a鑫润花园可行性研究(下)

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1、目录页码[六].项目开发规划建议36.1.主题定位下的设计建议36.1.1.写字楼定位的设计建议36.1.2.公寓定位的设计建议36.2.装修标准设计建议56.3.功能分配建议66.4.规划建筑初步设计建议86.4.1.总体规划建议86.4.2.项目写字楼建筑设计建议96.5.各功能面积比例106.5.1地块功能面积分布表116.5.2公寓单位户型、面积比例表126.6.项目整体风格建议126.7.户型设计建议146.8.配套服务设施166.8.1.国家公共配套设施的指标确定166.8.2.本项目会

2、所服务设施建议18[七].项目投资估算197.1.项目建筑参数调整197.2.市场销售收入预测207.3.项目建筑成本分析227.3.1.各类物业建安成本估算227.3.2.成本分期投资进度明细表227.4.项目现金流量分析237.4.1.项目投资进度估算表237.4.2.项目收入的估算237.4.3.经营税费及所得税267.4.4.开发投资资金来源267.4.5.现金流量分析267.5.项目评估297.5.1.投资回报率297.5.2.项目盈利能力分析297.5.3.项目评价指标317.6.结论3

3、228冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下）[八].销售策略338.1.销售主题战略338.1.1.商务港主题实施338.1.2.创业者之都实施338.2.推出时机选择及销售阶段划分348.2.1入市的时机348.2.2.分阶段销售策略358.3.各阶段实施办法368.3.1.第一阶段：酝酿期368.3.2.第二阶段：强销期388.3.3.第三阶段：持续期398.4.定价策略408.4.1.第一阶段：酝酿期价格408.4.2.第二阶段：强销期价格418.4.3.第三阶段：持续期价格418.5

4、.广告主题策略428.5.1.广告策略428.5.2.媒体选择428.6.促销策略448.7.销售前期准备458.7.1.项目VI设计建议458.7.2.项目形象定位语488.8.销售体系的组织488.8.1.销售组织架构488.8.2.销售体系岗位职责488.8.3.销售制度508.8.4.日常销售管理54[九].结论5828冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下）[六].项目开发规划建议6.1.主题定位下的设计建议6.1.1.写字楼定位的设计建议作为新型写字楼的设计，首要满足的是客户的灵活

5、性。——使用上要配套齐全，在线路设置与功能上要对高新科技的应用和发展足够的预留空间；——满足中小型公司客户具有的弹性工作时间及加班或过夜的需要，可以考虑是否增设洗手间；——从降低成本及灵活管理的角度出发，在中央空调的增设上可以再详细考虑；6.1.2.公寓定位的设计建议6.1.2.1.低投入客户需求面积受自用客户自身能力的局限，公寓在“创业者之都”这种主题定位下，他们所能承受的单元间隔将以小间隔为主。同样的，小间隔单位总投资金额偏低，相应的降低了投资风险，也会更容易的吸引前期投资客户。换句话说，因为投

6、资风险不大，所以客户在楼花时期投资的机会也会增加，这对项目销售工作有较大的帮助。28冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下）一房一厅主要针对客户：单身客户、创业一族、投资者等。单身人士、创业一族的人士不会有太强的经济基础，一般会选择小单位，而投资者则会考虑小单元易于出租，回报快的特点。尽管两类人士的需求出发点有所不同，但其共同的需求特点都会偏向于选择小面积的单元；参考目前广州及番禺几个小间隔公寓的设计，以及一般客户需求、客户投入测算，单位间隔在40—60平方米以内的套间，其市场承接力最大。6.

7、1.2.2.高投入客户需求面积以前经营公寓的大部分物业只租不售，令众多的个体投资者望门兴叹。现时已逐渐有相关项目开始运用“以租带售”的模式。如率先打破公寓市场单一业主的“传统”、以“带租约发售”的新大厦正是由于投资者的追捧而一举获得成功。此外，我国近年的金融政策渐趋开放及成熟，各大银行多元化的按揭业务随之而起，相信现时广州番禺人对于银行按揭的态度已非常开放。因此，现时市场刚兴起的租务按揭贷款相信也会被相当大部分的小投资者接受，从而加大其在房地产市场上的活跃度，如善用此因素将更有利及加强本项目之租转售

8、目的。但对于番禺市桥这样一个新兴的公寓市场，目前尚未有正式成功的国际公寓案例，所以这类投资客户在项目前期可能会有一定的顾虑，从销售角度看，这类客户主要的投资时间是见到实际成交案例后。连租约买卖的可能性最高。由于国际服务性公寓目标客户群的层次需求，一般这类公寓会是中大型的单元，80-100或以上的单元，间隔二房一厅至三房一厅。如果能有部分空间的创新，将更吸引客户。28冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下）6.2.装修标准设计建议价格的构成，除了建筑与环境，装修标