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时间:2018-10-31
《某商业项目价格制定实例(具备实战价值)》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在应用文档-天天文库。
1、一、价格定位●一层是项目优势产品,具备很大市场需求潜力,但供给不足,是项目利润的重要来源,结合市场和项目特点优势定价高于市场价格。满足项目利润指标和产品对外的价值认可。●负一层已经有80后街、恒达购物时尚街等地下商业模式,投资者对地下商业价值有了一定的认知,在推广方面大力宣传引导势必引起投资者的极大兴趣,因此将地下作为市场的突破点,价格略高于二层,一方面是商业价值本身特性,另一方面是通过负一层的价格作用推进二层销售。●二层定价略低于负一层。如负一层商业被市场认可,通过价格优势和项目建筑规划优势推动二层的销售。●随着商业价值的逐减,三层、四层价位可定于二层的一半,
2、四层略低。商铺定价采用在均价基础上的单铺定价方法,根据每套商铺的商业价值不同制定售价,方便于在销售环节中的价格调整。在开盘后利用价格涨幅刺激市场,同时采取形式多样的优惠政策,平衡购买者心态。二、价格走势策略总策略:在内部认购初期,与现市场持平的价位入市,以刺激市场,吸引客户追捧,迅速炒热。销售前期主要是开盘期和强销初期,平开高走,小幅快跑;销售后期保持稳定,重要销售节点小幅上涨。1F原则上价格一步到位,开盘初期可适时推出小部分商铺对市场进行预热和价格试探,其它商铺待时机和节点成熟再行推出,并按推出时机进行行业市场价格领跑。B1和F2这两层在价位上与其它区域商铺价
3、格竞争激烈,因此价格上要平开平走,在重要节点或宣传推广需要才小幅稳步上扬。F3、F4价格要趋于稳定,避免上涨过快,利用招商的优势及与其它楼层价差把客户往楼上吸引。在价格上宜平价大面积打包销售或者带租约销售,价格应低开平走。三、上市资源安排均好销控原则:铺位的推出应该遵循“均好”原则,即高、中、低层组合式推出,避免后期出现推出单位的难销滞销现象;本项目北边相对形象不佳,商业氛围不浓,会对消费者产生不良的心理暗示作用;首层A区总房款较高,易给客户留下项目整体售价偏高的印象。因此,在项目整体推售上分两个节奏,首层北面待步行街铺装大半时再入市,联合首层A区滞后上市,在此
4、前不对北面商铺做强势推荐。综合项目楼层、通达便利性、可视性、公共区域价值、内外人流兼容性、消费习惯等因素,初步确定项目可能3-5层销售较慢,但可以用价格及商业氛围进行向上引导,根据销售进度和销售速度进行调整,实行阶段性价格销控。商铺共计352套(-1层-4层)。第一阶段:内部认购及开盘期推出:-F1(A、C计65间),F1(D计13间),F2(C、D计58间)136间商铺(3518.29平米)首批以-F1和F2为主导,营造开门红的氛围,因为客户对地下商业模式已经有了一定的认知,重点推介-F1,同时利用-F1和F2的价差,把客户往楼上引导。首层推出的D区13间商铺
5、,一方面起到楼层比价效应,另一方面也可对首层商铺的价格进行市场试探。第二阶段:强销期推出:-F1(B、D计27间),F1(B计12间),F2(A计28间)计2701平米,四(3697.93平米)、五层(1862.56平米)。这阶段销售稳定,推广有力,借开盘的势头,仍以主打的-F1和F2层为主导,价格小幅攀升。由于二层以下可选择的铺位有限,将商业价值稍低些的四、五层铺位全部公开,利用三层以上的价格优势及铺位相对的位置优势把投资客向上引导。第三阶段:二次强销期推出:F1(A、C计54间)计1183.25平米,三层,四、五层。这时候推出最好的首层A区及北面的C区,利用
6、A区的铺王优势把市场炒热,同时C区步行街铺装亦将完成,可同时推出,炒作街铺的的概念,获取较高的市场溢价。同时考虑到在商业惯例上三层销售往往比四层还困难,因此三层也放到第三阶段即市场相对稳定,下沉式广场和二层可遴选铺位少,招商有快速进展的时机推入市场。四、销售周期整个项目的正式销售期从项目拿到预售许可证后,以项目开盘日计算,销售期限设定为10个月,即:2008年05月——2009年3月。阶段 阶段细分 时 间 概略节点销售目标价格节点市场预热接受咨询期 —2008.2.17 拆迁前及拆迁过程中接受登记优惠3%内部认购期 2008.2.18—
7、2008.4.25 取得预售许可证前促成第一批房源的70%认筹同上市场热销期开盘期 2008.4.26—2008.5.5 主体二层解筹80%取消认购优惠强销期 2008.5.6—2008.7.6 主体三层销售第二阶段推出下三层上涨3%,总套数的50%,四五层的20%,第一批所剩房源的20%调整期 2008.7.20—2008.8.30 主体四层 销售第一阶段推出的下三层房款超百万的客户赠旅游的20%,四五层的20%,第一批房源20%二次强销期 2008.9.1—2008.12.1 招商60% 销售第三阶段首层的
8、80%,三层的除上三层外
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