香港新世界大厦接管验收方案41页

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1、珠三角房地产e网www.fdcew.com房地产/物业管理行业资料,e网打尽!香港新世界大厦接管验收方案上海物业管理有限公司二00九年七月-41-珠三角房地产e网www.fdcew.com房地产/物业管理行业资料,e网打尽!目录项目页码1.接管验收整体计划32.物业验收移交程序53.竣工验收应提供的技术资料64.竣工验收应提供的操作和维修保养手册95.物业验收管理制度116.房屋接管验收标准137.设施成品保护方案218.附表接管验收整体计划-41-珠三角房地产e网www.fdcew.com房地产/物业管理行业资料,e网打尽!一、依

2、照业主方──新世界xx物业发展有限公司之要求，根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施的《中华人民共和国行业标准──房屋接管验收标准》中的有关规定，结合香港新世界大厦实际情况及工程验收进度，我司将对香港新世界大厦接管验收工作分二部分进行：A办公层区域（L12～L57）和各设备房[塔楼部分]：7月20日到8月24日B商场部分（B3～L3）及车库[裙楼部分]：9月8日到10月28日二、接管必备资料如下1.竣工工程项目一览表，包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；2.设备清单，包括

3、设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；3.工程项目竣工图；4.材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录；5.隐蔽工作验收记录；6.土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等；7.设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录；8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录，重要

4、钢骨结构焊缝探伤检查记录；9.工程质量事故的发生和处理记录。10.图纸会审记录，设施变更通知和技术核定单；11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件；13.所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。以上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料，并需永久保存，以保障设施设备能得到切实之维护及保养。三、物业接管工作组织构成：1.上海新创物业管理有限公司香港新世界大厦物业管理处（管理部、工程部）2.其它相关人员-41-珠三角房地产e网

5、www.fdcew.com房地产/物业管理行业资料,e网打尽!二、接管验收原则以发展商和管理公司共同签署有关验收报告，方可有效。三、接管工作程序1.接管工作准备阶段1.1熟悉接管各层面的情况1.2接管工作应备文件a.验收接管流程b.相关验收文件c.相关验收表格d.成品保护方案1.3接管人力与器具准备1.4接管前人员培训2.接管工作运作阶段2.1进入接管层面现场，由物业公司、发展商及有关人员共同进行。2.2按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。2.3接管完毕，填写表格，重要现场应进行照相，一式二份，一份交发展商，一份由管理公司存

6、档备案。2.4接管合格，钥匙移交管理处。3.接管缮后阶段3.1接照接管原则与表格，将不合格部分进行汇总，并通知发展商限期整改。3.2对整改情况作进一步跟进，并作出记录。3.3对整改情况进行检查，并对整改情况作出定论。3.4对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视，确保大厦各功能及设施设备运作正常。3.5对部分成品（如：地面、墙面、天花、电梯等）进行保护。物业验收移交程序根据各项目的施工进度和小业主(或租户)入住的情况不同，发展商(或大业主)可视需要要求管理公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政

7、府有关职能部门和發展商验收基础上以物业管理公司验收通過为准。一、物业验收条件-41-珠三角房地产e网www.fdcew.com房地产/物业管理行业资料,e网打尽!物业要验收移交，必须满足以下首要条件：1.提供被验收物业的竣工图(若尚未完成峻工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明)；2.提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料；3.提供与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术条款；4.出示政府有关职能部门(详见附表)验收证明；5.提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料；6.提供必要的

8、专业技术介绍和培训；7.提供所有测试、检验和分析报告；8.清洁被验收的场地、设备和机房。二、拒绝验收对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：1.严重违反国家有关法规；2.未能通过有关政府职能部门的验收；3.工地与交付物业不能有效隔离