巴厘岛项目投资收益分析

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1、三明国际(中国)商业策划顾问公司SANMINGINT’L(CHINA)BUSINESSCONSULTANTCO深圳·巴厘岛深圳•巴厘岛投资可行性及收益分析报告开发商:深圳中泰天成实业有限公司统筹策划:三明国际(中国)商业策划顾问公司二00四年十月深圳•巴厘岛投资可行性及收益分析报告第46页三明国际(中国)商业策划顾问公司SANMINGINT’L(CHINA)BUSINESSCONSULTANTCO深圳·巴厘岛前言本方案作为项目的投资分析报告，是项目全程策划的重要组成部分，是对项目的开发成本和经营利润进行分析和评估。关于本

2、投资分析报告，有以下几点说明：1.本分析报告所研究的对象是燕南路88号项目的商场部份，暂命名为“巴厘岛”；2.本分析报告中所出现的“本项目”、“项目”等名称，皆指“巴厘岛”；3.本分析报告假设项目的投资为贵司的自有资金，因此没有考虑资金的时间价值成本；4.本分析报告在分析项目各种财务评价指标的基础上，通过盈利能力分析、敏感性分析对项目的开发成本和经营利润进行综合评估；5.项目以返租销售形式进行，本案主要对返租销售三年期内的投资收益进行分析，因此在计算租赁收入时，只考虑了三年返租的总收入；6.本项目有关成本核算的明细核算科

3、目基本参照和沿用贵公司提供的有关的数据,贵司没有提供的则按行业标准计算。深圳•巴厘岛投资可行性及收益分析报告第46页三明国际(中国)商业策划顾问公司SANMINGINT’L(CHINA)BUSINESSCONSULTANTCO深圳·巴厘岛目录第一部份：项目总论51项目名称52项目位置53项目周边目前现状54项目性质及主要特点65项目地块面积及边界长7第二部份：投资成本及费用分析71总建筑面积：18000平方米72开发成本总额：17043.73万元73建筑单方造价：9500元74各项成本构成74.1土地成本74.2前期工程

4、费84.3建安工程84.4开发税费94.5红线内外公建配套工程费94.6开发成本费用104.7开发期间费用105总成本费用汇总11第三部份：项目租售财务收益分析121租售价格的定位121.1销售价格的定位121.2租赁价格141.3租售价格15深圳•巴厘岛投资可行性及收益分析报告第46页三明国际(中国)商业策划顾问公司SANMINGINT’L(CHINA)BUSINESSCONSULTANTCO深圳·巴厘岛2项目销售收益测算152.1销售收入152.2销售预计发生的税项及其他费用192.3销售净收入213商铺租赁收入测算

5、213.1租赁进度及收入测算213.2出租率为100%的租赁收入243.3不同租赁率的租赁收入243.4租赁预计发生的税项及其他费用253.5商场租赁净收入264项目收入汇总275项目费用汇总276利润测算286.1总利润286.2净利润29第四部份：财务指标分析301财务指标的选取301.1静态盈利分析指标301.2动态盈利分析指标312财务指标的分析322.1损益表及静态盈利分析322.2现金流量表及动态盈利分析332.3项目财务指标计算结果37第五部份：项目不确定性分析381项目盈亏平衡分析381.1项目保本销售均

6、价38深圳•巴厘岛投资可行性及收益分析报告第46页三明国际(中国)商业策划顾问公司SANMINGINT’L(CHINA)BUSINESSCONSULTANTCO深圳·巴厘岛1.2项目保本销售量391.3项目保本销售率392项目敏感性分析39第六部份：风险分析421按商业房地产寿命周期分类的风险及其防范421.1投资前期的风险421.2开发建设期间的风险421.3管理阶段风险432按风险的实质内容分类的风险及其防范432.1政策风险432.2市场风险432.3经营风险442.4财务风险442.5金融风险442.6信用风险4

7、43最主要风险剖析453.1市场风险453.2经营风险45第七部份：结论与建议461结论462建议46深圳•巴厘岛投资可行性及收益分析报告第46页三明国际(中国)商业策划顾问公司SANMINGINT’L(CHINA)BUSINESSCONSULTANTCO深圳·巴厘岛第一部份：项目总论1项目名称巴厘岛——中国首家女性FREE主题体验式潮流生活港（FREELIVINGMALLOFYOUNGWOMEN）2项目位置巴厘岛项目位于深圳市福田区华强北商圈，振华路与燕南路交叉路口处。项目周边的振华路与燕南路均为单行通车路，项目西望华

8、强北路，东靠上步中路，北依红荔路，南面不远就是深南中路。3项目周边目前现状项目的西边为华强北商圈，东面是深圳市的行政中心，再加上周围金茂礼都、都市·千千汇等中高档住宅楼盘和周岭鞋城、美眉城、金茂礼都商场、都市·千千汇等商业物业，所以项目周围不缺泛商业氛围和中高素质人流。4深圳•巴厘岛投资可行性及收益分析报告第46页三