作业成本法在物业管理企业成本管理中的应用研究

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1、作业成本法在物业管理企业成本管理中的应用研究摘要：当前以产品为成本对象的传统管理方法已经滞后于物业管理等新兴服务行业的成本管理的需求。本文提出了运用作业成本法优化作业流程，进行作业成本管理的观点，通过设计作业成本法在物业管理企业应用的实施模式并结合案例研究，探索作业成本法在物业管理企业的创新应用，以期为物业管理企业的成本管理构建一个更加科学合理的方法体系。关键词：作业成本法物业管理成本管理目前我国物业管理收费一般按照政府指导价结合市场竞争机制来制定收费价格，受政府管制的物业管理企业在市场竞争环境下，物业管理收费价格上调空间不大，由

2、于人工成本等物业管理成本在逐年增长，笼统地以产品为成本对象的传统管理方法已经滞后于物业管理的成本管理需求，而物业管理行业本身就是一个微利行业，如果希望持续性发展，必须对成本进行精细化管理，尽量减少或消除不增值作业、增加增值作业，挖掘新的利润增长点，而作业成本法正是最好的选择。一、作业成本法的发展20世纪80年代，随着以MRPII为核心的管理信息系统的广泛应用，以及计算机集成制造系统(CIMS)的兴起，直接人工费用普遍减少，间接成本相对增加，明显突破了传统成本法中“直接成本比例较大”的假定。美国实业界普遍感到产品成本信息与现实脱节。

3、在此背景下，大批西方会计学者开始对传统的成本会计系统进行全面的反思。美国的卡普兰与约翰逊两位教授合作出版了轰动西方会计学界的专著《相关性消失：管理会计的兴衰》。卡普兰和约翰逊认为：伴随着竞争的加剧，技术的尖端化和管理上适时制的应用，传统成本会计系统和管理会计系统与“决策有用性目标”的相关性越来越差，新的管理会计系统既要提供“过程式控制信息”，又要提供创造价值的“战略性获利能力信息”，作业成本法应运而生。作业成本法在行业领域应用方面，也由最初的制造行业扩展到保险、银行、物业管理、零售、铁道运输、医疗卫生等服务行业。例如ABC成功地应

4、用于数据服务公司(DataServices,Inc.)、AT&T公司、消防基金公司(Fireman'sFund)、美国快递公司(AmericanExpress)、海军供给司令部等。二、作业成本法的原理作业成本法是以作业为基础，设立作业中心，根据资源动因进行资源归集，形成作业成本库，然后再根据作业动因，把作业成本精确地分配到最终成本对象，通过成本动因找出增值作业和不增值作业的原因，从而减少或消除不增值活动而不增加过多的成本，作业成本法的目的在于作业成本管理，是以提高客户价值、增加企业利润为目的的新型集中化管理方法。三、作业成本法在物

5、业管理企业的应用设计模式为了使本文的研究对大部分物业管理企业都具有参考价值，本文所研究的成本主要指大多数物企业经常发生的物业管理成本，详见图1。四、作业成本法在物业管理企业应用的案例研究（一）本文选择该案例研究目的本文选取上海市Z物业管理有限公司（以下简称该公司）作为案例研究对象，是出于以下考虑：1.上海是中国房地产发展的前沿城市之一，物业管理总体比较先进。该公司成立于1998年6月，是一家从事高档物业管理及物业咨询的企业，具有全国物业管理一级资质，年度物业管理面积在100万平方米以上，物业管理类型多样，涉及多层、小高层、别墅、商

6、铺、会所等，目前使用了物管费收缴ERP软件、财务金蝶EAS软件等集成系统软件，物业管理经验丰富。2.本文通过设计作业成本模式在该公司的应用，论证了作业成本法在物业管理企业应用的可行性和科学性，以期改善该行业的成本管理方式，促进物业管理企业的健康快速发展。（二）作业成本法在该公司的具体应用本文选取该公司2012年度两个比较有代表性的物业管理小区为研究对象，这两个小区为上海市松江区九亭镇的甲乙两个相邻小区，具体情况如下：甲小区为九亭花园，管理面积为46.51万平方米，全部为多层，物管费标准为0.9元/平方米/月，绿化率为35%,容积率

7、为1.2。乙小区为上海弄里人家，管理面积为15.17万平方米，其中：别墅为4.77万平方米，物管费标准为2元/平方米/月，绿化率为41%，容积率为0.7;小高层为10.4万平方米，物管费标准为1.7元/平方米/月，绿化率为32%,容积率为2。在客户维系中，因为甲小区创造的收入高于乙小区，因此公司领导初步认为应重点对小区规模较大、物管费收入较高的甲小区投入更多的资源加以重点维护，现运用作业成本法对该公司2012年度管理的甲乙两个小区进行成本测算和效益分析。1.划分作业中心主要作业中心有：保安部、保洁部、绿化部、工程管理部和客户服务部

8、等。1.明确各项作业活动耗费的资源（数据来源于公司ERP系统，详见表1）2.分步计算甲乙小区的作业成本第一步，根据作业成本动因，确认间接成本作业动因分配率，详见表2。第二步，根据作业动因分配率分配间接成本，详见表3。第三步，计算甲乙小区总物业管理成