各大卖场店铺的选址要求

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各大卖场店铺的选址要求2007-08-1417:43◎兴万家[超市]　　一、社区购物中心　　商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势　　物业要求：面积在10000--20000平方米之间，楼层不超过三层，层高以米为最佳，净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳　　二、社区型综合超市　　商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势　　物业要求：面积在2000--6000平方米之间，以单层面积不少于2000平方米，楼层数不超过两层为最佳，层高以5米为宜净高不低于3。2米，柱间距以8米*8米为宜，物业纵深要求以30-40米为佳　　◎北京物美[超市]　　一、便利店和便利超市　　1、立地：临交通主动线，可视性佳（50米以外易见），无进店障碍　　2、商圈：流动人口量4000人次天---8000人次/天　　3、物业：面积80平方米--500平方米，地上一层布局方正为佳　　二、综合超市　　1、立地：临交通主动线交汇处，把角为佳，容易发现　　2、商圈：以半径1。2公里的商圈中有2万户居发为宜。　　3、物业：单层面积1500平方米--6000平方米以上，不超过2层，以一层为佳，卖场以方形最好。　　三、大卖场　　1、立地：临交通主动线交汇处，客流车流量大，人流车流易进出　　2、商圈：以3公里为半径，内有居民30万人3、物业：单层面积8000平方米---30000平方米以上，层高5米，柱距8米，以一层最佳，不超过二层，可停车300辆◎沃尔玛[超市]　　一、对商圈的要求 　　1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人　　2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳　　3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平　　4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场　　5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳　　二、对物业的要求　　1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米　　2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）　　3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上　　4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米　　5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个　　6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接　　7、商场要求有一定面积的广场　　三、对停车场的要求　　1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位　　2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位　　3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米　　四、其它　　1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱　　2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求　　3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准　　4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期　◎欧尚[大买场]　　选址标准：　　A、单层不小于8000平方米，净高5.5米左右，柱距9×9米，承载量800～1000千克/平方米　　B、位于2条具有4车道的主干道的交叉口C、2.5～3公里内常住人口达到25～30万 　　◎铭可达[超市]　　基本要求指标　　1、区域：泛珠江三角洲、深圳（布吉、龙华、沙头角、松岗）、福建、长沙、重庆、广州。　　2、面积：主力店3000M2-5000M2，社区店1000㎡-1500㎡　　3、位置：繁华商圈（优先）及可培养的市场　　4、租金：根据项目商谈　　　　　　　　5、管理费：根据项目商谈　　6、装修期：主力店90天，社区店60天　　7、免租期：3个月——1年　　8、营业时间：9：00AM——10：00PM　　工程建筑要求指标　　1、楼层净高：3.8米以上　　　　2、结构：500KG/M2　　3、电力：主力店300KW，社区店100KW　　4、水：无特别要求　　5、空调：中央空调　　6、消防：提供合格的批文　　7、支柱跨度：6米—8米　　　　　　　　　　8、商业停车场：200—300个车位　　9、签约年限：繁华商圈8年，可培养市场10年　　◎百联集团[大买场]　　选址标准：　　A、城市主干道，社区人口密集区　　B、单层面积4000平方米以上开店计划：3家左右　　◎人人乐商业集团[大买场]　　选址标准：　　A、单层面积4000平方米以上，四层以内　　B、社区人口密集区，交通便利开店计划：2～3家◎易初莲花[大买场]　　选址标准： 　　总面积2万平方米左右，社区密集区，交通便利　　◎新一佳[大买场]　　选址标准：　　A、成都市方圆300公里内的县区城市，社区居民密集区或一类商圈　　B、总面积4000平方米以上不等，4.5米以上的层高　　◎易初莲花建筑标准指导要求　　编号内容较大的店较小的店业主意见　　NoItemBig（Salesarea>10000M²）Small（Salesarea<10000M²）OpinionofLandlord　　1地块地块形状：矩形或梯形临街面至少80米;通道不小于80米;深度宜为120～250米;地块面积宜为25000sq.m.以上.　　2柱距专用独立建筑：　钢筋混凝土结构，柱网距离为10.8mx10.8m;若钢结构，柱网距离至少为10.8mx10.8m.若Lotus店租用下层，业主在上层，单层店的柱网距离应保持在　10.8mx10.8m；若Lotus租用多层，柱网距离应保持在8.4x8.4m（见附件图号1)　　3楼层层高平顶建筑：卖场净高不小于5.3M~5.5M，后仓净高不小于6.8M,不大于7.5M.斜顶建筑：边部梁下净高4.5~4.8米，顶部梁下净高6米.后仓净高不小于6.8M.(附件图号2)　　4墙外墙为实墙面，抹灰后，可喷涂料或铺瓷砖。尽量减少使用玻璃幕墙　　5楼板荷载卖场800kg/平方米,后仓与冷库1000~1200kg/平方米；钢筋砼地面（200厚C30内配Φ12　150双向双层，卖场区及出租区耐磨粉3kg/㎡，后仓区耐磨粉5kg/㎡,平整度要求为6m±2mm）钢筋砼楼面(70厚C30内配Φ6　150双向，含耐磨面层，卖场区及出租区耐磨粉3kg/㎡，后仓区耐磨粉5kg/㎡，平整度要求为6m±2mm)地板表面：仓库及生鲜后仓通道硬化耐磨，卖场及出租区内铺PVC地板，办公区及设备用房铺瓷砖,生鲜加工间铺瓷砖。　　6卸货区考虑2或3辆40呎35吨集卡和4辆小卡车满载重量及回车空间，集卡旋转半径15米，斜坡道坡度参见(附件图号3)　　7停车面积(数量)400～600车位(上海,北京,广州)150～300车位(上海,北京,广州以外)每个车位约需22平方米600～1000自行车位　　8货梯两层：2部5吨货梯三层：2部5吨货梯，1部3吨货梯。如果有地下室，必须有一部货梯直达地下室。自动人行步道11º。二层：2部，三层：4～6部。（如有地下室或楼面停车场，则必须有上下的自动人行步道）9供水200（小店）～250（大店）吨/天　　10供气通常320m³/h（不包括空调用气）　　11排水配有化粪池、隔油池、排油烟装置等，并符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收　　12消防满足易初莲花的营运要求，同时符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责），要求设置煤气报警与联动装置 　　13空调通风管道式分体空调（60KW）还是中央式空调要根据当地情况确定。卖场正气压，卖场和出租区的新风，排烟要符合消防要求。温度要求：夏天２4度；冬天１８度。　　14电话100对通局电缆到交换机房，并开通36门直线,2条数据线,其中中继线16条,交换机容量128门　　15环保符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责）　　16绿化符合国家及当地标准及易初莲花的要求，并能最终通过当地验收　　17店招Signage免费广告牌位置分配：高炮占用2个位置；门头占用2个位置。业主负责所有审核及执照申请。(参见附件：概念设计立面图）　　18出租区域7,000㎡(max)4,000㎡(max)　　19后仓上海、北京、广州：800~1,000m2其它地方：1,000~1,200m2　　20噪音General＞45dB(A)@1meterradium;utilityarea＞75dB(A)@1meterradium(max)　　21供电方式及变压器2of2500KVAdrytransformers干式变压器,10/0.4kvDyn1150hz双电源双回路供电2of1250KVAdrytransformers干式变压器,10/0.4kvDyn1150hz双电源双回路供电　　22发电机容量1000kw油罐容量可持续1.5天或6吨，业主需提供油罐位置800kw油罐容量可持续1.5天或6吨业主需提供油罐位置　　23室外场地重载路面（承重35吨）、停车场、绿化树种、景观等须按照易初莲花的要求或提供的图纸施工　　24人防要求符合国家及当地标准及易初莲花的要求，并能最终通过当地验收　　25建设用地规划文件须由业主负责在租赁协议签约前提供备注：要求业主提供当地水、电、气、汽的价格。　　◎仓储式超市建筑要求　　1、建筑面积：10000—20000平方米，最好一层，最高两层；建筑净高5米以上，进深最少60米；柱距8.7米左右；　　2、地面荷载：1500公斤/平方米，面层为耐磨硬化剂地面；　　3、用电荷载：2×800KVA,双回路用电；　　4、照明:照度不小于600lux；　　5、用水:主要以生活用水和生鲜冷冻用水为主,日用水量40吨；　　6、冬季采暖:18摄氏度—20摄氏度；　　7、夏季制冷:24摄氏度—26摄氏度；　　8、通讯:一条DDN数据专线积20门电话(应有一条中继线)；　　9、收货区:应有8个左右火车停车位,可满足40尺集装箱卸货及转弯半径的要求；　　10、进出口：顾客进出应与车辆进出分开；　　11、停车场：机动车停车位不少于300个，自行车位不少于400个。9供水200（小店）～250（大店）吨/天　　10供气通常320m³/h（不包括空调用气）　　11排水配有化粪池、隔油池、排油烟装置等，并符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收　　12消防 满足易初莲花的营运要求，同时符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责），要求设置煤气报警与联动装置　　13空调通风管道式分体空调（60KW）还是中央式空调要根据当地情况确定。卖场正气压，卖场和出租区的新风，排烟要符合消防要求。温度要求：夏天２4度；冬天１８度。　　14电话100对通局电缆到交换机房，并开通36门直线,2条数据线,其中中继线16条,交换机容量128门　　15环保符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责）　　16绿化符合国家及当地标准及易初莲花的要求，并能最终通过当地验收　　17店招Signage免费广告牌位置分配：高炮占用2个位置；门头占用2个位置。业主负责所有审核及执照申请。(参见附件：概念设计立面图）　　18出租区域7,000㎡(max)4,000㎡(max)　　19后仓上海、北京、广州：800~1,000m2其它地方：1,000~1,200m2　　20噪音General＞45dB(A)@1meterradium;utilityarea＞75dB(A)@1meterradium(max)　　21供电方式及变压器2of2500KVAdrytransformers干式变压器,10/0.4kvDyn1150hz双电源双回路供电2of1250KVAdrytransformers干式变压器,10/0.4kvDyn1150hz双电源双回路供电　　22发电机容量1000kw油罐容量可持续1.5天或6吨，业主需提供油罐位置800kw油罐容量可持续1.5天或6吨业主需提供油罐位置　　23室外场地重载路面（承重35吨）、停车场、绿化树种、景观等须按照易初莲花的要求或提供的图纸施工　　24人防要求符合国家及当地标准及易初莲花的要求，并能最终通过当地验收　　25建设用地规划文件须由业主负责在租赁协议签约前提供备注：要求业主提供当地水、电、气、汽的价格。　　◎仓储式超市建筑要求　　1、建筑面积：10000—20000平方米，最好一层，最高两层；建筑净高5米以上，进深最少60米；柱距8.7米左右；　　2、地面荷载：1500公斤/平方米，面层为耐磨硬化剂地面；　　3、用电荷载：2×800KVA,双回路用电；　　4、照明:照度不小于600lux；　　5、用水:主要以生活用水和生鲜冷冻用水为主,日用水量40吨；　　6、冬季采暖:18摄氏度—20摄氏度；　　7、夏季制冷:24摄氏度—26摄氏度；　　8、通讯:一条DDN数据专线积20门电话(应有一条中继线)；　　9、收货区:应有8个左右火车停车位,可满足40尺集装箱卸货及转弯半径的要求；　　10、进出口：顾客进出应与车辆进出分开；　　11、停车场：机动车停车位不少于300个，自行车位不少于400个。◎大型仓储式超市的基本场地要求和建设标准　　标准大致如下： 　　一、面积要求：　　1、占地面积：约20000平方米；　　2、卖场面积：单层约10000平方米,如达不到,单层不低于5000平方米,总经营面积10000-15000均可；　　3、停车场面积：提供约10000平方米获200个地上专用免费车位；　　4、房屋：主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可；　　5、卖场：卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为7：4，柱距8-10米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化；　　6、层高：净高不低于3.5—4米；　　7、地面：铺设象牙白活浅色工业超市专用砖；　　8、内墙：白墙耍如娇气；　　9、照明：配知识和大型超市及卖场要求两度的照明设施（具体参考使用方工程部施工图纸）；　　10、坡梯:卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯(不超过12度的)；　　11、货梯和卸货区：两部3吨以上的货梯，地面一层不少于500平米的专用卸货区，本商场周边需有环形车道以方便购物车及货车进出；　　12、标及招牌：提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌。　　二、房屋及场地的建筑配置要求：　　甲方向乙方移交的房屋和场地要满足下述的条件：　　1、按乙方设计方案要求和乙方书面确认的施工图纸反映的设计要求完成房屋和买场地的建造工程；　　2、房屋建筑主体结构坚实、防水、保温。各类电力、照明、供热、中央空调、给排水、消防、天然气和电讯系统等使用状态良好，且均符合中国和当地的建筑标准、环境保护法的规定和设计要求，施工质量达到优良；　　3、照明系统的安装、卫生间的建造等；　　4、房屋已建好变配电室并配备双路低压电力供给1400—1600千伏安（不含空调用电）　　5、房屋配备给水供应150吨/日，完成全部给、排水系统及设施；　　6、配置消防系统及设施，包括：防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室等；　　7、范围场地室内设计温度：夏季27摄氏度、冬季16—18摄氏度，完成可以独立控制的中央空调系统及设施，自控系统等；　　8、房屋已配备独立的水、电、天然气计量表；　　9、房屋中已配备可不少于40条电话之嫌；　　10、完成符合设计要求的各类储水池、隔油池、化粪池等；　　11、取得当地有关主管部门颁发的建筑结构验收合格证书和各项装修、改造工程验收合格证书；　　12、按设计规划完成室外道路和停车场，并已获有关部门批准可投入使用；　　13、完成各类室外管线工程；　　14、完成路灯和绿化等室外工程；　　15、取得室外工程验收合格证书。 ◎铜锣湾广场（CMALL摩尔）　　选址标准：　　1、一、二、三类城市；　　2、城市人口60万以上；　　3、城市年GDP在500亿元人民币以上；　　4、项目建筑面积：65000㎡以上；　　5、合作期限：20—25年；　　6、交通便利，在交通要道交汇处，有大岭大量停车位；　　7、技术制表另行提供。　　◎铜锣湾百货店　　选址标准：　　1、地理位置：城市的核心商圈—商业中心内或商业新区，附近又超市、饮食、娱乐等商业项目配套，交通便利；　　2、面积：20000㎡2-45000㎡2以上；　　3、单层面积：6000㎡2以上；　　4、合作期限：18-25年；　　5、标准层高：首层层高不低于5.5m,二层以上层高不低于5m；　　6、楼板承重：不低于450kg/㎡；　　7、柱距：不小于8m×8m；　　8、配套设施：扶梯、货梯、中央空调、防火分区、卸货区等；　　9、停车为：200个以上。　　◎国美电器3C店　　3C店类型规划　　一、商业街店----临街商铺（一层）。处于市级商圈、区级商圈。　　二、店中店　----在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。处于市级商圈、区级商圈。　　三、社区店　----位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右（一层）。　　四、特定市场店----手机、IT一条街（一层）。市级手机、IT一条街。　　五、交通枢纽店----位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。3C店规模要求　　一、小型店：30～50平米。　　二、中型店：80～120平米、160～240平米。三、大型店：260～320平米。四、旗舰店：400平米左右。 　　原则上小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。　　◎五星电器　　选址标准：　　A、总面积3000～6000平方米左右不等　　B、地段较为成熟，有一定的竞争力　　◎永乐电器　　选址标准：　　A、总租赁面积2500平方米以上不等，层高不低于3米　　B、交通便利，有足量停车位　　◎苏宁电器连锁发展选址要求　　随着苏宁电器在全国的连锁扩张，在全国不同地区和级别的城市均需要符合开设商场条件的商业物业。具体区域要求如下：　　市场类别要求开店区位店面规模　　副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上　　区域商圈4000平米以上　　大型社区3000平米以上　　地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上　　县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上　　苏宁电器连锁店选址标准如下：　　产权：独立、清晰的产权　　区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利　　面积：3000平方米以上　　楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼　　广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场　　设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）铜锣湾百货店选址标准：2007-08-1417:24铜锣湾百货店选址标准： 1、商圈基本要求1）、城市的商业中心、规划中大型商业地块：参照物主要有大中型超市、购物中心、大卖场、专卖店、银行、干洗店、冲印店等服务设施。凡上述类型的设施集中的地段可作为考虑的备选点；2）、交通便利性：公交车、小车、摩托车、自行车等交通工具来往畅通，使得顾客便利通达店址；3）、城市人口：40万以上。2、物业基本要求1）、项目建筑面积：单层店面积：15,000㎡以上（首层）；多层店面积：20,000㎡—30,000㎡(每层面积：4,000㎡以上)；2）、楼高三层以上，首层层高5m，二层以上层高4.5m；3）、楼板承重：450kg/㎡；4）、柱距：8m×8m；5）、配套设施：扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；6）、广场面积：门前广场面积至少1,000㎡；7）、中庭面积：中庭面积(包含电梯井)至少500㎡；8）、停车位：100个/10000㎡。铜锣湾广场(CMALL)选址标准：1、商圈基本要求：1）、大型商业地块：属于城市现有的和规划的大型商业地块；2）、交通便利性：临近城市主干道，道路通达物业所在地点的数量多、级别高，使得顾客可便利通达店址；3）、城市人口：80万以上。 2、物业基本要求1）、项目建筑面积：30,000㎡以上；2）、楼高三层以上，首层层高5m，二层以上层高4.5m；3）、楼板承重：450kg/㎡；4）、柱距：8m×8m；5）、配套设施：扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；6）、广场面积：门前广场面积至少1,000㎡；7）、中庭面积：中庭面积(包含电梯井)至少500㎡；8）、停车位：100个/10000㎡。百度首页|百度空间|登录商业地产营销策划思想库长期致力长三角地产营销（商业地产、复合地产、时尚地产）理论研究和操盘实践主页博客相册|个人档案|好友查看文章各商业业态的选址要求2007-08-1417:21商业店面选址要求目录：　　一、经济型酒店　　二、咖啡店　　三、超市　　四、火锅店　　五、普通餐厅连锁快餐厅　　六、面馆　　七、一般精品店、服饰、运动品牌专卖店　　八、酒吧、茶餐厅等　　九、电器卖场　　十、国美电器　　十一、KFC麦当劳　　十二、便利店 　　一、经济型酒店选址要求：　　1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。　　2、建筑要求：独栋，周边有停车场。　　3、面积租期：建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。　　4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。　　二、咖啡店选址要求：　　1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。　　2、建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少10个以上。　　3、面积和租期要求：一般在300——500平米之间。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。　　三、超市选址要求：　　1、商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势；社区型综合超市　　商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。　　物业要求：　　2、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳；　　3、面积和租期：便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。　　4、合作方式：租赁、联建、购买　　四、火锅店选址要求： 　　1、商圈选择：选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。　　2、建筑要求：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。楼上商铺亦可。　　3、面积和租期：150~500平方米，租期至少2年。　　五、普通餐厅、快餐连锁等。　　1、商圈选择：商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。　　2、建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。　　3、面积和租期：一般要求不得少于三年，面积快餐店要求200~500平方米；大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米。　　六、面馆　　1、商圈选择：面馆是中式普通快餐的经营形态，原料加工半工厂化，制面、和面、切面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品，大大缩短了生产时间，满足人们速食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域。。。　　2、建筑要求：同餐厅　　3、面积租期要求：80~200平方米。2年以上。　　七、一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店选址要求：　　1、商圈选择：商业气氛浓厚，客流量大，人气旺的高档综合商场附近；知名度及客流量佳的高业街(客流需满足目标顾客群特征)；知名度高的店铺附近(如：麦当劳、肯德基附近)；大规模住宅区附近；　　2、建筑要求：商店可见度强，格局是浅方型最佳，门面不少于3米宽，且越宽越佳，橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。　　3、面积和租期：租期至少一年。面积15平方米到80平方米。一般40平米到 80平方米为最佳。　　八、茶坊、酒吧　　1、商圈选择：消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。　　2、建筑要求　　茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层。　　3、面积、租期要求：50~400平方米。2年以上。　　九、电器连锁（苏宁、五星等）　　1、商圈选择：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市（百强县优先），副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈。　　2、建筑要求：：独立、清晰的产权。楼层从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼；物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场；有正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）　　3、面积和租期：副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上；区域商圈4000平米以上；大型社区3000平米以上；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上。租期10年以上。　　十、国美电器　　1、商圈要求：　　1）商业街店----临街商铺（一层）。处于市级商圈、区级商圈。　　2）店中店----在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。处于市级商圈、区级商圈。 　　3）社区店----位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右（一层）。　　4）特定市场店----手机、IT一条街（一层）。市级手机、IT一条街。　　5）交通枢纽店----位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。　　3C店规模要求　　2、建筑要求：独立、清晰的产权；楼层从一楼开始，楼层不超过四楼，楼层不超过三楼　　非店中店要有开阔的停车场地和门前广场；使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）　　3、面积租期要求：1）小型店：30～50平米。2）中型店：80～120平米、160～240平米。3）大型店：260～320平米。四、旗舰店：400平米左右。　　4、开店原则：小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。　　十一、KFC、麦当劳　　1、商圈要求：城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费支持　　2、建筑要求：1）楼板到梁底高度，不得低于3米。；2）楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/㎡，餐厅区活荷载为250kg/㎡；3）供电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表；4）供水：甲方提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5㎏/㎝2，并具有相应的用水指标；5）排水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸；6）隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系；7）化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域；8）排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm×700mm；8）招牌：在门脸上方提供招牌安装位置；　　9）空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/㎡/小时，用餐区应不小于350卡/㎡/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。（如KFC自设甲方提供室外机位置）；　　10）设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力；11）卸货车位：甲方提供临时卸货车位；12）乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。　　13）消防系统：乙方自设消防系统并与甲方连通；14）电话：甲方提供两条电话线路。 　　3、面积租期：首层，350平方米（使用面积），门面12米。租期要求10年以上至少。　　十二、便利店　　连锁便利店的发展战略与百货公司和大型连锁超市不同，它在进入某个目标市场之前先划分商圈，再根据既定的原则，在商圈范围内选择合适的店址。　　1．商圈划分　　商圈的划分不是以服务半径为原则，而是以便利性为原则，即以住宅小区为商圈的重心，根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围。商圈确定后，便要根据既定的选址原则，在商圈范围内寻找合适的铺面，然后再根据已确定的铺面位置和面积，决定该商圈内的便利店数量。　　2.选址的原则　　(1)居民区入口处或主要交通道路。便利店的目标顾客为稳定的居民，应考虑居民出入小区的路线。　　(2)面积限制在50—200平方米以内。这个面积限制是便利店的最佳面积范围，既不会因面积太大而导致投入(例如便利店的设备和装修等)和费用(例如租金与人工费用等)太高，又可以保证有足够的商品陈列面摆放所需的商品。　　(3)便利店应保证在建设物的底层开设店铺，一般不要设在夹层或二层，楼层间高度保证在3米以上。　　(4)足够的配电功率，完善的水电和消防设施等。　　1150米半径内居民不少于1万人，其中200米半径内不少于2000户；　　2、位于社区商业中心街道（动线上）。东西走向街道最好座北朝南；南北走向街道最好座西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角；　　3、与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻；　　4、独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米；　　5、门窗可改装为落地式大玻璃结构；　　6、店铺产权清晰且至少可使（租）用6年； 　　7、有正常排水排污通讯五台空调主机位；　　8、店前空地不少于店内经营面积，可停放20辆以上自行车及摩托车。店前或附近50米内可停放2辆以上小汽车；　　9、店面、店侧及店前可发布（安装）30平方米以上的广告牌；　　10、社区居民文明素质较高，治安状况良好；　　11、社区交通方便、通畅，与过街天桥、过街地下通道、公共汽车站、地铁站口、轻轨站口等人流量较大的公共交通设施相邻；　　12、社区地方政府执法文明，注重社区文化建设。　　从以上12个条件可以看出，连锁店的选址不但考虑到了人流数量，比如规定半径内的居民数量，还考虑到了有效人流，比如规定最好在超市、学校等音像文化消费者集中的地方开店。它还考虑到了交通、治安、宣传、朝向等各个细节，这些规定尽可能的保证了店铺的选址科学化、正规化。　　开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类：　　1住宅的种类：分为单身住宅,普通小区住宅(分大、中型),公寓(分电梯大楼、普通公寓),高级住宅区。以上的住宅种类都适于开设便利店，但贫民区、老人住宅区则不太适合。　　2住户的构成。便利店的客户群以10至30岁的青壮年为主，单身男女尤其重要。如以职业类别来看，司机、工厂上班者等蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的对象。　　圈团内有助于便利店设立的设施有下列几种：中小型企业(内部没有餐厅),中大型医院,大学、专科院校及高中职校,24小时工作的大、中型工厂(三班制),消防队、警察局、市政府,公园及广场,车站附近,大型集中住宅区。商圈未来发展的具体考虑如下：地区内人口及户数的增加,新设车站的计划,学校的建设计划,马路新设、增设及拓宽计划,小区住宅的兴建计划,商圈内的竞争性。商圈内的竞争性，指的是城区内有大型店、同类店或商户聚集较多时，要先确定是否还有设店的空间。家乐福选址实例分析2007-08-1417:13一个“空降兵”　　“每次家乐福进入一个新的地方，都只派1个人来开拓市场。进台湾家乐福只派了1个人，到中国内地也只派了1个人。”9月11日，家乐福的企划行销部总监罗定中用这句令记者吃惊不已的话做他的开场白。　　罗解释说，这第一个人就是这个地区的总经理，他所做的第一件事就是招一位本地人做他的助理。然后，这位空投到市场上的光杆总经理，和他惟一的员工做的第一件事，就是开始市场调查。他们会仔细地去调查当时其它商店里的有哪些本地的商品出售，哪些产品的流通量很大，然后再去与各类供应商谈判，决定哪些商品会在将来家乐福店里出现。一个庞大无比的采购链，完完全全从零开始搭建。 　　这种进入市场的方式粗看难以理解，但却是家乐福在世界各地开店的标准操作手法。这样做背后的逻辑是，一个国家的生活形态与另一个国家生活形态经常是大大不同的。在法国超市到处可见的奶酪，在中国很难找到供应商；在台湾十分热销的槟榔，可能在上海一个都卖不掉。所以，国外家乐福成熟有效的供应链，对于以食品为主的本地家乐福来说其实意义不大。最简单有效的方法，就是了解当地，从当地组织采购本地人熟悉的产品。　　1995年进入中国市场后，短时间内家乐福便在相距甚远的北京、上海和深圳三地开出了大卖场，就是因为他们各自独立地发展出自己的供应商网络。根据家乐福自己的统计，从中国本地购买的商品占了商场里所有商品的95％以上，仅2000年采购金额就达15亿美元。除了已有的上海、广东、浙江、福建、及胶东半岛等各地的采购网络，家乐福还会在今年年底分别在中国的北京、天津、大连、青岛、武汉、宁波、厦门、广州及深圳开设区域化采购网络。　　十字路口的商圈这个“空降兵”的落点注定是十字路口，因为Carrefour的法文意思就是十字路口，而家乐福的选址也不折不扣地体现这一个标准———所有的路都开在了路口，巨大的招牌500米开外都可以看得一清二楚。而一个投资几千万的店，当然不会是拍脑袋想出的店址，其背后精密和复杂的计算，常令行业外的人士大吃一惊。　　根据经典的零售学理论，一个大卖场的选址需要经过几个方面的详细测算：　　第一就是商圈内的人口消费能力。中国目前并没有现有的资料（GIS人口地理系统）可资利用，所以店家不得不借助市场调研公司的力量来收集这方面的数据。有一种做法是以某个原点出发，测算5分钟的步行距离会到什么地方，然后是10分钟步行会到什么地方，最后是15分钟会到什么地方。根据中国的本地特色，还需要测算以自行车出发的小片、中片和大片半径，最后是以车行速度来测算小片、中片和大片各覆盖了什么区域。如果有自然的分隔线，如一条铁路线，或是另一个街区有一个竞争对手，商圈的覆盖就需要依据这种边界进行调整。（参见上图）　　然后，需要对这些区域进行进一步的细化，计算这片区域内各个居住小区的详尽的人口规模和特征的调查，计算不同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人均可支配收入等等许多指标。家乐福的做法还会更细致一些，根据这些小区的远近程度和居民可支配收入，再划定重要销售区域和普通销售区域。　　第二，就是需要研究这片区域内的城市交通和周边的商圈的竞争情况。如果一个未来的店址周围有许多的公交车，或是道路宽敞，交通方便。那么销售辐射的半径就可以大为放大。上海的大卖场都非常聪明，例如家乐福古北店周围的公交线路不多，家乐福就干脆自己租用公交车定点在一些固定的小区间穿行，方便这些离得较远的小区居民上门一次性购齐一周的生活用品。　　当然未来潜在销售区域会受到很多竞争对手的挤压，所以家乐福也会将未来所有的竞争对手计算进去。传统的商圈分析中，需要计算所有竞争对手的销售情况，产品线组成和单位面积销售额等情况，然后将这些估计的数字从总的区域潜力中减去，未来的销售潜力就产生了。但是这样做并没有考虑到不同对手的竞争实力，所以有些商店在开业前索性把其它商店的短板摸个透彻，以打分的方法发现他们的不足之处，比如环境是否清洁，哪类产品的价格比较高，生鲜产品的新鲜程度如何等，然后依据这种精确制导的调研结果进行具有杀伤力的打击。 　　当然一个商圈的调查并不会随着一个门店的开张大吉而结束。家乐福自己的一份资料指出，顾客中有60％的顾客在34岁以下，70％是女性，然后有28％的人走路，45％通过公共汽车而来。所以很明显，大卖场可以依据这些目标顾客的信息来微调自己的商品线。能体现家乐福用心的是，家乐福在上海的每家店都有小小的不同。在虹桥门店，因为周围的高收入群体和外国侨民比较多，其中外国侨民占到了家乐福消费群体的40％，所以虹桥店里的外国商品特别多，如各类葡萄酒，各类泥肠，奶酪和橄槛油等，而这都是家乐福为了这些特殊的消费群体特意从国外进口的。南方商场的家乐福因为周围的居住小区比较分散，干脆开了一个迷你SHOPPINGMALL，在商场里开了一家电影院和麦当劳，增加自己吸引较远处的人群的力度。青岛的家乐福做得更到位，因为有15％的顾客是韩国人，干脆就做了许多韩文招牌。　　高流转率与大采购超市零售业的一个误区是，总以为大批量采购压低成本是大卖场修理其它小超市的法宝，但是这其实只是“果”而非“因”。商品的高流通性才是大卖场真正的法宝。相对而言，大卖场的净利率非常低，一般来说只有2－4％，但是大卖场获利不是靠毛利高而是靠周转快。而大批量采购只是所有商场商品高速流转的集中体现而已。而体现高流转率的具体支撑手段，就是实行品类管理（CategoryManagement），优化商品结构。根据沃尔玛与宝洁的一次合作，品类管理的效果是销售额上升32．5％，库存下降46％，周转速度提高11％。　　而家乐福也完全有同样的管理哲学。据罗介绍，家乐福选择商品的第一项要求就是要有高流转性。比如，如果一个商品上了货架走得不好，家乐福就会把它30厘米的货架展示缩小到20厘米。如果销售数字还是上不去，陈列空间再缩小10厘米。如果没有任何起色，那么宝贵的货架就会让出来给其它的商品。家乐福这些方面的管理工作全部由电脑来完成，由POS机实时收集上来的数据进行统一的汇总和分析，对每一个产品的实际销售情况，单位销售量和毛利率进行严密的监控。这样做，使得家乐福的商品结构得到充分的优化，完全面向顾客的需求，减少了很多资金的搁置和占用。　　涉及具体营运的管理，罗特意用“RetailisDetail”这句简洁无比的英语来解释。举生鲜食品为例，流运的每一个过程点都要加一个控制点，从农田里采摘上来，放在车上，放在冷库里，放到商场货架上，全都要加以整理剔除和品质控制。然后生鲜食品放在货架上被第一批顾客采购了以后，还要进一步的整理。所有的这一切，都需要对一些细节进行特别的关注。家乐福在这方面发展出一套非常复杂的程序和规则。例如说食品进油锅的时候油温是多少度，切开后肉类保鲜的温度是多少度，多少时间必须要进行一次清理货架，商品的贴标签和商品新鲜度的管理，全都有详详细细的规定，用制度以确保自己“新鲜和质量”的卖点不会走样变形。为了使制度能够被不折不扣的执行，员工的培训也完全是从顾客的角度出发的，让他们把自己当成消费者来进行采购，结果当他们看到乱成一团的蔬菜，自己也不愿意买，终于对管理制度有了深刻的理解。　　这个从一个空降兵开始出发的事业，现在已经变成了15个城市里27个商场，转眼间将家乐福的旗帜插上中国各个消费中心城市的制高点。沃尔玛经典的“以速度抢占市场”哲学（SPEEDTOMARKET），被家乐福抢了先机。家乐福的选址基本要求2007-08-1417:12徒步圈，指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。自行车圈，指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。机动车圈，指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。主要指标的基本建筑要求：楼层层高 卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米柱距要求柱网开间10×10米楼板载荷卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米卸货区考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位500—700个汽车位　800—1000个自行车位货梯2部5吨货梯发电机容量2400—3200KVA建筑物长宽比例10：7或10：6 建筑占地面积15000平方米以上土地性质商业用地消防符合国家及当地标准并能通过验收其他要求供水、供气、通讯设施、空调到位一、地理位置要求：1、交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）2、人口密度相对集中，3、两条马路交叉口，其一为主干道4、具备相当面积的停车场，比如在北京至少要求600个以上的停车位二、建筑物要求：1、建筑占地面积15000平米以上2、最多不超过两层3、总建筑面积2万-4万4、转租租户由家乐福负责管理5、建筑物长宽比例：10：7或10：6三、停车场要求：至少600个机动车停车位，非机动车2000平米以上，免费提供家乐福公司及顾客使用。它对工程建设比较严格的要求、较低的租金、长期的租赁合同（一般是20年-30年）。