天津工业地产介绍

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1、工业地产简介与分析一、天津工业现状1.天津工业地产市场情况市场供应天津市目前拥有4个国家级工业区和27个省级及省级以下工业园区。总工业园区规划面积近400平方公里。国家级园区l天津新技术产业园区l天津经济技术开发区及西区l天津港保税区l天津出口加工区省级及省级以下园区l天津空港加工区l天津市大港经济技术开发区l天津市东丽经济技术开发区l天津市海洋石化科技园区l天津市军粮城产业园区l天津市武清经济开发区l天津市津南经济技术开发区l天津市大王古经济开发区l天津市八里台工业园区l天津市福源经济开发区l天津市鑫达电子工业园区l天津市天宝经济技术开发区l天津

2、市西青经济开发区l天津市京津新城经济技术开发区l天津微电子工业区l天津市宁河经济技术开发区l天津市中北工业园区l天津市潘庄工业园区l天津市北辰经济技术开发区l天津市静海经济技术开发区l天津市双口工业园区l天津市子牙环保产业园区l天津市海洋石油工业园区l天津市蓟县经济技术开发区l天津化学工业区l天津逸仙科学工业区l天津市茶淀工业园区10如上图所示，天津的工业有这样几个特点：从地域分布上看，各区县都至少有一个省级开发区，而东丽、西青、津南和武清都有3个省级及省级以下开发区，是工业及工业园区相对繁荣的区域。从工业园区的级别上看，90%国家级开发区主要集中

3、在滨海新区（华苑新技术产业园区除外），而90%的省级开发区集中在市区周边。从成立时间上看，有几个高峰期，91-92年为一个高峰期（一个国家级，4个省级，成立地点为市区周边），96年为一个高峰期，泰达经济技术开发区开辟了3个子区，分别坐落于武清、汉沽、西青三个开发区内。03年为一个高峰区，共开辟了4个省级以上的开发区。在加工制造工业逐渐兴起的同时，为工业企业及第三方物流提供配套服务的各类物流园区相继兴起。10在目前建设完成开发区工业物流园区、保税区国际物流运作区、天津港散货物流中心、天津港集装箱物流中心、天津空港国际物流园区、天津空港物流加工区、天津

4、邮政物流中心和天津市物流货运中心等九大园区，总供给仓储面积在100万平米左右。市场需求随着城市工业的聚集效应逐渐形成，天津工业地产客户主要集中在电子、机械制造、汽车配件、化工等行业。目前，电子产业、汽车及配件、化工、机械制造业还有近期崛起的航空业与物流业，已经成为天津工业支柱产业。与工业发展相适应，各类专业开发区域相继建成，如泰达微电子工业园、化学工业区，空港的航空城等。高科技产业园区相继兴起，依托市区内教育科技优势形成新技术成果转化基地，也促进了研发厂房地产的发展。1.天津工业物业的发展模式目前天津的工业物业有多种发展模式，包括自上而下的政府引导

5、型模式（早期的MOTO，近期的空客项目），自下而上的企业自主开发模式（港强集团），上述两者相结合的开发模式，使用者购地自建模式（万事隆集团），内外资合资开发模式(美国普洛斯，丰树等有实力自主经营的公司)以及带租约收购模式(AMB这种基金投资收购一些带有租约的工业物业产品，以期获得稳定的长期收益的模式)。其中，政府引导还是工业地产开发的最主要模式。10由于政府在招商引资中的强势作用，天津工业地产的开发带有浓重的政府引导模式，工业厂房建设多是用于企业生产自用。总厂房设施供应面积1200万平米左右。全市出租型工业地产面积仅为25万平米左右，政府希望以吸引

6、企业投资建厂为首段，推动经济发展，增加地方税收，因此在土地条件方面都比较优惠。据了解，2005年本市主要工业园区用于工业地产开发的土地价格在平均250元/平方米左右，根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同，土地优惠政策还各有不同。这个价格仅为住宅用地的1/7到1/8，而从租金水平来看，本市的平均水平在0.7元—0.8元/天/平方米之间，且由于工业地产很多为定制或定向开发，因此回报周期长，风险较小，回报稳定。此外，一方面高新技术产业和轻工业用房具有较为宽广的适用性，用作写字楼租售未尝不可；另一方面，工业用地转为商业用地相对不难，在成规模的工业基地

7、中，建立相关配套设施成为发展商转变土地开发性质的正当理由。这也是吸引工业地产投资商的亮点之一。1.天津工业产品情况在产品方面，天津的工业地产也存在着一些的缺陷：标准厂房的设计单一，设计水平低，土地使用率低。天津的工业厂房基本上是"千房一面"，产品设计单调，很难找到能够满足特殊产业的厂房，小面积、可分割的厂房十分缺乏；由于产品设计的缺陷，往往可以设计成双层的标准厂房，建成单层，无形中就多浪费了一倍的土地，而在上海等地的开发区，多层的厂房比比皆是，就连物流用库也有多层的，通过合理的设计，既节约了土地资源，又为投资商创造了更大的利润空间。10天津工业地产

8、尚处于起步阶段，但其发展优势及后劲明显。这主要因为天津有雄厚的工业基础、便捷的自然交通区位、高水平的职业教育和人才素质以及