关于宏远大社区商业尾盘阶段营销方案(806)

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1、关于宏远大社区商业尾盘阶段营销方案一、内容扼要1、大社区商业经过前期一系列的推广及销售，项目整体铺位的销售率达到了九成以上，目前可售套数69间，面积约4174㎡，实收总价约5337万元；2、本阶段计划消化库存货量的90%，即约销售4800万元；3、项目的核心问题是：剩余商铺大多存在位置、铺型等问题；出租困难，生意难做，商铺价值不能体现导致商铺陷入滞销。4、本阶段的营销策略3管齐下：l核心为“以租促售”，通过“免租一年的”吸引客户进来经营，何况前期销售的部分基本为带租约发售；l“将价格调整到更加诱人”，空置越久越难销售

2、，不如让些利尽快回笼资金；l通过“个人及物业公司转介客户可享巨额奖金策略”带动上门量，改变目前坐销、等客上门的状况。二、大社区商业可售货量情况：（一）库存产品的分布及货量统计①可售货量分布图第6页共6页①库存货量统计汇总表：项目可售货量（套）可售实收总额（元）街客实收单价（元/㎡）备注江南第一城101013万18000库存单位主要集中在会所路两边，属于社区内铺，铺型受柱位影响，较差。活力康城91565万15000主要是铺位面积大，铺型前高后低使用性差，同时总价高，目前空置率高；江南世家12（内铺）1208万12000

3、多属于小区内部的铺位，外部人群的到访率差，客户担心日后难以维持经营；2（D区）376万18000金丰商业街30995万9200因建成年限较久，物业形象较差，同时所剩单位位置靠里面，昭示不明显。宏远花园6180万7800合计695337万-备注：街客实收按付款方式综合折扣93折（一次性92，按揭95）及送租金优惠12%进行测算。②库存产品的租赁情况项目已租间数（间）未租间数（间）租金水平（元/㎡·月）免租期（月）出租率回报率备注江南第一城1945710%3%租户反应铺位使用性较差，免租期虽长，但需提前交7个月的租金才能

4、享受，前期投入大，从而影响出租率。活力康城1850611%4%租金价格高，铺位使用性差第6页共6页江南世家2（内街）1040317%4%处于小区内部，人流量不足，租金偏高。1（外街）140350%3%铺位面积大，租金总价高。金丰商业街300251100%3%租金低宏远花园5120183%3%租金低合计4029--58%说明：l目前江南第一城、活力康城及江南世家商铺出租率较差，回报率低；l金丰商业街及宏远花园商铺的出租较好是建立在租金低的基础上，经营以作为仓存用途为主，客户不认可商铺的投资价值；（一）目前大社区商业面临

5、的核心困难结合目前客户及销售团队的反馈，目前大社区商业主要存在几大难题，具体如下：1、核心难点：出租困难，投资价值得不到体现！客户投资信心不足，经过对近期销售的铺位统计显示，销售的大部分都是已租赁的商铺。而目前剩余铺位仍未能出租，严重影响买家信心；2、其他难点一：二手铺价格低于一手铺，价格抗性较为明显。据调查周边二手中介，目前产品价格过高，与周边业主放盘的价格存在落差（如江南第一城靠金丰路的沿街铺位，业主二手放盘的价格约1.6万元/㎡，而现外围剩余在售铺位，街客单价最低去到1.8万元/㎡）。3、其他难点二：目前推广基

6、本为等客、坐销方式，上门量低，只要原因为剩余商铺的推广作用不明显，另外，之前采用的转介因及其他商业项目提供比我们高的佣金，成交越来越难，作用减少，等客和找客双双受制，从而影响到上门量；一、大社区商业尾盘的营销思路A.现阶段尾盘的核心问题总结第6页共6页通过上面对目前大社区商业库存货量的分析，存在的主要问题：出租困难，租金底→销售困难A.突破尾盘销售困境的营销思路综上，由于目前大社区的规划基本定型，剩余商铺短期难有升值的空间，建议以有力的让利、促销加快资金的回笼；建议采取以下有针对性的策略：v策略核心点：“以租促售”v

7、具体措施：1）通过“增加出租和销售优惠让利”抵消客户的“产品抗性”；2）增加个人转介的金额刺激转介销售人员带客的积极性，促进来访量；3）参考车位模式，重金奖励发动物业人员挖掘业主购买的积极性；具体操作如下：1、为了更好地达到“以租促售”的策略，建议调整招商策略。该方案主要从两方面考虑：①针对租户：考虑到目前铺位空置的现象，而且该批铺位的已空置时间较长，建议采取“蓄水养鱼”的策略，通过免租一年(该优惠建议一次性赠予客户，提前预交四个月租金即可)的招商策略将商家引进，该措施实行后，应可较为快速地解决空置难题，为商铺的销售

8、增加筹码。（说明：采取该策略虽然在租金收入方面有所让利，但是基于该批铺位按照现行的招商策略成功招商的难度较大，空置的时间也已较长，与其让其再空置，不如通过策略既可以促进招商，为销售服务，又可以带旺整个社区的商业氛围，提升社区口碑。哪怕最后租户经营不善流失，但因商铺租户已装修，也可以用带装修发售的噱头吸引客户。且，此策略建议暂仅限于江南第一城、活