2008年重庆市香江豪庭营销执行方案

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1、香江豪庭营销执行方案胜杰地产全程营销策划工作室时间：2008.1.2270方案提纲：一．竞争对手情况梳理二．目标人群定位三．营销总体策略四．媒介策略及广告费用预算五．营销推广演绎70第一部分：竞争对手情况分析1．滨江楼盘情况列表指标楼盘名称锦天滨江(二期)滨江国际廊桥水岸中慧第一城君临半山香江豪庭比较区位滨江路中段滨江路中段滨江路末端懂家湾步阳路北侧兴涪路（金科旁）正对龙王坨好规模13万方17万方一期4.5万方60万方（其中一期23万）6万方一期5万方适中品牌一期已初步树立重新树立强一般一般需要树立品牌弱形象与推广30万平米城市滨江高尚生活社区时尚国际化金科10年礼遇故乡伴山伴水

2、一生一城领袖400席城市江山洋房滨江明珠璀璨人生差异化景观中庭景观中庭景观巴里岛风情山水溪谷北欧风情中庭景观小，70(山水园林)（巴里岛风情）无特色。配套好一般差好一般好相对成熟产品面积区间舒适舒适紧凑与舒适舒适舒适紧凑差异化户型面积了解到的户型：两房:88.47三房:124.35四房:138.36两房:88-99三房以上:130-240两房:71-91三房:98-143两房：86.15-99.59三房：97.18-153.53四房：143.22-207.54五房：180.03115-185平米套内一房:71.81两房:72.25-82.10三房:80.75-94.35产品特色入户

3、花园,大阳台跃层（顶跃）空中院馆大阳台空中院馆跃层,落地窗形态多元江景比例(含侧看部分)80%不明确75%二期少部分可观江景70-80%57%,其中3号楼为(16%)相对较少价格中等偏上不明确3300元/平米不明确不明确中等702.滨江路楼盘的优劣势比较及项目存在的机会点：从上表滨江路的楼盘情况可以看出：滨江路项目的开发均具有一定的规模性，同时楼盘也各具特色，而这些特色又主要突出江景、小区景观、产品三方面。n江景方面：锦天、滨江国际、金科及本案都有各自的优势；n景观方面：锦天滨江、中慧第一城，都以山水园林为主题，金科廊桥水岸、滨江国际花园则以巴里岛风情为主题，君临半山则以北欧风情为

4、主。本案占地相对较小，景观主题性不明晰，打造的近600平米观江亭将是一大特色。n产品方面：空中院馆、错层、跃层、洋房等，让竞争更加激烈。而项目在产品上可谓比较紧凑，设计多元化。另外本案与其他项目在形象上存在差异化，如何将港式生活的方式落到实处，让消费者亲身的体验，将是项目销售的重要保障因素之一。同时，项目所处的区位有得天笃厚的优势，据滨江路成熟区域，享老城区及周边（两江国际、锦天、滨江餐饮街）的配套。因此：江景、形象定位（港派生活）、成熟区位（风尚滨江）、产品的紧凑与多元化（院馆、跃层，雅仕公馆），是项目的核心利益点。703.项目的营销推广执行阶段重点考虑的要素：港派生活（感性和理

5、性诉求，在消费者心理形成印象，另外通过活动让其深刻体验。）风尚滨江（滨江路成熟区域，通过规划展览及销售人员的销售说辞），雅仕公馆（紧凑产品，院馆跃层等多元化设计总价底，选择面广）有差异化且可增强竞争力的三要点注：江景资源，考虑到项目3号楼与1号楼看江的不同，在宣传上有所差异，三号楼则强调区位、形象、产品，一号楼则多江景资源。70第二部分目标人群定位1．前期客户积累情况：从前期积累的客户情况，了解到客户基本上认可项目所处的区位，很多滨江附近的拆迁客户都在关注客户，而这些客户基本上都是第一次居住。看重江景资源,面积选择较多的就是94.5和80.78平米的户型。2．目标客户群定位：年龄以

6、70年代人群为主，主要年龄区间集中在26—36岁职业主要针对个体工商户，其次是商业服务人员，然后向涪陵本地企业工作人员以及其它职业者进行扩散.文化层次以高中文化人群为源点像周边扩散。家庭月收入4000—6000元购买动机以居住为主，考虑带有部分投资需求的消费群体70第三部分营销总体策略1．营销目的：树立项目形象，提升项目市场地位，实现理想的销售目标。通过现场销售组织与客户接待，系列广告宣传，传递项目的形象“滨江明珠，璀璨人生”以及项目核心要素“江景、风尚滨江、港派、雅仕公馆”，在消费者心里树立项目形象，提高知名度，为客户的积累做好准备，最终促进项目的销售。2.传播对象：主要针对个体

7、工商户、商业服务人员、涪陵的企业办事人员、专业技术人员、教师、滨江路拆迁人群等。3.推广思路：媒体的整合推广与活动营销的配合。n广告宣传------感性与理性的诉求。通过广告宣传，以硬广、软文的形式，传递项目所要传递的港式生活理念，以及项目的居住环境，让客户从感性和理性了解与认识项目，最终促进客户的积累与产品的销售。n团购直销------具有主动性,主动寻找客户。以政府办事群体（港客运集团、水务等）、企业（太极、涪陵榨菜等）、学校（涪陵师范学院）、拆迁等群体（滨江路的