沧州青县“盘古新城”项目营销推广方案

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1、沧州青县“盘古新城”项目营销推广方案内部资料注意保密沧州青县“盘古新城”项目营销推广方案报告日期：二00九年九月目录第一部分项目概况及SWOT分析49沧州青县“盘古新城”项目营销推广方案内部资料注意保密1.1项目位置1.2项目基本数据1.3项目SWOT分析第二部分项目定位2.1．产品定位2.1.1项目开发档次2.1.2户型设计准确性评估及建议2.1.3户型配比建议2.2．价格定位2.2.1均价定义2.2.2价格策略2.3．客户定位2.3.1目标客户群组成成分的分析与判断2.3.2目标客户群的消费层次设定

2、2.3.3目标客户群的消费心理分析2.4开发经营指导思想2.4.1开发速度建议49沧州青县“盘古新城”项目营销推广方案内部资料注意保密第三部分营销策略3.1营销策略3.2差异化竞争策略3.3卖点设计第四部分项目创新体系4.1创新思路4.2项目核心竞争力构成及因素分解4.3施工现场包装建议4.4创新体系的设计及实施要点4.4.1规划创新体系4.4.1.1规划创新1：坡地绿化4.4.1.2规划创新2：引水入园——盈动浅溪4.4.1.3规划创新3：撒野广场——七色彩虹4.4.1.4规划创新4：传媒展阅广场——

3、朝花夕拾4.4.1.5规划创新5：奇石园4.5服务、管理创新体系建议4.6营销策略创新建议49沧州青县“盘古新城”项目营销推广方案内部资料注意保密4.7项目风险回避第五部分项目开发与营销面临的重大问题的说明及对策5.1本项目的制胜关键5.2项目物业管理5.3营销主题的实施要点5.4营销费用控制5.5销售指导思想第六部分项目营销执行方案6.1价格策略6.2客户策略6.2.1情感认同6.2.2找准客户定位6.2.3客户分析6.3销售策略6.3.1销售手段6.3.1.1认购方式6.3.1.2策划、销售信息相互

4、反馈关系49沧州青县“盘古新城”项目营销推广方案内部资料注意保密6.3.1.3开盘策略方法6.4销售阶段划分6.5前期工作主要时间节点及相应营销政策5.6事件营销6.7销售组织6.7.1销售资料准备6.7.2销售文件的准备6.7.3销售人员准备6.8营销执行计划与节奏控制第七部分项目推广篇7.1案名建议广告语建议7.2媒体计划第一部分项目概况及SWOT分析1.1项目位置：从地理区位图上看，本案位于青县县城北部，如右图所示（五角星）。²项目位于县城外环北部，远离县中心，属于偏僻位置；²项目紧邻南运河，空气

5、环境较好，宜居位置；²周边有唐家窑小学、县蔬菜批发市场、县二中、县二医院等，未来市政配套完善，满足了本案消费者生活需求。从地理区位图上看，本案位于青县县城北部，如右图所示（五角星）。²项目位于县城外环北部，远离县中心，属于偏僻位置；²项目紧邻南运河，空气环境较好，宜居位置；²周边有唐家窑小学、县蔬菜批发市场、县二中、县二医院等，未来市政配套完善，满足了本案消费者生活需求。49沧州青县“盘古新城”项目营销推广方案内部资料注意保密49沧州青县“盘古新城”项目营销推广方案内部资料注意保密²项目现为净地块，但开

6、发建设需要大量的回填土，势必增加工程成本支出；²南运河道半环抱本案，并会给人们带来财气，通常称为“玉带环腰”，在宣传中暗引风水区位之说将对本案起到促进销售；1.2项目基本数据项目占地：70069平方米，合约105亩项目总建：90389平方米容积率：1.29绿化率：47%停车位：423个（车库、临时停车位）开发计划：²小区分三期开发²北侧为一期开发，物业类型为小高层和高层，首层为储藏室和车库；²南侧为二期工程，物业类型为6层多层住宅（小产权），顶层退台，首层为储藏室和车库；²沿河堤为三期工程，6——9层住

7、宅，首层为储藏室和车库；²小区不做配套，除小区供暖锅炉房、小区公建外等49沧州青县“盘古新城”项目营销推广方案内部资料注意保密1.2项目SWOT分析优势S：S1中超品牌感召力；S2项目周边良好的空气环境，宜居环境；S3区域文化基因（南运河文化，盘古文化）；S4产品本身的竞争力；S5该区域市场空白，项目及时入市；劣势W：W1现实处于县城北部，远离闹区；W2项目需要大量回填土，增加成本；W3项目就近市政配套较少，且县蔬菜市场环境较差，间接影响本案；机会O：O1开发商扎堆开发格局将改变区域现状，热点片区；O2

8、客户对居住品质向往和可以被牵引；O3政府对北部区域改造、规划的力度；O4青县地产处于整体上升的趋势，客户对未来的预期良好；威胁T：T1区域庞大的竞争体量（位于北环路南侧，二中西侧，11589.2平方米（天泽家园），位于104国道东侧，盘古宾馆北侧，4570平方米两块地块）；T2其他区域规模楼盘威胁；T3客户区域心理防线；T4其他不确定性威胁；根据上文分析及SWOT分析，得到项目营销发展策略：品牌先行²——品牌竞争力及延展张力强；²——避免后