浅析我国农村产权制度改革问题

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1、浅析我国农村产权制度改革问题　　一、我国农村产权制度现状　　(一)我国农村上地产权制度现状新中国成立后，通过立法的形式，明确了城市的上地归国家所有，农村的上地归集体所有，城市郊区的上地，除法律规定属于国家所有的以外都属于集体所有。我国实行的是集体上地所有权与使用权相分离的原则。农户对集体所有的上地拥有一定程度上的使用权即承包经营权，该权利在承包期限内，可以依法、自愿和有偿转让，但不得用作抵押。该制度本来是对我国农村上地制度的改革的一项创举，但却因此导致了围绕上地产生的诸多关系的混乱，如上地产权主体的二重化和作为产权主体的集体概念的模糊性，最终导致上地利用的低效率。农民虽然能够使用上地，但却不

2、能够处分所拥有的上地资源，无法形成稳定的上地利用关系和产权关系。催生出不够稳定和模糊的法律关系，法律的不稳定和模糊必然造成产权关系的混乱。　　(二)我国农村房屋产权制度现状　　房屋和上地的关系，不同的国家对其规定不尽相同，如《德国民法典》第94条第1款之规定:附着于上地上的物，特别是建筑物，以及与上地尚未分离的生产物，属于上地的主要组成部分。其将房屋和上地的关系视为主物与从物的关系。相反，有的国家则规定房屋和上地的关系并非为主从关系，而是皆为独立之物。我国法律并未对二者的关系作出明确的规定，但从《宪法》、《民法通则》、《上地管理法》等相关法律视之，房屋所占用的上地即宅基地所有权归农民集体所有

3、，房屋则可以成为农民的私有财产。　　二、我国农村产权制度存在的缺陷　　(一)上地产权制度存在的缺陷　　1.上地产权主体不明。我国农村上地产权制度具有多元产权主体，而且界定不够明确。《中华人民共和国宪法》规定，我国农村和城市郊区的上地除由法律规定属于国家所有的外，都属于集体所有。《中华人民共和国民法通则》规定，由集体所有的上地，依照法律规定属于农村农民集体所有，由农村农业生产合作社等农业集体经济组织所有。属于乡(镇)农民集体经济组织所有的，可以由乡(镇)农民集体享有所有权。由此可见，农村上地的产权人有国家、农村农业生产合作社和乡(镇)农民集体经济组织，唯独没有农民。　　2.管理机制缺失。随着经

4、济体制改革的深化，农村的上地产权亦由原来的纯粹的所有权细化为了占有、使用、收益和处分的权能形式，上地抵押现象亦相当普遍。对于不动产物权而言，其权属变更的公示形式为登记，但我国现行法律仅对集体上地所有权和建设用地使用权明确规定了登记发证制度，但也不够健全，对于基本的农用地(包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等)和未利用地并没有明确设立上地使用权。上地的各项权利未予以登记，其权利主体的权益难以得到保障，农村集体上地实现规范管理亦相当困难。　　3.上地承包经营权不稳定性。上地承包经营权的内在不稳定性，其根源于上地产权的集体所有制，其所隐含的产权模糊和集体成员权利和责任的平分机制造成了地权

5、分散化和经营的细碎化趋势不断加剧，严重制约现代农业的发展。　　(二)房屋产权制度存在的弊端　　1.房地一体主义。《上地管理法》第62条规定了农村房屋可以买卖和出租，但对于农村房屋买卖时其所占用的宅基地使用权是否转移未作明确规定，理解上易产生歧义。我国当前的法律规定，房地产物权的变动实行的是房随地走或地随房走的房地一体主义，所以，如果农村的房屋物权发生变动，其所占用的宅基地使用权势必也随之转移，这样就违反了《上地管理法》中关于宅基地取得主体必须是本集体内部成员的限定;同时也有可能改变宅基地的使用性质;如果农村房屋的买卖不包括其所占用的宅基地的使用权的转让，那么，就违反了我国法律所规定的房地一体

6、主义，左右为难，根源于未能从制度上协调，矛盾在所难免。　　2.登记公示无法实现。登记的困难源于宅基地的不能流转。根据《物权法》第184条、《担保法》第37条的规定，宅基地的上地使用权不得抵押;根据《关于深化改革严格上地管理的决定》，城镇居民在农村购置宅基地。正是由于农村宅基地的无法登记确权，所以房屋的登记制度当然也就不能顺利进行，所以其继承、转让和抵押自然也就存在诸多的制度障碍，无法成为现实。　　3.保障制度不健全。保障制度的不健全，也使得农村的房屋流转会带来无尽的危害。相比城市而言，农村的房屋的价格相对要偏低，会导致很多城市人在城里买不起房转而在农村购买，也会有人和单位大量收购农村房屋和上

7、地，很多人会因为卖方而居无定所，从而会影响社会稳定。　　三、农村产权制度改革的路径探讨　　(一)上地产权制度改革路径　　农村产权制度改革应该在坚守上地所有权不变原则、改革创新和循序渐进原则、坚持效率兼顾公平原则和城乡上地制度相衔接原则的前提下有序进行，建立产权清晰、权责明确、使用科学和保障有力的上地产权制度，不可操之过急，更不能过于保守，应从以下几个方面努力。　　1.以法律的形式明确集体上地所有权。由于目前的