商业地产成功要诀

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1、姜新国：成功要诀——兼谈商业地产开发经验和教训案例商业地产要重时间、空间，商业网点影响范围有限，一定时间之内，才有价值。商业地产是有限的、有容量的。从时间上考虑，先做商业，后做房产，在某些项目中可以迅速提高房价，提高收益率。学商业地产要学规律、学方法、学案例。在商业地产面前，都是学生，每个商业地产都是个性的，都是根据特定的商圈特点，不能采用经验主义。一、综述——商业地产开发的基本规律商业地产是一个固化的资本，把钱变成能挣钱的项目。1、商业地产形式（1）产品开发，现金流+市场机遇（2）持有资产开发，新增物业开发，或存量物

2、业开发（3）不是造房子，旧改造也是开发2、价值表现规律，商业价值影响房地产价值商业利润支持租金，租金支持房价，利润、租金、房价这是商业地产的三要素。商业网点看产出能力，利润越好，租金越好，房价越高3、商铺和住宅的差异比较项目商业物业居住物业最终用途商业经营居住评判标准商业利润舒适安全便捷秘密经济景观升值条件经营或商业环境改善土地或居住环境改善消耗方式价值转移（中间商品）终端消耗获得方式投资购置类型经营性物业消耗型物业属性生产资料生活资料4、常见开发模式介绍国内三种开发模式深国投模式：廉价地引进沃尔玛，影院，升值，卖给美

3、国地产公司大连万达模式：出租，卖掉，房地产企业介入商业物业模式百联模式：商业物业，倒扣模式，手头有商业资源，包租5、开发类型单一型：纯商业地产，复合型：商住复合、商旅复合、商办复合、工商复合多元组合型：商旅办组合，商住办组合，工商办住组合等土地开发强度加大，会一个项目包含多个形态物业增多一般类型：（1）购物中心（有专业的，如家居中红星美凯龙）（2）特色商业街（有综合类、专业类、步行、地铁）（3）市场（综合市场、专业市场）最有生命力的形态，市场是我国最古老的商业形态，市字开始就有市场。最早的商业地产。（4）大型超市（５）

4、百货大楼（６）专业卖场：红星美凯龙国美（７）底层商铺和一般商场（８）社区商业中心、邻里中心——最近比较关注，商务部也是建议做的。社区商业中心适合组团型的城市，适合大型城市；中小城市城市半径小，中心竞争力强，不适合社区商业中心。邻里中心很难去模仿，在新加坡特殊的环境中产生的，中国高层空置严重很难做出规模型的邻里中心。（９）奥特莱斯：倾销库存。下架的，打折的。６、商业地产规划类型和理念类型规划理念类型规划理念商住、居住SOHO零售、旅游Outlets奥特拉斯商务、居住MOHO郊外商业商务区SBD商业、居住BLOCK商办住旅

5、停车HOPSA豪布斯卡商业、办公CBD商业、工业、商务Siliconvalley硅谷商业、休闲RBD商业街区、居住Lifestyle莱斯迪瑞商务、旅游TBD改善盈利状况7、开发顺序l先定位后拿地l先策划后规划（1）策划是引导性的规划，能是商业地产价值最大化。（2）规划是适应性的策划，要适合这块土地。（3）外国做规划，但不了解当地消费，无法做策划（4）好的方案应该规划中有策划，策划中有规划（5）策划的核心是定位l先文化后设计（1）商业是功能性的外套（2）文化又分为：建筑上的文化；商业上的文化每一条商业街都有它的文化表现好

6、的商业建筑要有情意趣、商景合一l先招商后建筑要懂得业态对建筑的要求l先融资后投资（1）融资中最吸引人的是利润的空间。（2）有了资金保障以后，项目可以长期发展（3）融资要有增值性，成长性l先经营后销售卖生意型的融资已经在市场中显现l先管理后开张必须有管理公司托盘，才能稳定经营，持续受益l先品牌后赚钱品牌在商品过剩时才有价值：产品供应多了，选品牌建立品牌的四个方面（1）合理的定位：在品牌形成的过程，三方参与，经营者，媒体，消费者。投资者有三怕：怕没资金，怕没资源，怕市场规划乱（2）突出个性，没有个性就有替代性（3）融入地域

7、文化：大的商业街都有自己的地域文化。王府井，南京路（4）注重赢利。商业地产不提倡雷锋精神，商业地产是资本，不赚钱不符合商业规律，而且要赚暴利，越好的商业建筑越好的商业街月租越高。8、开发流程产品开发流程以出售为最终结果，进行产品包装9、商业地产发展趋势高强度开发趋势，非商化趋势，要做的不像商业地产，数字化，卡通化，休闲化、模式化趋势10、商业地产开发的成功规律经营实心化，肯定要经营资产优质化，资产年年有增长项目品牌化，做商业地产就是做品牌开发系统化，复杂，每一个细节都要考虑到一、拿地——商业地产赢在前期掌握商业地产和价

8、格之间的关系，例如，上海20万；一线城市10万；一线城市以下7、8万平方米单价1、商业地产的前期研究商业用地判析一看城市地位：看人数看消费看收入、看规模、看（产业）经济、看发展（规划）城市功能、看就业情况，二看消费，看人数、看收入、看消费支出、看消费能力、看消费倾向可以做定位选项三看商圈，以自身为商圈，以一个特殊的商业环境为商圈，