷温水机组供给，冷媒参数为7-12℃ 冷水。 序号 房间名称 空调面积（平方米） 单位面积冷负荷指标（W/平方米） 冷负荷（KWH） 备注 -------------------------------------------------------------------------------------- 1 商场 848.04 175 148.41 2 客房 27898.05 175 4882.15 3 办公 6007.91 140 841.11 4 餐饮 3380 140 473.20 5 其他 13472 205.03 局部空调 6 合计 51606 6550 6.5.5 宾馆客房及办公用房空调 客房采用二管制卧式暗装风机盘管，吊装在客装进门处的吊顶内，气流组织上侧送风。新风经新风机组集中处理后，通过新风管送至各客房和办公房。 6.5.6 餐厅、商业及公用部分空调 根据房间的使用性质分别设置空调新风机房。为了节能在过渡季尽量采用自然风，空调系统考虑了新风气流组织形式，采用上部散流器下送。集中回风。 6.5.7 排风系统 （1）公共厕所及客房卫生间均设有排风系统，为保证卫生间有足够的排风量，在卫生间的排风口设有排风扇。通过通风竖井由设计屋面的排风机排出室外，在每个排气支管及竖井连接处设有防火调节阀。 （2）厨房设有油烟排气罩，排气由餐厅负压引入，以防厨房异味串入餐厅。 6.5.8 消防 （1）地下室设排烟系统。 （2）防烟楼梯间及其前室设正压送风系统。 （3）出入空调机房的送风管均设置防火阀。 6.5.9 制冷机房 因采用直燃溴化锂冷水机组每小时燃油量为156kg/h 选用三台日本荏原生产的RAD-060型直燃式溴化锂冷风机组，每台制冷量为2100KWH。 6.5.10 空调制冷自控 （1）客房、办公用房的室温控控制采用室内温控器，自控风机盘管上的电动一通阀，辅助风机盘管三档调速进行调节。 （2）餐饮、商业、健身部分的新风机组水路系统由总风管上的温度传感器控制电动二通阀进行交流量调节。 （3）在制冷机房的供回水总管上设置压差控制器，根据两侧的压力差控制溴化锂冷水机组运行台数。 6.5.11 主要设备表 序号 名称及规格 单位 数量 来源 -------------------------------------------------------- 1 RAD-060型直燃溴化锂冷温水机 台 1 日本荏原 2 KQL200-315A冷冻水循环泵 台 4 国产 3 软化水装置LD2N-20型 套 1 国产 4 风机盘管FP-8WA 台 497 国产 5 组合式空调器ZK-80型 台 4 国产 6 组合式空调器ZK-60型 台 1 国产 7 新风机组GK6A型 台 3 国产 8 双速变温排烟机HTF-Ⅱ N09 台 8 国产 9 高速排烟风机HTF-IN08 台 2 国产 10 混流风机HL-3-2ANO8.5A 台 6 国产 11 混流风机HL-3-2ANO.9 台 16 国产 12 高效节能混流风机SWF-INO.10 台 5 国产 6.6 电气及弱电 6.6.1 用户性质及用电量 本建筑属于一级供电 根据建设单位提供的资料按目前的设计规模北京B大厦变压器容量为500KVA，装机功率为5000KVA。 6.6.2 电源及供电系统 本工程设4台SCB8型1250KVA变压器，由建设单位和供电局联系，变配电设备按一级用户提供二路10KV高压电源。 在地下一层设变电所一处，用二路10KV电缆通过高压配电室通过变压器降至380/220V使用电压，用低压开关柜送至各处用电，大楼垂直干线在专用井道内敷设。 6.6.3 大楼内电气设备的考虑 电气设备的选择须与建筑的级别相适应，初步考虑由以下各部分组成： （1）电力与照明系统 （2）消防与报警系统 （3）电话通讯、广播、监控系统 （4）闭路电视系统 （5）电脑及给水自控系统 （6）电脑管理系统 其中电话交换机采用500门程控电话机、100门直拔电话，其中电传60台左右，每个房间内设有电话分机、彩台、台灯、落地灯、床头灯、脚灯、钥匙牌开关、空调器等各种电器设备，客房与服务台装有呼人信号器。 商业展销采用大面积组合式吸顶灯，大堂餐厅及会议室拟采用高档豪华型吊灯。 大行政管理办公室、贸易洽谈办公室等场所均设置直拔电话，另设电传、火警、公安、长途等单线。 6.6.4 自动消防报警系统 消防报警系统是一项重要的设施，设计一个可靠的报警系统是十分必是的。因此在每个客房内、走道、变配电所、公共场所、商场、餐厅等装有烟感报警系统，在使用煤气和液化器的场所，装有可燃性气体探测器，在首层设有消防控制中心，它可以将探测器收到的信号在控制台上显示出来，控制台拟采用国际上先进的电脑式系统，它不但显示报警点，同时还可以知道本身系统是否有故障，控制台可将各种资料随时打印出来。 控制台还可以控制消防泵启动，关闭送风机，打开排烟机，关闭防火门等各种控制功能。 6.6.5 电脑管理系统 在宾馆总服务台处应用电脑管理系统，可进行客房预订，客房分配，客人入住登记，查询客人离去结帐（各种费用清单）等，大大提高工作效率，还可以向管理部门随时提供出租情况及各种效益指标、数据，提供决策人作各种决策依据。 6.6.6 其他电气设备的选择 本项目其他电气设备有：自动扶梯6部、客梯7部（其中12层15站1部，其余为18层21站）、货梯一部（3层3站）、电视机338台，冰柜338台，通讯设备、餐饮厨房设备、办公设备、康乐设备、公共天线等。 国内配套设备主要有空调设备、消防报警及控制设备、洗衣设备、展厅设备、供水加压及换热设备、变配电设备及柴油发电设备等。 6.6.7 电气、弱电主要设备见下表 序号 名称及规格 单位 数量 来源 ------------------------------------------------------------------ 一 供电、照明设备 1 干式变压器SCB8 1250KVA 台 4 国产 2 手车式高压开关柜ZSF-10E 台 12 国产 3 组合式低压开关柜MGD- 面 30 国产 4 双电源配电柜TQ30- 面 4 国产 5 双电源配电箱TQ30- 面 15 国产 6 其他控制箱柜 面 30 国产 7 终端配电箱PZ30C- 只 45 国产 8 节电配电箱（客房用） 只 297 国产 二 通讯弱电设备 1 程控交换机600门 台 1 国产 2 中继线 对 100 国产 3 综合布线系统（PDS）400点 套 1 国产 4 楼宇自动化系统（BAS）1套300点 套 1 国产 5 消防报警及联动系统（FAS）1200点 套 1 国产 （含报警、联动、消防、广播、消防电话等设备） 6 保安监控电视系统（矩阵式，28只摄像头） 套 1 国产 7 有线电视系统400终端 套 1 国产 8 背景音乐及客房广播系统（四套节目） 套 1 国产 9 车库计算机管理系统 套 1 国产 7.环境保护 7.1 概述 本项目拟建于北京市××区××路××号，场址坐落在商业和居民区内，周围的环境状况尚在国家控制标准之内，没有对环境造成污染源。本项目建成后，只是产生客房污水、废水和餐饮产生一些带油污水，经过处理，可以达到《污水综合排放标准》GB8978-88要求。 7.2 环境保护及防治措施 7.2.1 污染物 （1）客房污、废水 （2）厨房带油废水 7.2.2 防治措施 （1）对于客房污、废水经中水处理和污水处理站处理然后排入城市排水管网。 （2）对于厨房带油污水，经隔油器将油污分离后排入市外污水管。 7.3 其他环保及劳保防护设施 7.3.1 变压器高压开关柜选用带保护装置的产品，确保工人操作安全。 7.3.2 消防措施：工程设计对消防、排烟、噪声、空调的防治均采取了必要的措施，详见6工程设计方案有关部分。 8. 节能 8.1 概述 本工程设计方案执行国家颁布的节能政策。从建筑设计，围护结构、设备选型的选择等方面力求满足工程的节能要求。 8.2 节能措施 8.2.1 建筑围护结构材料按要求设计 8.2.2 设备选型选用节能型产品 8.2.3 对供热空调等能源损失大的管道采取保温节能措施。 9.组织机构、劳动定员和人员培训 9.1 组织机构 根据本项目经营内容及国家的劳动政策及有关规定，该项目营运后实行董事会领导下的总经理负责制。 9.2 劳动定员 9.2.1 工作制度 本项目营业后年营业360天，出勤率95％，按照劳动政策和项目性质，确定星期天、节假日休息按轮流休息进行。 9.2.2 劳动定员 本项目劳动定员634人，人员分配见下表 序号 部门 营业人员 管理人员 辅助营业人员 合计 备注 ---------------------------------------------------------------------- 1 总经理办公室 20 20 其中港方3人 总经理 1 1 副总经理 3 3 管理人员 16 16 2 市场营销总监 6 5 11 3 客房总监 9 2 11 4 餐饮总监 11 2 13 5 工程总监 4 3 7 6 人力资源总监 5 3 8 7 计财总监 6 7 13 8 行政保卫总监 5 2 7 9 党委 3 2 5 10 工会 3 3 11 客房部 108 2 4 114 12 商场部 35 2 2 39 13 办公、写字楼部 10 1 2 13 14 餐饮部 175 10 10 195 15 工程部 5 35 40 16 人力资源部 5 5 17 计财部 5 5 18 行政保卫部 25 25 19 其他 20 40 40 100 20 合计 348 132 154 634 21 占合计的％ 54.89 20.32 24.29 100 9.2.3 劳动营业指标 全员劳动生产率469840.92元/人/年 9.2.4 人力资源 总经理由北京××××发展有限公司董事长批准任命，副总经理由总经理提名聘任，管理人员均采取按条件地社会上择优招聘办法解决。营业人员及服务人员从城镇待业青年中按规定考核择优录用。 9.3 人员培训 （1）主要管理人员地开业前送到国外接受规范化专业培训。 （2）一般管理人员送到国内五星级、四星级酒店接爱岗前专业培训。 10. 项目实施进度计划 10.1 项目实施内容 本项目的地建任务及安装任务较大，必须组织强有力的班子，具体负责本项目的实施。 实施计划按照有关规定计划约为36个月（从批准可行性研究立项算起），建议项目法人单位抓紧前期施工准备工作，争取缩短这段时间，以争取和保证整个项目土建施工任务的完成。 10.2 项目实施进度建议 本项目实施进度计划见下表 序号 1997 1998 1999 2000 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 ---------------------------------------------------------------------------------- 1可行性研究 ----- 2可行性批复 ---- 3初步设计 -------- 4初步设计批复 --- 5设备订货 ------------------- 6施工图设计 -------------- 7施工准备 ----- 8土建施工 -------------------------------- 9设备安装 ------ 10人员培训 ----- 11营业准备试营 ------- 12正式营业 -- 11.投资估算与资金筹措 11.1 投资估算 11.1.1 建设投资估算 11.1.1.1 建设投资估算范围、依据 （1）建设投资估算范围 A 主体建筑地上部分：包括宾馆、商业、办公、餐饮、电梯及其他设备 B 主体建筑地下部分：包括地下三层、二层车库、地下一层、设备控制室等杂房。 C 附属建筑及其他工程：包括绿地、花池、水池、道路及场地、锅炉房设备、中心变电室及空调设备等。 D 与本项目有关的其他工程费用 （2）建设投资估算依据和收费标准 A 估算依据 a 1996年1月23日北京市城乡建设委员会京建[1996]××号文。 b 1994年3月31日北京市城乡建设委员会京建计[1994]×××号文。 c 1994年3月12日A省计划委员会冀计投[1994]×××号文。 B 取费标准 a 建筑工程 （a）依据1993年北京市建设工程管理处发布的《北京市关于高级建筑装饰工程概算编制办法》（93）京造定字第20号和《北京市关于三资企业的建设工程概算编制办法》（92）京造综字第013号和《北京市建设工程其他费用》。 （b）参照华北地区建筑设计标准化办公室、华北地区建筑设计协会技术经济委员会联合编制的《建筑工程技术经济参考指标》，结合类似工程指标和国家计委计投资[1996]1154号文件的有关规定与价差调整办法综合平衡加权编制。见下表 建设投资估算表 建设单位：中外合作北京C发展有限公司 工程名称：北京B大厦 编号 工程和费用名称 技术经济指标（元） 总价 建筑 设备 生产 其他费 单位 数量 单位价值（元/平方米） 工程费 购置费 器具费 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 1 固定资产投资小计 m3 51606 4714.36 24463.91 19134.29 4572.64 690.54 66.44 1.1 主体建筑地下部分 m3 13472 1550.00 3436.36 3436.36 1.1.1 土建工程 m3 13472 1850.00 2492.32 2492.32 1.1.2 装修费用 m3 13472 700.00 943.04 943.04 1.2 主体建筑地上部分 m3 38134 5292.90 20183.94 14854.32 4572.64 690.54 66.44 1.2.1 土建工程 m3 38134 1850.00 7054.79 7054.79 宾馆客房 m3 27898.05 1850.00 5161.14 5161.14 商场 m3 848.08 1850.00 156.89 156.89 办公写字间 m3 6007.91 1850.00 1111.46 1111.46 餐饮 m3 3380.00 1850.00 625.30 625.30 1.2.2 装修工程 m3 38134 2045.30 7799.53 7799.53 宾馆客房 m3 27898.05 2300.00 6416.55 6416.55 商场 m3 848.04 1850.00 156.89 156.89 办公写字间 m3 6007.91 1000.00 600.79 600.79 餐饮 m3 3380 1850.00 625.30 625.30 1.2.3 主体建筑设备 m3 51606 1032.75 5329.62 4572.64 123.45 11.48 给排水消防设备 m3 51606 142.98 737.84 暖通空调设备 m3 51606 108.48 559.80 1217.29 249.45 23.19 变配电、照明设备 m3 51606 140.38 724.47 583.35 130.01 11.11 弱电运输办公设备 m3 51606 108.48 559.80 472.50 82.80 4.50 交通运输办公设备 m3 51606 352.24 1817.78 1696.59 105.03 16.16 1.3 室外道路、绿化等 m3 51606 137.31 708.61 708.61 1.4 跨河便桥 m3 450 3000 135.00 135 2 无形资产 m3 51606 2955.92 15311.06 2.1 土地拆迁项目转让费 m3 8400.00 12211.00 2.2 供电贴费 KWA 5000 1100元/KVA1100.00 2.3 电源集资费 KW 5000 2500元/KVA1250.00 2.4 勘察费 1×0.5％ 122.32 2.5 设计费 1×1.7％ 415.89 2.6 竣工图编制费 2.5×8％ 33.27 2.7 标底编制费 1×1％ 24.46 2.8 工程监理费 1×0.63％ 154.12 3 开办费 m3 51606 1173.46元/KVA 6057.25 3.1 建设单位管理费 1×1.6％ 391.42 3.2 四源建设费 168.24 自来水厂 1145立方米/d 830元/立方米 （95.04） 污水处理厂 915立方米/d 800元/立方米 （73.20） 3.3 分散建设市政公用配套费 15％ 地上土建工程 1058.22 3.4 员工培训费 634人 60％定员3月 500元/人/月 62.77 3.5 办公生活家具购置费 634人 250元/人 15.85 3.6 前期工作费 2.5×15％ 62.38 3.7 合同预算审查费 1×0.5‰ 12.23 3.8 投标管理费 1×0.6‰ 14.68 3.9 未中标企业标书补偿费 1×0.1‰ 2.45 3.10 质量监督费 1×2.5‰ 61.16 3.11 完工场地清理费 51606 8元/平方米 41.28 3.12 不可预见的工程费用 （1+2+3-预）×10% 4166.57 4 工程总计（一） 45832.22 19134.29 4572.64 690.54 66.44 5 价差预备费 1×12.47％0.3：0.4：0.3 6050.65 6 建设期利息 0.3：0.4：0.3 3265.29 7 工程总计（二） 51606.00 10105.06 52148.16 19134.29 4572.64 690.54 66.44 8 占工程总计（二）的％ 100% 36.89 8.77 1.2 0.13 b 设备购置费用 本估算设备的购置费用由设备原价及运杂费组成，其中设备购置价格国内设备按市场价格询价解决，引进设备按建设单位提供的外商报价CIF价格加从属费用计算，国内设备的运杂费用为5％，引进设备的国内运杂费率为2％（已折算到人民币），国内设备的购置及运杂费见下表 c 安装工程费用 本估算设备安装费用根据规定按6.5％计取，锅炉设备、变配电设备根据本项目的具体情况取定，见下表 单位工程概算表 建设单位名称：中外合作北京C发展公司 概算价值：7378100元 项目名称：北京B大厦 工程名称：给排水消防设备与安装 序号 工程及费用名称 单位 数量 单价 合计 备注 ----------------------------------------------------------------------- 1 钢筋混凝土贮水池500立方米 座 2 自制 钢筋混凝土贮水池150立方米 座 2 自制 2 生活给水加压泵DA1 150-3 台 3 国产 3 生活给水软化装置TKF-3900-B 台 2 国产 4 生活给水消毒装置DWT-3 台 1 国产 5 宾馆上区换热机组 换热器WWW3E+13 台 3 国产 循环泵ISG 50-125 台 2 国产 6 宾馆下区换热机组 换热器WWW3E+13 台 3 国产 循环泵ISG 50-125 台 2 国产 7 裙房及地下室换热机组 换热器WWW3E+10 台 3 国产 循环泵ISG 50-100 台 2 国产 8 消火栓主泵DA1 100-6 台 3 国产 9 消火栓系统稳压装置XQB-1.6/0.4 套 1 国产 10 自动喷淋主泵DA1 125-5 台 2 国产 11 自动喷淋稳压装置XQB-1.6/0.2 台 1 国产 12 逆冷却塔KSD-600 台 3 国产 13 冷却水稳压装置SQ1-15 台 3 国产 冷却水稳压装置GLJ-B-200 台 1 国产 14 冷却水循环水泵ISG 300-315 台 4 国产 15 冷却水循环泵吸水缓冲罐ф1400 只 3 国产 16 中水处理站 （1）钢筋混凝土调节水池50立方米 座 1 自制 （2）中水处理成套装置HYS一体化设备 套 1 国产 （3）钢筋混凝土清水池30立方米 座 1 自制 （4）清水提升用恒压给水装置 座 1 国产 17 污水处理站 （1）钢筋混凝土调节水池150立方米 座 1 自制 （2）污水处理成套装置WS-Ⅱ一全化设备 套 1 自制 （3）污水提升泵100WQ-7.5 台 2 国产 18 卫生器具 （1）台式洗面器 套 368 （2）挂式洗面器 套 20 （3）坐便器 套 436 （4）蹲便器 套 15 （5）淋浴喷头 套 30 （6）单人有裙浴缸及配套花洒压头 套 334 （7）双人用按摩浴缸及配套压头 套 4 以上设备合计 元 5220000 其他设备费 元 522000 小计（一） 元 5742000 运杂费5％ 元 287100 小计（二） 元 6029100 安装费6.5％ 元 373200 工艺管道15％ 元 861300 工器具、备品备件2％ 元 114800 工程总计 元 7378400 单位工程概算表 单位：元 建设单位名称：中外合作北京C发展公司 概算价值：14897300元 项目名称：北京B大厦 工程名称：暖通空调设备与安装 序号 工程及费用名称 单位 数量 单价 合计 备注 ------------------------------------------------------------------------------- 1 直燃式溴化锂冷温水机组RAD-060型 台 3 2677000 8031000 日本荏原 2 冷冻水循环水泵KQL200-315（1） 台 4 47800 191200 国产、上海 3 软化水装置LPZN-20型 台 1 50000 国产 4 双速高温排烟风机HTF-Ⅱ NO9 台 8 15000 120000 国产 5 高温排烟风机HTF-1 NO8 台 2 15000 30000 国产 6 混流风机HL3-2ANO8.5A 台 6 12000 72000 国产 7 混流风机HL3-2NO9A 台 6 10000 60000 国产 8 高效节能混流风机SWF-1NO10 台 5 18000 90000 国产 9 组合式空调器ZK-80 台 4 12000 48000 国产 10 组合式空调器ZK-60 台 1 10000 国产 11 新风机组GK6A 台 13 25000 325000 国产 12 风机盘管FP-8WA 台 497 2000 994000 国产 小计（一） 元 10543200 其他 元 1050000 小计（二） 元 11593200 运杂费5％ 元 579700 小计（三） 元 12172900 安装费6.5％ 元 753500 工业管道15％ 元 1739000 工器具、备品备件2％ 元 231900 工程总计 元 14897300 单位工程概算表 建设单位名称：中外合作北京C发展公司 概算价值：7244700元 项目名称：北京B大厦 工程名称：供电照明设备与安装 序号 工程及费用名称 单位 数量 单价 合计 备注 --------------------------------------------------------------- 1 干式变压器SCB8 1250KVA 台 4 230000 920000 国产 2 手车式高压开关柜ZSG-10E 台 12 90000 1080000 国产 3 组合式低压开关柜MGD- 面 30 50000 1500000 国产，含电容器柜 4 双电源配电柜TQ30- 面 4 20000 80000 国产 5 双电源配电箱TQ30- 面 15 9800 147000 国产 6 其他控制箱（柜） 面 30 8000 240000 国产 7 终端配电箱PZ30C- 只 45 6000 270000 国产 8 节能配电箱（客房用） 只 297 2000 594000 国产 小计（一） 元 4831000 其他15％ 元 724700 小计（二） 元 5555700 运杂费5％ 元 277800 小计（三） 元 5833500 安装费13.4％ 元 744500 工艺管道10％ 元 555600 工器具、备品备件2％ 元 111100 工程总计 元 7244700 单位工程概算表 建设单位名称：中外合作北京C发展公司 概算价值：18177800元 项目名称：北京B大厦 工程名称：交通运输办公设备与安装 序号 工程及费用名称 单位 数量 单价 合计 备注 -------------------------------------------------------------------- 1 自动扶梯 台 6 250000 1500000 进口 2 客梯（含消防相梯一部18层21站）台 6 1305000 7830000 进口 3 客梯（13层16站） 台 1 945000 945000 进口 4 货梯 台 1 100000 100000 进口 5 彩电 台 334 2000 668000 国产 6 冰柜 台 334 2500 835000 国产 7 电话 台 600 200 120000 国产 8 餐饮厨房设备 套 1 600000 国产 9 游泳池设备 套 1 500000 国产 10 康乐设备 套 1 1300000 国产 11 轿车 辆 2 600000 1200000 国产 12 客车 辆 1 200000 国产 13 客货车 辆 2 180000 360000 国产 小计（一） 元 16158000 运杂费5％ 元 807900 小计（二） 元 16965900 安装费6.5％ 元 1050300 工器具、备品备件1％ 元 161600 工程合计 元 18177800 d 其他费用的取定 （a）开办费用列入了建筑单位筹建费、办公及生活用具、工器具购置费-前期工作费等费用，其依据为现行的有关规定及本项目的具体情况。 （b）无形资产列入了土地征用拆迁费（土地征用及动迁费）、勘察设计费等，均参照目前国家及地方政府有关规定计算。 （c）建设期设备、材料涨价预备金，按照国家计委计投资[1996]1154号文规定计算。 （d）建设期利息：按照中国人民银行、国家计委的有关规定计算。 11.1.1.2 建筑三材估算 本项目建筑工程三材估算见下表，经估算的建筑工程三材需要量为：钢材6315.29吨，木材（成材）1976.25吨，水泥13213.60吨，其中425＃水泥7928.16吨，其余为325＃水泥。 建筑工程三材估算表 序号 项目及费用名称 钢材（吨） 木材（立方米） 水泥（吨） 备注 1 主体建筑地下部分 2963.84 538.88 3772.16 13472平方米 2 主体建筑地上部分 3050.72 1334.69 8812.22 38134平方米 3 室外工程附属设施 300.73 93.69 629.22 51606平方米0.05 合计 6315.29 1967.25 13213.60 11.1.2 流动资金估算 本项目流动资金是地引进香港企业先进管理技术，参照同行业的一般水平考虑流动资金周转加速率以及注册资本与建设投资，流动资金成及总投资构顾比例的实际情况估算的。年流动资金需要额为550.56万元，见下表。流动资金由合作企业向其地中国境内开户的专业银行贷款解决。年利率为8.64％ 流动资金估算表 单位：万元 项目 合计 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年 ----------------------------------------------------------------------------------------------------- 流动资产 10682.34 890.19 890.19 890.19 890.19 890.19 890.19 890.19 890.19 890.19 890.19 890.19 890.19 应收帐款 2797.47 233.12 233.12 233.12 233.12 233.12 233.12 233.12 233.12 233.12 233.12 233.12 233.12 存货 7534.86 627.91 627.91 627.91 627.91 627.91 627.91 627.91 627.91 627.91 627.91 627.91 627.91 原材料 4060.05 335.84 335.84 335.84 335.84 335.84 335.84 335.84 335.84 335.84 335.84 335.84 335.84 燃料 265.69 22.14 22.14 22.14 22.14 22.14 22.14 22.14 22.14 22.14 22.14 22.14 22.14 在产品 441.64 36.80 36.80 36.80 36.80 36.80 36.80 36.80 36.80 36.80 36.80 36.80 36.80 产成品 2797.47 233.12 233.12 233.12 233.12 233.12 233.12 233.12 233.12 233.12 233.12 233.12 233.12 现金 350.00 29.17 29.17 29.17 29.17 29.17 29.17 29.17 29.17 29.17 29.17 29.17 29.17 流动负债 4075.59 339.63 339.63 339.63 339.63 339.63 339.63 339.63 339.63 339.63 339.63 339.63 339.63 应付帐款 4075.59 339.63 339.63 339.63 339.63 339.63 339.63 339.63 339.63 339.63 339.63 339.63 339.63 流动资金 6606.75 550.56 550.56 550.56 550.56 550.56 550.56 550.56 550.56 550.56 550.56 550.56 550.56 流动资金本年增加550.56 550.56 流动资金供款 4624.72 385.39 385.39 385.39 385.39 385.39 385.39 385.39 385.39 385.39 385.39 385.39 385.39 流动资金供款利息399.58 33.30 33.30 33.30 33.30 33.30 33.30 33.30 33.30 33.30 33.30 33.30 33.30 11.1.3 总投资 本项目总投资由建设投资（含建设期利息3265.29万元）流动资金构成。总投资额为52968.73万元（折外汇6282.91万美元，1美元=8.30元人民币）。其中建设投资52148.16万元（折外汇6282.91万美元），流动资金550.56万元（折外汇66.33万美元）。 11.2 资金筹措与出资方式 本项目总投资额为52968.73万元人民币，其中建设投资52148.16万元人民币，流动资金550.56万元人民币。注册资本为12211.00万元人民币，占投资的23.05％，其中中方合作者中国北京××工程有限公司以负责办理项目有关前期的工作作为合作条件（北京×××厂以协助合作公司办理拆迁安置工作作为合作条件），港方出资12211.00万元人民币，以现金人民币投入，占注册资本的100％；中国北京除注册资金外，港方再出资2453.86万元，A省政府提供建设资金14664.86万元，其余资金19553.15万元融资筹措，融资按五年期以上银行贷款利率计息，贷款年利率为10.53％。流动资金的自筹部分按同等比例分担。出资方式及年底用款计划见下表。 资金筹措表 单位：万元 项目 合计 第1年 第2年 第3年 第4年 --------------------------------------------------------------- 投资总额 52698.73 14973.71 20615.13 16559.33 550.56 建设投资 52148.16 14973.91 20615.13 16559.33 其中：建设期利息 3265.29 308.84 1061.99 1894.49 资金流动 550.56 550.56 资金筹措 52698.73 14973.71 20615.13 16559.32 550.56 自有资金和资本金 29494.89 8798.92 11731.88 8798.92 165.17 省政府建设资金 14664.86 4399.46 5865.94 4399.46 燕山公司建设资金 2453.86 736.16 981.54 736.16 燕山公司资本金 12211.00 3663.30 4884.40 3663.30 省政府流动资金 82.58 82.58 燕山公司流动资金 82.58 82.58 借款 23203.84 6174.79 8883.25 7760.40 385.39 长期借款 19553.15 5865.95 7821.25 5865.95 融资借款 19553.15 5865.95 7821.25 5865.95 融资利息 3265.29 308.84 1061.99 1894.45 流动资金借款 385.39 385.39 12.社会经济效果分析及评价 12.1 经济基础数据 12.1.1 经营计划 经合作方研究决定，本项目经营计划开始营业第一年起即达到正常经营水平，正常经营年的经济指标按市场调查到的实际水平和全国行业或类似行业的平均水平确定。 12.1.2 建设进度 本项目建设期根据项目实施计划建设确定为3年。从1998年12月可行性研究批复开始，建设到2000年12月竣工营业（从1998年8月初设计批复开始建设到2000年底竣工实际工程为2年6个月）。 12.1.3 投资构成及分年度用款计划 本项目总投资52968.73万年人民币（折外汇6381.77万美元），其中建设投资52148.16万元人民币（折外汇6282.91万美元），流动资金550.56万元人民币（折外汇66.33万美元），分年度用款计划见上表，注册资本认缴额及注册比例、出资方式见11。 12.1.4 营业收入 本项目的营业收入由商场商品的营业收入、餐饮收入、宾馆客房收入、写字间出租收入以及其他营业收入组成，具体计算依据如下： （1）商场营业收入：按每平方米营业面积营业额指标估算，本项目商场营业面积按建筑面积的70％计算，为600平方米，营业额指标以1992年北京市各大商场单位营业面积日营业额考虑每年增长率6％因素，及参照类似规模商场指标计算，指标为130元/日/平方米。 （2）餐饮收入：参照北京市各大涉外饭店餐饮与客房收的实际比例计算，餐饮部分收入与宾馆客房和收比例为1：1，约占涉外宾馆、饭店总收入的30％左右。 （3）客房出租收入：客房338间，397套，其中标准间（双人间）260套，双套间35套，总统级套房2套。考虑双倍率及出租率和国际上通用遥价格确定法，综合出租率确定为80％，年出租日数为360天，单间价格为120美元/套/日，双套间180美元/套/日，总统级客房1000美元/套/日，年出租率为20％计。 （4）办公、写字间出租收：办公、写字间建筑面积6009.71平方米，按照北京C发展有限公司合同（修改），退给合作方北京××工程公司2000平方米外，出租面积4009.71平方米，根据规定计算出的出租价格为20元/平方米/日，出租率按100％考虑，年出租日数为365天。 （5）其他收入：会议、洽谈、娱乐、健身等按宾馆客房、商业办公、写字楼、餐饮营业收入之和的20％估算，经预测为5957万元/年。 经计算，计算期内经营期年均营业收入为29787.92万元，见下表 销售收入、销售税金及附加计算 项目 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 收入合计 {-------------------------------29787.92------------------------------------} 税金及附加合计 {-------------------------------1638.34-------------------------------------} 标准客房（万间） {-------------------------------7.49----------------------------------------} 价格（元/间） {-------------------------------996.00--------------------------------------} 收入（万元） {-------------------------------7458.05-------------------------------------} 税率（％） {-------------------------------5.00----------------------------------------} 税金及附加 {-------------------------------410.19--------------------------------------} 营业税 {-------------------------------372.90--------------------------------------} 城市维护建设税 {-------------------------------26.10---------------------------------------} 教育费附加 {-------------------------------11.19---------------------------------------} 双套间客房（万套） {-------------------------------1.01----------------------------------------} 价格（元/套） {-------------------------------1494..00------------------------------------} 收入（万元） {-------------------------------1505.95-------------------------------------} 税率（％） {-------------------------------5.00----------------------------------------} 税金及附加 {-------------------------------82.83---------------------------------------} 营业税 {-------------------------------75.30---------------------------------------} 城市维护建设税 {-------------------------------5.27----------------------------------------} 教育费附加 {-------------------------------2.26----------------------------------------} 总统套房（万套） {-------------------------------0.01----------------------------------------} 价格（元/套） {-------------------------------8300.00-------------------------------------} 收入（万元） {-------------------------------119.52--------------------------------------} 税率（％） {-------------------------------5.00----------------------------------------} 税金及附加 {-------------------------------6.57----------------------------------------} 营业税 {-------------------------------5.98----------------------------------------} 城市维护建设费 {-------------------------------0.42----------------------------------------} 教育费附加 {-------------------------------0.18----------------------------------------} 商场营业面积（万m3） {-------------------------------21.37---------------------------------------} 价格（元/平方米） {-------------------------------130.00--------------------------------------} 收入（万元） {-------------------------------2778.12-------------------------------------} 税率（％） {-------------------------------5.00----------------------------------------} 税金及附加 {-------------------------------152.80--------------------------------------} 营业税 {-------------------------------138.91--------------------------------------} 城市维护建设税 {-------------------------------9.72----------------------------------------} 教育费附加 {-------------------------------4.17----------------------------------------} 办公写字楼出租（万m3）{------------------------------144.28--------------------------------------} 价格（元/m3） {-------------------------------20.00---------------------------------------} 收入（万元） {-------------------------------2885.70-------------------------------------} 税率（％） {-------------------------------5.00----------------------------------------} 税金及附加 {-------------------------------158.71--------------------------------------} 营业税 {-------------------------------144.28--------------------------------------} 城市维护建设税 {-------------------------------10.10---------------------------------------} 教育费附加 {-------------------------------4.33----------------------------------------} 餐饮售量（万盒） {-------------------------------90.84---------------------------------------} 价格（元/盒） {-------------------------------100.00--------------------------------------} 税率（％） {-------------------------------5.00----------------------------------------} 税金及附加 {-------------------------------499.59--------------------------------------} 营业税 {-------------------------------454.18--------------------------------------} 城市维护建设税 {-------------------------------31.79---------------------------------------} 教育费附加 {-------------------------------13.63---------------------------------------} 其他收入（万元） {-------------------------------59.57---------------------------------------} 价格（元/单位） {-------------------------------100.00--------------------------------------} 收入（万元） {-------------------------------5957.00-------------------------------------} 税率（％） {-------------------------------5.00----------------------------------------} 税金及附加 {-------------------------------327.64--------------------------------------} 营业税 {-------------------------------297.85--------------------------------------} 城市维护建设税 {-------------------------------20.85---------------------------------------} 教育费附加 {-------------------------------8.94----------------------------------------} 12.1.5 项目定员及工资 本项目定员634人，其中中方定员631人，港方聘请的代理人3人，见本报告9。按照合作企业财务规定，中方定员工资平均标准为21600元/人/年（含住房基金50元/人/日，物价补贴34元/人/月，职工医疗保险、福利基金为工人实得工资的27％）。港方高级管理人员与中方高级管理人员工资标准相等，计入管理费中。 12.1.6 营业成本及构成 本项目营业成本估算见下表。 项目 合计 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 生产成本 178761.75 {------------------------14957.62-----------------------------} {--14592.76--} 原材料 97513.32 {---------------------------------8126.11------------------------------------} 燃料 3188.32 {---------------------------------265.69-------------------------------------} 动力 21566.20 {---------------------------------1797.18------------------------------------} 工资 18733.94 {---------------------------------1561.16------------------------------------} 制造费 37759.96 {------------------------3207.47------------------------------} {--2842.61---} 其中折旧 19769.68 {------------------------1708.28------------------------------} {--1343.42---} 销售费 2400.00 {---------------------------------200.00-------------------------------------} 管理费 30917.03 {------------------------2912.77------------------------------} {---894.64---} 其中：无形资产摊销 17963.17 {--------------1796.32------------------------------} 递延资产摊销 2218.18 {--------------221.82-------------------------------} 财务费 4731.39 2436.08 1496.03 449.60 {-----------------33.30-------------------------------} 长期借款利息 4331.81 2402.78 1462.73 466.30 流动资金借款利息 399.58 {--------------33.30-----------------------------------------------} 总成本费用 216810.13 20506.48 19566.42 18570.00 {-----------18103.70-----} {--15720.70--} 经营成本 172127.75 {---------------------------------14343.98-----------------------------------} 固定成本 92142.32 10117.49 9177.44 8181.01 {----------------7714.71-------------} {---5331.71--} 可变成本 124667.82 {---------------------------------10388.99-----------------------------------} 盈亏平衡点％ 商品进货成本按营业收80％计算，餐饮部分进货成本按营业收入的45％计算，客房使用的周转物品按营业收入的15％计算，写字间周转物品比照客房确定，会议、洽谈、娱乐、出租周转物品按照本项目的具体情况按15％确定。物品比照客房确定，会议、洽谈、娱乐、出租周转物品按照本项目的具体情况按15％确定。 本项目经营所用的水、电、气、动力、煤气等按项目提供的设计指标确定，其价格为1.20元/吨，年水用量为412200吨，电0.75元/度，年用电量3024万KWH，燃油1950元/吨，年用油量经计算为1347.84吨。 其他成本的费用依据 （1）工会经费，按工资总额的2％计取。 （2）保险费用，按年营销收入的0.3％计。 （3）广告交际费，按年营销收的0.3％取。 （4）折旧基金，按照合作企业财务规定处理，其中：建筑工程折旧年限为20年，设备为10-12年，办公及交通运输设备为5年，残值率为10％。 （5）维修费率按2.5％计。 （6）摊销费，开办费按10年摊销，无形资产按10年摊销。 （7）流动资金利息，按规定计算的年流动资金利息为33.80万元。 成本费用构成如下： 营业成本=进货成本+燃动费+工资+其他营业费 其他营业费=摊销费+财务费用+其他管理费 经营成本=营业成本-折旧摊销费-利息支出 经计算的正常年（第四年）营业总成本为20506.48万元人民币，年可变成本为10388.99万元人民币。年固定总成本为10117.49万元，年经营总成本为14343.98万元人民币，项目计算期内年均营业总成本为18067.49万元，年经营总成本为14343.98万元人民币，项目计算期内年均营业总成本为18067.51万元人民币，见上表。合同期固定资产折旧估算、无形资产及其他递延资产摊销估算见下表。 固定资产折旧计算表 项目 折旧年限 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第 15年 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 房屋建筑物原值 25002.60 折旧费 {-----------------------------------1125.11----------------------------------} 净值 23877.49 22752.38 21627.26 20502.15 19377.04 18251.92 17126.81 16001.70 14876.58 13751.47 12626.36 11501.24 机器设备原值 2910.47 折旧费 {-----------------------------------218.31----------------------------------} 净值 2692.17 2473.86 2255.56 2037.25 1818.95 1600.64 1382.34 1164.34 1164.03 945.73 727.42 509.12 290.81 电子设备原值 {-----------------------------------1678.64----------------------------------} 折旧费 {-----------------------------------151.09-----------------------------------} 净值 1527.55 1376.46 1225.37 1074.28 923.18 772.09 621.00 469.91 318.82 167.73 167.73 167.73 运输设备原值2375.05 折旧费 {-----------------------------------213.77----------------------------------} 净值 2161.28 1947.51 1733.73 1519.96 1306.18 1092.41 878.64 664.86 451.09 237.31 237.31 237.31 固定资产合计 31966.77 折旧费 {-----------------------------------1708.28----------------------------------} 净值 30258.49 28550.20 26841.92 25133.63 23425.35 21717.07 20008.79 18300.50 16592.22 14883.93 13540.51 12191.10 无形资产、递延资产摊销表 项目 推销年限 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年 ----------------------------------------------------------------------------------------- 无形资产原值 17963.20 摊锁费 {----------------------------218.31---------------------------} 净值 16166.88 14370.56 12574.25 1077.93 8981.617185.29 5388.98 3592.66 196.34 0.03 0.03 0.03 递延资产原值 2218.18 摊销费 {----------------------------221.82---------------------------} 净值 1996.36 1774.55 1552.73 1330.91 1109.09 887.27 665.46 443.64 221.82 0.00 0.00 0.00 无形递延资产合计 20181.38 摊销费 {----------------------------2018.14---------------------------} 净值 18163.25 16145.11 14126.97 12108.84 10090.71 8072.57 6054.43 4036.30 2018.16 0.03 0.03 0.03 12.1.7 税金、税收和利润 本项目照章缴纳的流转税税种为营业税，税率为5％。从毛利中缴纳所得税，税率为国家所得税税率为30％，地方所得税税率3％，所得税税率合计33％。除此之外，尚需缴纳房产税、印花税、车船牌照税，一并计入成本管理费中。 本项目三项基金留取比例为15％。 经计算年营业税及附加为1638.34万元人民币，年均毛利润（利润总额为11571.47万元，平均上缴所得税3818.59万元人民币，年均纯利润（年均税后利润）为7752.88万元，年均税后投资利润率14.71％，年均税后投资利税率17.82％，年均税前投资利润率为21.96％，年均税前投资利税率为25.07％。 12.2 财务与经济效果分析 12.2.1 财务现金流量分析 本项目从全投资、自有资金不同角度编制了财务现金流量表。 全投资财务现金流量表将全部资金视作自有资金为计算基础计算的全投资财务税后内部收益率为17.67％，财务净现值（Ic=12％）为12039.00万元人民币，静态投资回收期为7.18年（含建设期）。 自有资金财务现金流量表是从合作企业角度对项目进行分析计算的财务内部收益率为18.86％，财务净现值（Ic=12％）为11905.19万元人民币。 12.2.2 资金来源与运用和供款清偿能力分析 资金来源与运用分析可作为项目法人单位在资金使用、还款方式上的参考。 合作企业借款清偿能力计算：经计算的合作企业借款偿还期为5.41年（含建设期），借款清偿能力较强。 12.2.3 资产负债分析 资产负债分析计算可供合作公司各方在合资期满后清算的参考，从资产负债表可以看出项目在达到正常营业年份（以第4年为例）的资金负债率为29.28％，流动比率为207.17％，速动比率为120.57％，说明本项目偿债及速动能力较强。 12.2.4 外汇流量分析 根据北京C发展有限公司合同（修改），该公司的经营范围是，在规划的范围内进行房屋及配套设施的开发、建设及其物业管理，包括办公用房的销售、商业设备的出租。随着中共十五大确定的各项方针政策的贯彻实施和中国加入世界贸易组织谈判步伐的加快，中国将更多地参与世界经济一体化进程和广泛的国际交往，必将为创汇提供更多的机会。 12.2.5 不确定性分析 （1）盈亏平衡分析 以第四年数据为依据计算的以客房出租率表示的盈亏平衡点BEP=52.56％，项目计算期内经营期的年均盈亏平衡点BEP=39.89％，表明本项目的抗风险能力较强。 （2）敏感性分析 本项目以营销价格、经营成本、出租率（产量、客房、写字间为依据），投资等国家对全投资财务内部收益率，静态投资回收期，借款偿还期进行的敏感性分析，见下表，从此表可以看出，对本项目税后财务内部收益率影响最为敏感的因素为价格因素，其余依次为出租率、投资和经营成本、建设合作企业加强经营，密切注意经营期内的价格和提高出租率。以达到预期的经济效益。 敏感性分析计算表 财务内部收益率（％） 静态投资回收期（年） 借款偿还期（年） 范围 价格 成本 产量 投资 价格 成本 产量 投资 价格 成本 产量 投资 --------------------------------------------------------------------------------- -30 6.48 21.85 6.48 24.37 11.47 6.39 11.47 8.20 8.20 4.59 8.20 4.51 -20 10.54 20.50 10.54 21.63 9.31 6.62 9.31 6.43 6.64 5.11 6.64 4.59 -10 14.28 19.11 14.28 19.48 8.03 6.81 8.03 6.81 5.64 5.26 5.64 5.21 - 17.67 17.67 17.67 17.67 7.18 7.18 7.18 7.18 5.41 5.41 5.41 5.41 10 20.77 16.17 20.77 16.12 6.58 7.53 6.58 7.54 5.08 5.52 5.08 5.53 20 23.76 14.61 23.76 24.77 6.12 7.94 6.12 7.90 4.53 5.62 4.53 5.61 30 26.53 12.99 26.53 13.60 5.77 8.44 5.77 8.24 4.44 6.21 4.44 6.12 12.2.6 主要经济 本项目主要技术经济指标见下表 指标表 指标名称 单位 指标 ------------------------------------ 项目总投资 万元 52698.73 建设投资 万元 52148.16 其中：建设期利息 万元 3265.16 年均收入 万元 29787.93 年均税金及附加 万元 1638.34 年均销售成本 万元 18067.47 年均利润总额 万元 11571.47 年均所得税 万元 3818.59 年均税后利润 万元 7752.88 净现值 万元 12039.00 借款偿还期 年 5.41 静态投资回收期 年 7.18 动态投资回收期 年 10.39 盈亏平衡点 ％ 39.89 全投资内部收益率 ％ 17.67 自有资金内部收益率 ％ 18.86 年均投资利润率 ％ 21.96 年均投资利税率 ％ 25.07 年均资本金利润率 ％ 94.23 资产负债率 ％ 15.24 流动比率 ％ 2628.21 速动比率 ％ 2541.60 12.3 经济评价 12.3.1 本项目实施后，可为社会提供634个就业机会。 12.3.2 本项目的实施，可为A省在北京提供一个集宾馆、服务、商业、办公、餐饮、会议为一体的理想场和设施，增强A省名优特新产品在北京市场份额，扩大招商引资，提高接待服务质量，发展A省人民政府驻北京办事处在北京的窗口作用和联系纽带作用，树立A省形象，面各北京、面向全国、面各世界，将A省融入国际经济大循环和一体化之中，对改革开放，发展经济、建设经济强省，建设有中国特色的社会主义的伟大事业，促进A省国民经济的全面发展具有现实意义和长远意义。 13. 综合评价及结论建议 13.1 综合评价 13.1.1 功能评价 本项目为实施A省在北京市提供一个集宾馆、商贸、办公、餐饮、会议为一体的理想设施。该项目符合国家经济发展要求，符合城市建设规划要求，建设目的是明确的。 12.1.2 本项目是营业性民用建筑，以盈利为目的，既参与北京旅游市场竞争，同时又为社会、为A省经济发展服务。从经济效果及财务评比指标，可以看出其合作企业全投资财务内部收益率为17.67％，财务净现值（Ic=12％）为12039.00万元；静态投资回收期为7.18年（含建设期）；港方香港××发展公司的全资子公司北京C发展有限公司，财务内部收益率（自有资金财务内部收益率）为18.86％，财务净现值（Ic=12％）为11905.19万元；其他合作方中国北京××工程有限公司在合作的第一年项目的建设期内即可获得700万元人民币的补偿，北京×××厂或获得折迁补偿费及基地建设费6094万元。本项目盈利性均较强，以客房出租率表示的盈亏平衡点（第四年）为52.56％，说明本项目有较强的抗风险能力，项目（第四年）的负债与资本比率为29.22％。流动比率为207.17％，速动比率为120.57％，说明本项目偿债能力及速动能力均较强。 本项目建设方案、功能要求均符合国产当前的产业政策，而且项目财务效益和社会效益好，项目建设方案在技术上和经济上均是可行的。 13.3 建议 13.3.1 本项目设计方案对营业部分（商场、餐饮）的周转仓库项目法人单位未作具体要求，设计单位在进行施工图设计时有待和项目法人单位进一步磋商。
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