小区物管项目投标资料

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1、.目录一、物业管理有限公司5二、****物业概况51、基本情况52、物业管理服务范围53、小区特点分析5三、****物业管理总体策划61、总体目标62、管理模式62-1组建项目管理处，实行财务独立核算62-2人员选聘与激励机制62-3公司总部监督管理和支持72-4外部监管和协调72-5全面实施质量/环境管理体系72-6信息反馈机制72-7关注客户满意程度82-8环境保护82-9信息智能化管理82-10专项业务外包83、组织架构94、组织内部运作机制95、人力资源管理106、经营管理指标11四、物业管理服务内容与标准131、综合管理132、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护管理142

2、-1房屋日常养护维修142-2供电设备管理维护142-3给排水设备运行维护142-4供热锅炉的管理和维护142-5电梯运行维修153、保安服务153-1公共秩序153-2中控室运行管理154、卫生保洁15.5、绿化16五、物业管理收费标准测算171、物业管理成本核算表172、人员工资标准183、锅炉运行194、生活热水运行195、车库管理196、物业开办费207、物业管理收支平衡238、物业管理费收费标准23六、日常管理服务241、规章制度体系241-1公共制度241-2内部管理制度242、档案资料管理252-1客户档案管理252-2技术档案管理262-3设备登记卡262-4客户设备档

3、案卡262-5管理处内务管理档案262-6档案管理的主要模式272-7档案管理流程273、保安服务管理273-1运用技防系统273-2建立人防体系283-3建立安全防范网络283-4安全责任承诺284、消防管理295、交通车辆管理296、清洁服务307、绿化服务308、维修保养309、投诉处理方法339-1投诉的接待339-2投诉的处理3310、财务收支报告3411、社区便民服务34.12、物业管理应急方案3612-1火警事故应急方案3612-4治安事件应急方案3812-5停电停水应急方案3912-6水浸事故应急方案4012-7电梯故障应急方案4012-8遇急症病人4112-9重症传染

4、病源、核放射源、大范围的食物中毒的应急处理方案4112-10突发死亡事件处置程序4312-11贩毒、吸毒案件处置程序4312-12恶意投毒案件处置程序4412-13散发非法宣传品事件处置程序4412-14爆炸案件及可疑爆炸物品的处置程序4512-15煤气、天然气泄露应急方案4512-16高空坠物应急预案4612-17交通事故应急方案4612-18噪音应急预案4713、二次装修管理47七、维修基金管理481、公共维修基金收缴和管理482、开办费开支范围的界定483、维修基金的续筹484、援引文件条款485、基金退还条款49八、社区文化建设501、社区文化建设的运作与实施502、社区文化活

5、动计划513、社区文化活动管理制度524、文体活动的组织策划525、社区文化宣传工作管理52九、小区接管方案531、接管原则532、接管工作时间计划533、接管验收工作程序543-1接管验收准备工作543-2资料的接管验收553-3物业硬件设施接管验收侧重点553-4接管验收依据和验收方法553-5楼宇主体硬件设施的具体验收标准56.3-6公共配套设施接管验收标准573-7机电设备的接管验收583-8接管验收遗留问题的处理583-9内部作业规程59十、小区管理建议61十一、管理处主要岗位人员介绍62十二、主要分包商推荐情况63十三、合同64十四、结束语64.一、管理有限公司略二、***

6、*物业概况1、基本情况****位于某市××区***，占地*****平米。小区由三栋板塔连体小高层和一栋塔式小高层组成，总建筑面积*****平米，其中居住面积*****平米。小区住宅套数***户，入住时间****年**月，规划机动车车位***个（其中地下***个，地上待建***个）。物业产权性质为经济适用房。小区相对独立，能实现封闭式管理。小区有3个出入口，均设24小时门岗。（详细内容参看招标文件）2、物业管理服务范围小区红线内所有公共区域及共用设施设备管理，小区供暖（包括西侧4栋6层住宅），业户服务、治安消防、保洁绿化、应急事件处理、停车场管理、档案管理、更新改造、帐务管理、公共事务，

7、受业主委托的和法律法规规定的其他服务事项。3、小区特点分析小区虽属社会个人集资建房，产权多元化，由某市社团住宅合作社开发，但物业建筑风格时尚，园区绿化和广场景观错落有秩，保安监控和门禁设施完善。业主和居民文化和消费层次高，一般层次的物业管理服务质量很难满足享受和心理需求。小区居民的社会背景、职业经历、生活习惯、文娱爱好、环境意识等的差异性，也给物业管理服务提出更高的要求。小区居民小区合围式建筑格局，营造了公共空间活动气氛和居民私密生活空间相和谐