2006滁州明珠园营销方案建议

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1、fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。滁州明珠园营销方案建议工作内容：策略调整提交时间：05/09/2执行人员：梁成中　　一、项目概况项目由滁州丰乐房地产公司开发，总建25600平方米（规模较小，不利于整合规模宣传），地处青流路和凤凰路之间，直沿凤阳路，东临人民广场，南接清流公园，西连紫薇小区，北靠市交警大队，地段、交通、配套优势明显；项目建筑设计走欧式线路，以板式小高层建筑为主，全框架结构，整体风格滞后现今主流，风格优势不明显；项目推出时间较

2、长，多层销售较好，但是小高层项目由于是属于滁州第一家小高层建筑，消费者对小高层住宅市场认知度项目熟悉度低，产品诉求上需花一定时间，同时也由于前期小高层销控没有做好，当然最大的原因是因为剩余房源（占小高层总量的60%左右）设计功能有一定的缺陷，导致项目小高层销售状况问题较严重。二、现在阶段问题点通过对项目的实地考察，结合对滁州地区最近阶段小高层项目考察，可以得出如下结论：1、小高层市场较冷清，开发项目不多，购买欲望不强，供需两不旺；2、现可售项目就明珠园一家，其余都未正式推广，但各家都在截流潜在客户，为开盘正式发售积累客源，潜在竞争激烈；3、各欲推楼盘在产品设计上，明显好于明珠园，且广

3、告诉求更具有吸引力，卖点包装较成功；4、明珠园近期宣传力度跟不上，前期积累的社会知名度会越来越弱；fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1、明珠园小高层整体设计欠合理，缺陷较易暴露，比如小区绿地规划、景观塑造、户型太大（总价高）、采光度，建筑用料等，而且绝大部分都是属

4、于硬伤，设计更改不易；2、小高层在前期销售过程中，盲目追求销售率，对销控方面没有足够重视；3、以上是造成大量房源滞销主要原因。三、项目定位建议1、定位建议案址地理位置具有不可复制的优越性，繁华程度明显高于其竞争对手，定位应该更加重视商务办公群体，我觉得把项目定位在商住皆宜的商务公寓可以更好的区隔出目标受众，定位没有必要面面俱到，结合项目本身卖点，选准目标主力客户群。2、目标客户群描述政府公务员自住滁州高收入人群企业管理层高级打工者中小公司商务办公各办事处分公司投资客其他1、考虑项目单体总价较大，且居家不利因素又较多，故建议以商务办公为主要突破口，因为该项目最大的卖点就是地段。fdc.

5、21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2、投资群体也不应该忽视，但是由于这部分群体较难找寻，只有项目影响力出来后，投资客才会浮出。1、产品卖点提炼1、与其他几个项目相比，入伙最早，准现房发售；2、地段位置优越，配套设施完善；四、项目推广建议1、推广原则a活动为主，广告为辅；b

6、实效性要强，2005年年前一定要完成所有推广计划，避免到时遭遇竞争对手威胁（前期市调了解竞争项目年前会有行动）；c预算尽量控制;2、推广安排（一）、时间安排2005/9/15—2005/12/30，相关节点的把握，如节日、滁州大事件等，做好事件营销安排筹备工作；（二）、媒体选择广告有很多形式。除了传统的报纸、电视广告、户外广告外，手机短信、商业网点派发单张等作用也不容小窥。尤其在一些商场、大型超市长期设立宣传点很有用。这种方式费用比报纸、电视广告都少的很多，此外还有新的“分众传媒":楼梯、办公楼大堂等液晶电视广告投放。除广告外，关系营销很重要。关系营销包括:1.老业主介绍朋友关系；2

7、.新客户联系。以报纸、电视为主；DM、折页为辅；穿插外墙、售楼部形象更新改造；少选择大面积诉求性告知广告，多用活动通知，活动预告形式，制造新闻充分利用新闻媒体为项目做宣传。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产