某商业项目价格制定实例（具备实战价值）

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1、一、价格定位●一层是项目优势产品，具备很大市场需求潜力，但供给不足，是项目利润的重要来源，结合市场和项目特点优势定价高于市场价格。满足项目利润指标和产品对外的价值认可。●负一层已经有80后街、恒达购物时尚街等地下商业模式，投资者对地下商业价值有了一定的认知，在推广方面大力宣传引导势必引起投资者的极大兴趣，因此将地下作为市场的突破点，价格略高于二层，一方面是商业价值本身特性，另一方面是通过负一层的价格作用推进二层销售。●二层定价略低于负一层。如负一层商业被市场认可，通过价格优势和项目建筑规划优势推动二层的销售。●随着商业价值的逐减，三层、四层价位可定于二层的一半，

2、四层略低。商铺定价采用在均价基础上的单铺定价方法，根据每套商铺的商业价值不同制定售价，方便于在销售环节中的价格调整。在开盘后利用价格涨幅刺激市场，同时采取形式多样的优惠政策，平衡购买者心态。二、价格走势策略总策略：在内部认购初期，与现市场持平的价位入市，以刺激市场，吸引客户追捧，迅速炒热。销售前期主要是开盘期和强销初期，平开高走，小幅快跑；销售后期保持稳定，重要销售节点小幅上涨。1F原则上价格一步到位，开盘初期可适时推出小部分商铺对市场进行预热和价格试探，其它商铺待时机和节点成熟再行推出，并按推出时机进行行业市场价格领跑。B1和F2这两层在价位上与其它区域商铺价

3、格竞争激烈，因此价格上要平开平走，在重要节点或宣传推广需要才小幅稳步上扬。F3、F4价格要趋于稳定，避免上涨过快，利用招商的优势及与其它楼层价差把客户往楼上吸引。在价格上宜平价大面积打包销售或者带租约销售，价格应低开平走。三、上市资源安排均好销控原则：铺位的推出应该遵循“均好”原则，即高、中、低层组合式推出，避免后期出现推出单位的难销滞销现象；本项目北边相对形象不佳，商业氛围不浓，会对消费者产生不良的心理暗示作用；首层A区总房款较高，易给客户留下项目整体售价偏高的印象。因此，在项目整体推售上分两个节奏，首层北面待步行街铺装大半时再入市，联合首层A区滞后上市，在此

4、前不对北面商铺做强势推荐。综合项目楼层、通达便利性、可视性、公共区域价值、内外人流兼容性、消费习惯等因素，初步确定项目可能3－5层销售较慢，但可以用价格及商业氛围进行向上引导，根据销售进度和销售速度进行调整，实行阶段性价格销控。商铺共计352套（－1层－4层）。第一阶段：内部认购及开盘期推出：-F1(A、C计65间),F1（D计13间），F2（C、D计58间）136间商铺（3518.29平米）首批以－F1和F2为主导，营造开门红的氛围，因为客户对地下商业模式已经有了一定的认知，重点推介－F1，同时利用-F1和F2的价差，把客户往楼上引导。首层推出的D区13间商铺

5、，一方面起到楼层比价效应，另一方面也可对首层商铺的价格进行市场试探。第二阶段：强销期推出：－F1（B、D计27间），F1(B计12间)，F2（A计28间）计2701平米,四（3697.93平米）、五层（1862.56平米）。这阶段销售稳定，推广有力，借开盘的势头，仍以主打的－F1和F2层为主导，价格小幅攀升。由于二层以下可选择的铺位有限，将商业价值稍低些的四、五层铺位全部公开，利用三层以上的价格优势及铺位相对的位置优势把投资客向上引导。第三阶段：二次强销期推出：F1（A、C计54间）计1183.25平米，三层，四、五层。这时候推出最好的首层A区及北面的C区，利用

6、A区的铺王优势把市场炒热，同时C区步行街铺装亦将完成，可同时推出，炒作街铺的的概念，获取较高的市场溢价。同时考虑到在商业惯例上三层销售往往比四层还困难，因此三层也放到第三阶段即市场相对稳定，下沉式广场和二层可遴选铺位少，招商有快速进展的时机推入市场。四、销售周期整个项目的正式销售期从项目拿到预售许可证后，以项目开盘日计算，销售期限设定为10个月，即：2008年05月——2009年3月。阶段 阶段细分    时  间    概略节点销售目标价格节点市场预热接受咨询期   —2008.2.17   拆迁前及拆迁过程中接受登记优惠3％内部认购期  2008.2.18—

7、2008.4.25    取得预售许可证前促成第一批房源的70%认筹同上市场热销期开盘期    2008.4.26—2008.5.5    主体二层解筹80％取消认购优惠强销期   2008.5.6—2008.7.6    主体三层销售第二阶段推出下三层上涨3％，总套数的50%，四五层的20％，第一批所剩房源的20％调整期    2008.7.20—2008.8.30    主体四层  销售第一阶段推出的下三层房款超百万的客户赠旅游的20%，四五层的20％，第一批房源20％二次强销期   2008.9.1—2008.12.1    招商60％ 销售第三阶段首层的

8、80%，三层的除上三层外