威远县县级城市大型mall广场营销执行方案-47doc

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1、县级城市大型MALL广场营销执行方案目录第一部分项目分析一、近期市场状况二、项目概况三、项目定位第二部分销售策略一、销售总体策略二、入市时机及销售前提三、销售阶段及工作安排四、各销售阶段推货策略五、销售管理六、核心卖点的提炼第三部分价格策略一、厘定价格的相关因素二、价格定位三、价格策略四、定价原则五、付款方式及折扣控制六、价格控制七、回款预估第四部分宣传推广策略一、广告目标二、宣传推广策略三、媒体组合策略四、推广费用预估第五部分项目包装一、包装总纲二、基础形象设计三、营销通路的包装四、卖场形象包装附件：一、媒

2、体投放计划及费用安排二、价目表第一部分项目分析一、威远县商业地产的市场现状（一）近期威远县商业地产市场概况威远县商业地产在政府新的规划版块、加强城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出星火即将燎原之势,美好家园、城市花园步行商业街、商业广场等大型商业和社区商业兴起，分布在县内城市新区，在威远整个城市建设中可谓是一枝独秀.去年的商用物业大面积开发，商业经营不旺,主要表现在以下六方面：1、临街商铺开发过剩，利用率一直不高临街商铺过剩开发，大量铺面闲置，而大型商业物业又缺乏，新城区入驻率不高，商业氛围难以形成，

3、配套设施不足，造成入住不够便利，又使售出的商品房入住率低；新城市MALL充分进行市场细分，规划中充分考虑到区域配套，为全面满足新城市居民居住需要，在商业规划中设置生活居家超市。2、体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是近年在其他地区较为流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，在川也可谓是遍地开花。目前在威远新城市MALL打破传统商业规划，第一家提出MALL的概念，在整体市场必将掀起一场商业变革，新城市MALL就项目的实际情况，借这一趋势将项目定位为威

4、远首席商业MAII，全面满足消费者购物、休闲、娱乐的新生活全新体验需求。2、专业市场表现平平专业市场一直是一个城市商业布局中举足轻重的一环，而在威远尚未有专业市场的商铺、商业物业的推出。以经营家具、装饰为主的威远商业广场，这与其所在区域的商业氛围，项目的定位有非常大的关系。3、主题商场尚未形成主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色，对客户群和品牌聚合力都有非常高的要求，目前威远商业零售业仍处于发展初期，主题商场尚未形成，根据发展趋势和其他类同城市的商业现状，主题式商场很受投资者和消费者青睐，所以考虑本项目在

5、某一楼层设一儿童主题的卖场，同时在楼上考虑主题餐饮，设置休闲娱乐项目等。4、引入大型名牌商家大型商铺能够做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人气，此外还看能否提供齐全的商品种类，让顾客实现“一站式”消费。考虑以大品牌商家为主要客户，一是提高档次，另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。所以本项目考虑以居家生活品牌连锁超市为主力商，提高聚客力。本地目前稍大的商业主要表现为超市，且主要来自距威远28公里自贡本地超市，现呈现的问题主要是物业设施落后，规模小，单品丰富度不够，购物环境差。5、商铺销售形式单一，媒介手段少威远现

6、有项目销售形式及策略,主要运用的媒休手段：户外广告、路牌广告、电视、DM单等；6、投资增长较快、整体市场供大于求，总体价格走低。威远临街商铺整体呈现开发过剩的局面，尤其表现在城市新区，闲置率高，经营很淡，根据相关行业标准计算威远整体商业面积需求量是8万平方左右，按大型商业物业占整体比例的30%左右计算，威远目前可容纳大型商业物业在2万平方左右，而现在威远的大型商业经营场所总体在5000平方左右，由此可以推测威远近年的商业发展趋势会以大型商业和社区配套商业为主。（二）、近期威远县商业物业市场发展变化现有大型商业

7、物业的租金及平效利率分析价值评价表序号评判因素权重评定分值分值人民超市飞龙超市九鼎超市美好家园人民大厦改造前改造后A周边环境(小计)30262820221718.5A-1商业位置5453.542.52.5A-2交通便利度54.55342.53A-3周边房屋素质554333.53.5A-4周边居民质素554333.53.5A-5人流5453.542.53A-6车流53.55442.52.5B规划及建筑(小计)2010109201419.5B-1整体规划42.52.52.5424B-2外观建筑风格42.52.52

8、.5444B-3建筑空间规划31.51.51.531.53B-4停车位、便利、大小31.51.5132.53B-5主题广场300031.51.5B-6动线组织3221.531.53C配套设施(小计)2066617916C-1公共配套设计4111122.5C-2无障碍设计411141.53C-3导购设施3111313C-4安全设施311132.52.5C-5灯光设计3111313C-6其它设施3111