房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试卷及答案(3)

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1、2004年房地产估价师考试房地产开发经营与管理试卷及答案一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的答案只有一个最符合题意，请在答题卡涂黑相应的编号。）1、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（）。A、更长的经济寿命B、更显著的各异性C、更强的适应性D、更专业的物业管理2、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。A、周期风险B、比较风险C、资本价值风险D、时间风险3、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现

2、率为（）。A、3.5%B、5.17%C、7.75%D、8.59%R=3.5%+0.5×(12%-3.5%)=3.5%+4.25%=7.75%4、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年位完工转入2003年继续施工房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）。A、0.5年B、1.5年C、2年D、3年平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（90+30/80=1.55、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。A、供给非同质性B、需求多样性C、竞争充分性D、交易复杂性6、产生房地产价格泡沫

3、的主要诱因是（）。A、土地稀缺B、城市化进程快C、投机需求膨胀D、过度放贷7、房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价两个部分。A、价格分析B、市场分析C、产品分析D、成本分析8、开发商在申请领取施工许可证，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（）。A、20%B、30%C、40%D、50%9、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A、选址规划意见通知书B、规划设计条件通知书C、建设用地规划许可证D、建设工程规划许可证10．房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。A．成本导向定价法　B．购买者导向定价法　C

4、．竞争导向定价法　D．市场导向定价法11．对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。A．潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场　　B．服务市场>潜在市场>服务市场>合格的有效市场　　C．潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场　　D．潜在市场>服务市场>合格的有效市场>有效市场12．某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A．选择专业化　　B．产品专业化　　C．大量定制　　D．单一市场集中化13．下列行业中，（）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。A．批量行

5、业　　B．僵滞行业。　　C．分块行业　　D．专业化行业14、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。A、12.55%B、12.68%C、14.75%D、15.01%I=(1+r/m)m-1=（1+14%/4）4-1=1.1475-1=14.75%15、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款增长率为0.2%，则该购房者在第五年第6个月的还款额为（）。A、2277.44元B、2281.9元C、2728.8元D、2741.9元At=A1×(1+S)t-1=200×(1

6、+0.2%)(5×12+6-1)=2277.44元16、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期（）。A、小于5年B、在5-6年之间C、在6-7年之间D、在7-8年之间Pb=(累计净现金流量现值出现正值期数-1)+上期累计净现值的绝对值/当期净现值-100+20/(1+10%)+20/(1+10%)2+20/(1+10%)3+20/(1+10%)4+20/(1+10%)5+20/(1+10%)6+20/(1+10%)7+20/(1+10%)8-100+18.1

7、8+16.53+15.03+13.66+12.42+11.29+10.26+9.33=6.7解析：投资动态回收期＝[累计净现金流量现值开始出现正值的期数-1]＋[上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值]＝（8-1）＋2.63/9.33＝7.28（年）17、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。A、成本利润率是年成本利润率B、成本利润率是开发经营期的成本利润率C、投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D、投资利润率是项