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1、万科A（000002）股票研究公司更新报告房地产/金融[Table_MainInfo][Table_Title]万科A（000002）成熟稳健的经营之道2010年报点评孙建平李品科021-38676316010-59312815sunjianping@gtjas.oomcmlipinke@gtjas.com本报告导读：公司继续坚持平稳发展之道，万科的增长，是更具有安全边际的增长。投资要点：[Table_Summary]l公司销售额09年首次突破600亿，连续两年蝉联全球第一大住宅公司。09年实现营业收入、净利润分别为489、53.3亿元，同比增长19%、32%。实现基本EPS0.48元。每股净
2、资产3.4元。拟每10股派0.7元。l清醒坚持平稳发展之道，资金状况良好、财务安全性高、库存结构健康。09年末，公司持有现金230亿元，较09年初时增加15%；公司净负债率20%，降低13个百分点；资产负债率67%，与08年底持平。l成本优化深入推动，执行力强劲，期间费用率大幅降低。09年主营收入增长19%的背景下，销售费用、管理费用分别下降19%和6%。公司在目前高盈利的情况下仍深入推动成本优化，显示了前瞻性的战略部署。l较为谨慎的业绩释放速度，奠定10年良好的业绩基础。年末已售未结算金额382亿元，同比上涨40%。同时，由于08年底273亿元已售未结资源大部分在09年结算，一方面使09年毛
3、利率下降10个百分点仅为29.4%，另一方面09年的未结资源也将明显提高10年的盈利能力。l全国性的均衡布局日趋完善，09年拿地时点相对较早。目前权益储备3157万平米，其中未建2436万平米，可满足2-3年开发需求。09年新增权益743万平米，其中拿地高峰为5、6、9月，平均地价为2400元。l10年公司新开工面积计划增加53%，竣工面积预计下降6%。10年开竣工面积为855、504万平米，而新开工可能会随着市场情况有所调整。lRNAV10.3元，预计10、11年实现净利润70.2亿元、94.8亿元，以目前109.95亿股本计算，折合EPS0.64元、0.86元。公司经过这一轮的调整，其抗周
4、期能力更强，决策更为理性，安全边际更高，一旦市场波动性加大，万科的优势将会凸显。相对而言，万科的增长，是更具有安全边际的增长。维持前期14元目标价预测，维持增持评级。[Table_Finance]财务摘要（百万元）2008A2009A2010E2011E2012E营业收入40,99248,88156,05075,000100,700(+/-)%15%19%15%34%34%经营利润（EBIT）8,0617,80811,74416,09021,100(+/-)%3%-3%50%37%31%净利润4,0335,3307,0159,47512,238(+/-)%-17%32%32%35%29%每股净
5、收益（元）0.370.480.640.861.11每股股利（元）0.220.200.200.200.20[Table_Profit]利润率和估值指标2008A2009A2010E2011E2012E经营利润率(%)19.7%16.0%21.0%21.5%21.0%净资产收益率(%)12.6%14.3%16.6%19.2%20.6%投入资本回报率(%)8.2%7.5%15.9%18.8%19.0%EV/EBITDA10.316.49.36.75.4市盈率17.622.314.811.08.5股息率(%)3.4%1.9%2.1%2.1%2.1%[Table_Invest]评级：增持上次评级：增持目
6、标价格：14.00上次预测：14.00当前价格：9.442010.03.03[Table_Market]交易数据52周内股价区间（元）7.05-14.94总市值（百万元）103,795总股本/流通A股（百万股）10,995/9,656流通B股/H股（百万股）1,315/0流通股比例100%日均成交量（百万股）130日均成交值（百万元）1,401[Table_Balance]资产负债表摘要股东权益（百万元）34,943每股净资产3.18市净率3.0净负债率91%[Table_Eps]EPS（元）2009A2010EQ10.070.11Q20.160.20Q30.040.08Q40.220.26全
7、年0.480.64[Table_PicQuote][Table_Trend]升幅(%)1M3M12M绝对升幅0%-18%28%相对指数-5%-10%-34%[Table_Report]相关报告《财务杠杆空间大，费用、成本管理卓有成效》2009.10.26《9月销售数据超预期，四季度推盘量加大》2009.10.13《大船远航》2009.09.07《中报期间费用显著下降，开工投资提速》2009.08.
