望京天地整合推广方案

《望京天地整合推广方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、望京天地2006整合传播提案第一部分市场分析1、市场环境与需求近几年来，镇江市房地产每年的开工面积在100万平方米左右，这一数字仍在上升。03年镇江商品房销售面积为60万平米，04年为78万平米，05年约为100万平米（其中05年上半年为62万平米，下半年锐减约为40万平米）。由此看出，前两年至今年年初镇江楼市的“井喷”现象，主要原因之一，是大规模的拆迁。但是，05年拆迁量放慢了脚步。根据市政府有关权威部门透露，05年的拆迁计划在80-90万平方米之间。截至11月份已经完成了74万平米。镇江目前拥有10500套房源，约110万平方米，按现在的月平均销售700套来计

2、算，如果不考虑增加房源的话，需要约15个月的时间才能消化。按这样的计算方式，南京目前的房源需要14个月，上海需要11个月。由此看出，镇江的供大于求形势更严峻。由于供应量的加大和拆迁总量的偏小，2006年镇江楼市总体销售将呈现一种滞胀局面。但由于镇江价格尚处于江南谷底，尚有上升空间。至2004年底，镇江市出让经营性用地共6095亩，05年供应5300亩，虽然05年低于04年，但从土地到住宅有一种迟到效应，06年镇江楼市总体量将会加大。供需矛盾也会加剧。买房人的选择空间扩大，楼市竞争加剧。12月，镇江商品房交易量突升，达到832套，比11月的648套高出184套，给镇

3、江楼市注入了强心剂。但是，仔细分析其中交易量构成，我们还会发现一些惊喜：12月份的商业用房交易量陡然上升（已超过120套）。“红豆购物广场”、“望京天地”、“旺角广场”、“龙吟坊”等特色商业地产显然树起了2005镇江商业地产的一道道风景。随着住宅社区的开发，而且社区商业的规模也随之加大，如“永安新城”、“米山人家”、“我家山水”等项目的商铺，这说明镇江的商业氛围正逐步走向“成熟”，住宅正走向“自住”时代，而商业成为新一代投资新宠。2、居民消费状况镇江市2005年城市居民人均可支配收入达到12394元，与上年相比，增幅为14．1％，收入水平和增长幅度均居全省第五。据

4、镇江市统计局城调队分析，2005年市区居民生活水平稳步提高，全年人均可支配收入剔除物价因素实际增长11．7％；人均家庭总支出10891元，同比增加570元，增长5．5％。其中人均消费支出8335元，同比增加961元，增长13．0％，比上年加快7．2个百分点，剔除物价因素实际增长10．6％。2005年，居民消费倾向为76．5％，比上年上升5．1个百分点。居民消费倾向上升，消费信心增强。在衣、食、住、行等八大类消费中，市区居民消费主要表现为住房装潢支出增长迅猛，日用、文娱、耐用消费品更新换代速度明显加快等四大方面特点。2005年市区居民人均居住类支出达905元，增幅超

5、过40％，占消费支出比重达10．9％。住房消费仍然占着较大的比重。分析：第二部分项目分析1、竞争楼盘情况一、第一楼街项目基本情况分析项目坐落于镇江市的大市口，按照规划，所建的步行街东临第一楼街，西临解放路，南接中山东路，北临千秋桥街，总体呈“L”形，占地4.46公顷，建成后将成为集购物、休闲、娱乐于一体的街区。也属于旧街改造工程，打造现代化时尚步行街概念。设计先进，七万平米的体量，为镇江最大的商业。八百个铺位，地下车库三百五十余辆，是政府重点改造工程。环境分析¨大环境：本案处于大市口，绝对中心位置。¨小环境：本案位于大市口广场东侧，周边商业氛围浓郁，商业配套相对完

6、善。产品分析：商业步行街概念，打造镇江的新天地。利用升降机、自动扶梯、过街连廊提升2-4层的商业价值。框架结构，随意分割。广告策略广告媒体：单片、引导旗、大型户外看板2路、23路、115路公交车两侧东吴路-长江路、火车站户外大牌报广：京江晚报、扬子晚报¨推广主题：商业步行街¨推广策略：在产品方面：一站式消费的SHOPPINGMALL，在地段上突出了绝对商业中心位置。客源分析：客源以投资者为主。去化分析：现在开始接受预定，销售人员称5月份开盘业务执行：以前代理公司的业务员，业务经验比较足，反应快，有较强的业务能力。现在改由发展商东邦投资有限公司业务员，能力一般。优劣

7、点分析¨优势分析：(1)无可替代的绝对中心位置；(2)第一条完全意义上的步行街，符合了镇江市场的要求；(3)7万平方的量体为其布局、招商、规划以足够的空间；(4)政府的形象工程，会在各方面受到政策上的扶持；(5)先进的设计理念也吸引了投资者的眼球；¨劣势分析(1)整个推出量体大，市场消化时间很长；(2)估计单价比较高，势必造成投资者的犹豫。(3)拆迁困难，能否准时交房(4)原先的代理公司撤走，在合作上可能存在问题一、红豆购物广场项目基本情况分析项目位于东吴路与禹山北路交汇处，占地26亩，项目分为A、B两区，总建筑面积近4.5万多平方米，预计总投资量2亿多元。其中负

8、1层为地下