满洲里维多利亚商业广场销售执行案

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1、满洲里维多利亚商业广场销售执行案第一部分解筹策略一、促销折扣项目在解筹的不同阶段会采取相应的促销方式，针对不同的时机，采取不同的折扣，其中认筹期定为2个点（额外2%），解筹期、五一节定为1个点（额外1%）。二、“铺王之约”拍卖活动为了提升售价，可以考虑现场拍卖活动。即拿出少量位置稍好的商铺进行拍卖。为避免人气不旺，可通知参与人另行给予优惠；同时安排一定总公司人员出面购买。这样，既能避免参与人过少，又能避免出价偏低的缺憾。三、以老带新策略老客户介绍新客户成交为一种非常行之有效的解筹方式，但一般是在出现滞销时采用此策略。具体实施时机可考虑解筹

2、70%左右后，市场反应明显不如热销期时。具体实施策略如下：n由老客户介绍的新客户每成交一个单位，老客户可获现金奖励5000元或免一年管理费；n由老客户介绍的新客户每成交一个单位，新客户可获得额外2个点的折扣；老客户界定为已签署买卖合同的客户，新客户成交以缴纳正式定金或签署预定书为准。第二部分解筹阶段性计划一、内部认筹期总体思路：此阶段为蓄势期，目的在于积累客户，试探市场反映，为定价、开盘做准备。解筹任务：积累客户，对客户心态进行摸底，以制造开盘的热潮。时间：2007年4月25日——2007年5月14日解筹率：为下步公开解筹打下基础。二、公

3、开发售期（强销期）总体思路：此阶段为市场热销期，经过前期的市场预热，本项目强势推出，通过多方位、多角度的宣传，运用行之有效的促销手段，迅速占领市场，取得理想的解筹业绩。解筹任务：实现最大程度的解筹时间：2007年5月15日——2007年6月30日解筹率：45%一、持销期（二度旺销期）总体思路：此阶段已消化一批客户，且项目接近成型，能给予投资者以信心，把握良好时机，通过多种促销活动将解筹掀起二度旺销高潮，达到预期目标。解筹目标：尽量扭转剩余单位解筹滞销局面时间：2007年7月1日——2007年8月31日销售率：80%二、尾盘期总体思路：此阶

4、段为尾盘解筹期，项目已封顶，借助国庆节前后人气旺的优势和解筹良机，做出有针对性的解筹措施，消化剩余单位。解筹任务：彻底解筹所有尾盘，给解筹画上圆满句号。时间：2007年9月1日——2007年10月31日销售率：20%第三部分解筹准备时间一、项目现场工作准备地盘包装：确定外墙的色彩和图案设计，外墙的用料及整体形象的设计和实施（时间：4月20日前完成）售楼处包装：设计确定售楼处的装修方案和面积设定，确定售楼处材料选定的标准，确定售楼处整体形象方案的设计及实施。（时间：4月23日前完成）二、资料广告的准备售卖资料的准备n项目“VI”设计（4月1

5、5日前完成）n售楼书的设计及材料选用标准（4月20日前完成）n宣传单页的设计及材料选用标准（4月23日前完成）n购楼须知、价格表、付款方式的制定和准备（4月15日前完成）n管理套表的准备（4月15日前完成）n预定书、商铺买卖合同等资料的制定和准备（4月20日前完成）n其他所需资料的确定和准备三、相关合作单位的选定合作广告公司的选定（4月10日前完成）合作媒体的选定合作（4月10日前完成）四、物料准备看板、展板的物料准备（4月23日前完成）指示牌、商铺说明的准备（4月20日前完成））条幅、气球、彩旗的准备（4月23日前完成）售卖的办公用品准

6、备（4月23日前完成）其他售卖所需物料的设定和准备一、解筹队伍的组建（4月23日前完成）售楼员的踩盘培训     时间：3天     内容：满州里市房地产信息及项目周边楼盘调研讲座培训     时间：3天    内容：有关售楼知识及技巧的培训100问培训    时间：1-2天    内容：项目楼盘知识100问操作培训     时间：1－2天    内容：摸拟交易上岗考试     时间：1天     内容：口试及笔试六、计划进度表工作内容完成时限解筹方案4月10日售楼处选址4月10日售楼处方案4月20日售楼处投入使用4月23日售楼员招聘4月

7、10日售楼员培训4月23日解筹资料准备4月15日内部预定方案确定4月20日公开发售方案4月20日本计划是在甲方所有物料按照要求准时到位的条件下完成的,否则所有工作顺延。第四部分卖场包装一地盘包装建议围墙：沿中苏路、二道街围墙全面做成3米高广告。广告内容以项目形象结合卖点广告、卖场渲染图为主；项目工地围墙具有较大推广面，有利于现场氛围的营造，推动客户的购买欲望。项目工地围墙广告应注重以下表达要点，从多角度推广项目卖点：◆商业皇冠口岸明珠◆核心商圈商业，升值潜力无限二售楼处建议售楼处整体装修布置风格建议采用简洁的现代风格。由墙外延伸入售楼处的

8、背景牌画面应与户外相协调，给人室内外空间延续的感觉。同时接待台、办公用品色调风格要配合整体售楼处风格来定。1、导示建议在中苏路及二道街交叉路口醒目设置项目的导示牌以引导客户前来参观咨询；门外利